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山西省呂梁市離石區(qū)人民法院
民事判決書(shū)
（2015）離民二初字第67號(hào)
原告（反訴被告）閆勤某。
委托代理人李娟娟，山西太初律師事務(wù)所律師。
委托代理人李肖某，男，漢族，19**年*月**日生，閆勤某之子。
被告（反訴原告）薛潤(rùn)某，19**年**月**日。
委托代理人賀福鳳，山西航宇律師事務(wù)所律師。
原、被告租賃合同糾紛一案本院受理后適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告閆勤某訴稱，2014年3月31日，原告與被告薛潤(rùn)某簽訂《房屋租賃合同》，原告將位于離石永寧西路某某華苑*號(hào)樓第五間門面房出租被告，租賃期三年，年租金16萬(wàn)元，第一年租金簽訂合同時(shí)支付20000元，2014年6月29日支付60000元，2014年12月前支付80000元。被告僅支付第一年租金80000元，剩余80000元經(jīng)多次催要遲遲不予支付。訴請(qǐng)：1、解除雙方租賃合同；2、被告支付租金80000元。
庭審時(shí)，原告變更訴訟請(qǐng)求：1、訴請(qǐng)被告繼續(xù)履行合同；2、被告支付第一年剩余租金80000元及利息；3、被告支付第二年租金160000元；4、被告支付單方解除合同的違約金26000元。
反訴原告薛潤(rùn)某反訴稱，與反訴被告閆勤某簽訂租賃合同后，反訴原告經(jīng)營(yíng)服裝，2015年1月2日晚，反訴被告將租賃房門上鎖，繼而毆打反訴原告，導(dǎo)致反訴原告在服裝經(jīng)營(yíng)旺季無(wú)法經(jīng)營(yíng)。訴請(qǐng)反訴被告賠償門面裝潢費(fèi)用75796元；貨物損失50000元；利潤(rùn)62000元；退還電表費(fèi)用300元、物業(yè)管理費(fèi)120元、押金2000元；共190216元。
庭審時(shí)，反訴原告變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求反訴被告支付損失共484978元。
原告提供了以下證據(jù)：
1、結(jié)婚證、房產(chǎn)證。擬證明原告主體適格。
2、租賃合同。擬證明原、被告簽訂了租賃合同。
3、書(shū)面通知一份、電話錄音一份。擬證明希望被告薛潤(rùn)某繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。
被告薛潤(rùn)某質(zhì)證意見(jiàn)是：第1、2組證據(jù)無(wú)異議，第三組證據(jù)表明原告是有預(yù)謀設(shè)定的圈套。
反訴原告提供了以下證據(jù)：
1、房屋租賃合同。擬證明反訴原告與反訴被告簽訂了租賃合同。
2、靳某某證明一份。擬證明房租交付時(shí)間是年前。
3、劉海某證明一份。擬證明基礎(chǔ)裝潢花費(fèi)20000元。
4、慧某服飾有限公司相關(guān)證件、授權(quán)委托書(shū)、特許經(jīng)營(yíng)合同、山西慧某公司通知及收據(jù)。擬證明代理的品牌及損失。
5、行政處罰決定書(shū)、住院相關(guān)條據(jù)。擬證明反訴被告家人毆打反訴原告及住院醫(yī)療情況。
6、發(fā)票。擬證明打架時(shí)摔壞的手機(jī)。
反訴被告閆勤某質(zhì)證意見(jiàn)：租賃房屋是事實(shí)，反訴原告放棄經(jīng)營(yíng)，損失自負(fù)，打架與本案無(wú)關(guān)。
經(jīng)審理查明：離石永寧西路某某華苑東起第五間門面房（某某西路**號(hào)）產(chǎn)權(quán)所有人為李振某，閆勤某為李振某配偶，該房面積約60余平方米。
2014年3月31日，閆勤某與薛潤(rùn)某簽訂《房屋租賃合同》，約定，閆勤某將上述門面房出租薛潤(rùn)某，租賃期限為2014年3月29日至2017年6月29日，共3年。（薛潤(rùn)某認(rèn)為多出的3個(gè)月為裝潢期。合同對(duì)此無(wú)約定。）租金每年160000元，第一年租金分三次付清，合同簽訂時(shí)付20000元、2014年6月29日支付60000元、2014年12月前支付80000元；2015年4月29日前支付第二年租金；2016年4月29日前支付第三年租金。租賃期間的水暖電、物業(yè)費(fèi)用薛潤(rùn)某負(fù)擔(dān)。
簽訂合同后，薛潤(rùn)某分兩次支付閆勤某租金共80000元，簽訂合同時(shí)支付保證金2000元。薛潤(rùn)某在租賃房?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)慧某服飾。
2015年1月2日，閆勤某來(lái)到薛潤(rùn)某店內(nèi)催要租金未果，2015年1月3日閆勤某在薛潤(rùn)某經(jīng)營(yíng)的店鋪門上加了一把鎖，導(dǎo)致薛潤(rùn)某停業(yè)。2015年1月13日，閆勤某之子給薛潤(rùn)某丈夫打電話愿開(kāi)門請(qǐng)求薛潤(rùn)某恢復(fù)營(yíng)業(yè)。1月15日，閆勤某給薛潤(rùn)某郵寄書(shū)面通知，希望薛潤(rùn)某恢復(fù)營(yíng)業(yè)。但薛潤(rùn)某一直未恢復(fù)營(yíng)業(yè)。閆勤某訴訟后，經(jīng)本院調(diào)解，2015年2月5日，薛潤(rùn)某將店內(nèi)貨物全部搬走，從此，門面房由閆勤某保管。
2013年10月30日，薛潤(rùn)某與慧某山西總代理簽訂特許經(jīng)營(yíng)合同，期限2013年10月30日至2016年10月29日共三年，約定薛潤(rùn)某在離石銷售慧某服飾，經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)在嘉某購(gòu)物中心，薛潤(rùn)某應(yīng)交山西總代理保證金10000元，合同期滿無(wú)違約行為退還，店內(nèi)道具由山西總代理統(tǒng)一配備，薛潤(rùn)某預(yù)付道具費(fèi)用，山西總代理三年內(nèi)分期退還。
薛潤(rùn)某與閆勤某簽訂租賃合同后，將專賣店從嘉某購(gòu)物中心搬遷到租賃閆勤某的門店內(nèi)。薛潤(rùn)某請(qǐng)求閆勤某賠償?shù)膿p失包括：基礎(chǔ)裝潢（未拆除）20000元；道具75796元（道具已搬走，但薛潤(rùn)某認(rèn)為山西總代理不會(huì)退還道具款）；貨物損失50000元（貨物未按時(shí)提回的定金損失）；營(yíng)業(yè)損失每天2000元，共62000元；安裝電表300元；代交物業(yè)費(fèi)120元；簽訂合同時(shí)的保證金2000元。共190216元。
以上為本案事實(shí)。
本院認(rèn)為，原、被告于2014年3月31日簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，閆勤某出租丈夫名下的房屋，合法有效。房屋租賃期限2014年3月29日至2017年6月29日，共三年三個(gè)月，支付三年租金，簽訂合同后的三個(gè)月認(rèn)定為寬限期，不需支付租金。
2015年1月2日，閆勤某向薛潤(rùn)某催要租金，本應(yīng)以協(xié)商的方式進(jìn)行，協(xié)商不成可以訴訟。而閆勤某催要租金未果，便在薛潤(rùn)某承租的營(yíng)業(yè)房門上加了一把鎖，導(dǎo)致薛潤(rùn)某不能正常營(yíng)業(yè)，閆勤某的行為屬于侵犯薛潤(rùn)某合法經(jīng)營(yíng)權(quán)的侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。閆勤某侵權(quán)持續(xù)的時(shí)間為2015年1月3日鎖門起至2015年1月15日書(shū)面通知恢復(fù)營(yíng)業(yè)止，共13天。2015年1月15日，薛潤(rùn)某接到閆勤某請(qǐng)求恢復(fù)營(yíng)業(yè)的通知后未營(yíng)業(yè)，之后的損失屬于擴(kuò)大的損失，閆勤某不承擔(dān)責(zé)任。
薛潤(rùn)某收到閆勤某口頭和書(shū)面通知后未恢復(fù)營(yíng)業(yè)，2015年2月5日，通過(guò)本院調(diào)解，薛潤(rùn)某將貨物全部搬走，薛潤(rùn)某的以上行為表明放棄經(jīng)營(yíng)不愿繼續(xù)履行租賃合同，本院對(duì)薛潤(rùn)某解除合同的意思表示予以準(zhǔn)許。
閆勤某損失：薛潤(rùn)某已交納了閆勤某80000元租金，為半年租金，至2014年12月29日的租金已交清。2015年1月3日至15日的租金因閆勤某鎖門無(wú)法營(yíng)業(yè)，租金不應(yīng)支付。1月16日至2月4日，閆勤某允許營(yíng)業(yè)而薛潤(rùn)某未營(yíng)業(yè)，薛潤(rùn)某應(yīng)支付租金，2月5日起薛潤(rùn)某搬走貨物騰空租賃房不再支付租金。薛潤(rùn)某應(yīng)付租金為10222元。閆勤某訴請(qǐng)的其他損失無(wú)事實(shí)依據(jù)，不予支持。
薛潤(rùn)某損失：2015年1月3日至1月15日閆勤某鎖門共13天，純利潤(rùn)酌情按每天1000元計(jì)算，共13000元。安裝電表、代交物業(yè)費(fèi)、簽訂合同時(shí)的保證金共2420元。基礎(chǔ)裝修費(fèi)用，閆勤某侵權(quán)后，薛潤(rùn)某放棄經(jīng)營(yíng)，雙方共同承擔(dān)，閆勤某酌情承擔(dān)3000元。薛潤(rùn)某與山西慧某總代理簽訂的代理合同經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)在嘉某購(gòu)物中心，后轉(zhuǎn)移到閆勤某門面房?jī)?nèi)，由此推斷，薛潤(rùn)某仍可在其他地點(diǎn)照常經(jīng)營(yíng)慧某服飾。因此，薛潤(rùn)某請(qǐng)求的道具損失、貨物損失不予支持。損失共18420元。
綜上，薛潤(rùn)某的損失與應(yīng)付閆勤某的租金抵頂多出8198元，考慮到閆勤某給予了薛潤(rùn)某三個(gè)月合同寬限期，這一期限薛潤(rùn)某不需支付租金。薛潤(rùn)某多出的損失用多出的三個(gè)月租期彌補(bǔ)，閆勤某不再賠償薛潤(rùn)某損失。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第一百一十九條，《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第六條之規(guī)定，判決如下：
一、原告（反訴被告）閆勤某與被告（反訴原告）薛潤(rùn)某于2014年3月31日簽訂的《房屋租賃合同》自2015年2月5日起解除。
二、駁回原告閆勤某要求薛潤(rùn)某支付租金的訴訟請(qǐng)求。
三、駁回反訴原告薛潤(rùn)某要求閆勤某賠償損失的請(qǐng)求。
訴訟費(fèi)1800元減半收取，原告閆勤某承擔(dān)。
反訴費(fèi)2052元減半收取，反訴原告薛潤(rùn)某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于山西省呂梁市中級(jí)人民法院。
審判員 張林森
二〇一五年四月十五日
書(shū)記員 劉 帥
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