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廣東省韶關市武江區(qū)人民法院
民事判決書
（2014）韶武法民一初字第716號
原告：韶關市某某物業(yè)服務有限公司。
法定代表人：麥某某，該公司董事長。
訴訟代理人：何永剛、焦建中，廣東宜方律師事務所律師。
被告：羅某某。
被告：鄭某某。
原告韶關市某某物業(yè)服務有限公司（下稱某某物業(yè)公司）訴被告羅某某、鄭某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法由審判員張明華適用簡易程序于2014年7月23日公開開庭進行了審理。原告某某物業(yè)公司的訴訟代理人何永剛，被告羅某某、鄭某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告某某物業(yè)公司訴稱：原告受托為某小區(qū)物業(yè)（含商鋪）提供物業(yè)管理服務。被告商鋪業(yè)主自2013年6月至2014年4月，欠交水電費、物業(yè)管理服務費。欠交項目數(shù)額具體如下：1、2013年6月-2014年3月水電費32243元；2、2013年7月-2014年4月物業(yè)管理費2060元，欠交費依約定產生違約金（滯納金）965.93元（每天3‰計）；上列2項合計35268.93元。就被告上述欠費，經(jīng)原告數(shù)次催收無果，唯有向人民法院提起訴訟，請求判令：一、被告繳納商鋪水電費、物業(yè)服務（管理）費等共34303元，物業(yè)服務費違約金（滯納金）965.93元，合計35268.93元；二、被告承擔訴訟費。
被告羅某某、鄭某某共同辯稱：答辯人不是商鋪的實際使用人，該商鋪在答辯人購買時已由原告出租，屬于帶租約一起出售的。正常用電的情況下不可能產生那么多電費。訴訟費用應當由商鋪的實際使用人承擔。
經(jīng)審理查明：被告是韶關市武江區(qū)某路某號某商鋪的業(yè)主，該商鋪的建筑面積為51.43㎡。原告（甲方）與被告（乙方）于2012年11月26日簽訂了一份《某商業(yè)街前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定由原告為被告所在的某商業(yè)街提供物業(yè)服務。第二十條約定：“乙方應在簽訂《商鋪買賣合同》后向甲方繳交水電費周轉金2000元／商鋪，每月10號前向甲方繳交本月的物業(yè)管理費和上月的水電費（包括公共水電分攤）。（一）商業(yè)物業(yè)管理費按建筑面積每月每平方米4.00元。（二）公共水電分攤費由商鋪公共用水、用電和用戶分表與總表產生差額量的分攤組成：1、商鋪公共用水、用電由本幢范圍內的商鋪按戶平均分攤；2、分表與總表差額量按本商鋪內每月實際發(fā)生的用水、電量的比例進行分攤。”《御龍灣臨時管理規(guī)約》第二十八條約定：“為維護業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意在物業(yè)服務活動中授予物業(yè)服務企業(yè)以下權利：……4、業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)服務費，每遲延一天，按拖欠額的千分之三支付延期履行違約金，對于超過三個月不交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)可向人民法院起訴；5、業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)服務企業(yè)代收代繳費用的，物業(yè)服務企業(yè)有權停止代收代繳收費服務。……”第三十條約定：“本物業(yè)服務區(qū)域內，物業(yè)服務收費采取包干制方式。每月收費標準按住宅建筑面積RMB1.75元／㎡，商鋪及會所RMB4.00元／㎡，收取停車場自有車位服務費RMB30.00元／月／車位。物業(yè)管理服務費不包括公攤水電費。業(yè)主應按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)在購房人收樓時，預收三個月的物業(yè)管理服務費，業(yè)主自收樓其第三個月開始在每月10日前履行交納當月物業(yè)管理服務費義務。”2012年11月26日，被告簽署《承諾書》，確認已詳細閱讀韶關市某某置業(yè)投資有限公司（建設單位）制定的《御龍灣臨時管理規(guī)約》，且同意遵守并倡導其他業(yè)主及物業(yè)使用人遵守《御龍灣臨時管理規(guī)約》，并同意承擔違反《御龍灣臨時管理規(guī)約》的相應責任，對物業(yè)的使用人違反《御龍灣臨時管理規(guī)約》的行為承擔連帶責任。自2013年7月起，被告未再向原告交納物業(yè)服務費，截止至2014年4月，被告共欠2057.2元物業(yè)服務費未交納。對于2013年6月至2014年3月的電費及公攤共計27647元，被告亦未交納，原告主張其已代被告交納，為此要求被告支付。
另查明：原告曾于2013年10月30日已通過書面催費通知的形式向被告催收拖欠的費用，之后亦以律師函的形式向被告進行了催收，但被告至今未交納相關費用。現(xiàn)原告主張違約金的起算時間為2013年7月1日，以每日千分之三的標準計算。
本院認為：原、被告雙方簽訂的《某商業(yè)街前期物業(yè)管理服務協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方均應按照約定全面履行各自的義務。原告作為物業(yè)服務公司，按約定履行了物業(yè)管理服務義務后，享有按合同約定的收費項目、標準收取相關費用的權利。被告作為業(yè)主，享受了原告提供的物業(yè)管理服務后，負有按約定支付管理費用的義務。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款：“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。……。”的規(guī)定，被告未按時向原告交納物業(yè)服務費用和電費及分攤的行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。故原告要求被告支付2013年6月至2014年3月的電費及分攤、2013年7月至2014年4月的物業(yè)服務費的訴訟請求，有事實和法律依據(jù)，但原告主張的數(shù)額有誤，根據(jù)被告的物業(yè)面積、收費標準，本院予以支持的電費及分攤為27647元、物業(yè)服務費為2057.2元。至于原告主張的水電費及分攤為32243元，對此原告并沒有相關、有效的證據(jù)予以證實，本院不予支持。
至于原告主張的違約金問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。”第一百一十四條：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”的規(guī)定，因被告未按約定支付物業(yè)服務費，故應支付違約金給原告，但原告主張從欠費當月即2013年7月1日開始以每天千分之三的標準計收違約金不妥。本院將違約金的起算時間調整為從欠費次月11日起按實欠金額計算。至于違約金的計算標準問題，原告主張按約定以每天千分之三的標準計算違約金，該違約金計算標準過高，本院予以調整為按實欠費用金額從2013年8月11日起以每天千分之一的標準計算。
綜上所述，本院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款的規(guī)定，判決如下：
一、被告羅某某、鄭某某應于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內支付2013年6月至2014年3月的電費及分攤27647元，2013年7月至2014年4月的物業(yè)服務費2057.2元及其違約金（違約金的計算方法：自2013年8月11日起以實欠物業(yè)服務費金額按每日千分之一計算至本判決確定的履行之日止）給原告韶關市某某物業(yè)服務有限公司。
二、駁回原告韶關市某某物業(yè)服務有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費681.72元，減半收取340.86元，由原告韶關市某某物業(yè)服務有限公司負擔69.56元，被告羅某某、鄭某某負擔271.30元。
如不服本判決，可在判決書送達次日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省韶關市中級人民法院。
審判員 張明華
二〇一四年八月二十九日
書記員 梁增有
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