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山東省臨沂市羅莊區人民法院

民事判決書

（2014）臨羅商初字第1361號

原告山東某某置業有限公司，住所地臨沂市羅莊區某某南路東段。

法定代表人韓某某，董事長。

委托代理人管某，女。

被告韓某。

委托代理人李媛，山東超信律師事務所律師。

原告山東某某置業有限公司與被告韓某買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告山東某某置業有限公司的委托代理人管某及被告韓某委托代理人李媛均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告山東某某置業有限公司訴稱，2010年8月8日被告認購原告開發的位于臨沂市清河南路某某水灣花園17號樓101號、102號、103號、104號樓房四套，合同編號為：YS12***2、YS12***4、YS12***5、YS12***6，面積分別為202.57平方米、189.41平方米、213.95平方米、253.7平方米，價款分別為1012850元、947050元、1069750元、1268500元，并簽訂認購書。認購書約定，2010年8月20日買受方應支付50%的首付款，同年9月13日付清余款2149075元等內容。2010年8月20日被告按時支付了50%的首付款，余款未按期支付。2010年9月13日被告以書面形式保證辦理完房屋登記后三個月內支付購房款。2010年9月21日原告與被告分別簽訂四份《商品房預售合同》，合同約定：買受方于2010年9月13日一次性付清房款，逾期超過30天后，出賣人有權解除合同，出買人解除合同的，出買人按累計應付款的5%向出賣人支付違約金等內容，同日到臨沂市房管局備案登記了房產。之后，被告沒有按保證書的承諾支付購房款，經原告多次催要，被告以種種理由拖延付款時間。2011年3月6日經雙方協商，就付款時間和方式達成補充協議，協議規定：由原合同約定的一次性支付，變更為余款分三次付清，如乙方逾期支付，甲方有權解除商品房預售合同等內容，之后，被告仍沒按約定分期支付余款，經原告多次催要，被告均拒絕支付。綜上，原告的違約行為致使雙方簽訂的房屋買賣合同無法履行，嚴重侵害了原告的合法權益，給原告造成重大經濟損失，請求法院依法解除原、被告簽訂的四份《商品房預售合同》，判決被告承擔違約金80萬元。

被告韓某辯稱，被告同意解除四份《商品房預售合同》，但違約金數額過高，請求法院酌情減少。

經審理查明，2010年8月8日原、被告簽訂《商品房認購書》四份，雙方約定被告認購原告開發的位于臨沂市清河南路某某水灣花園17號樓101號、102號、103號、104號樓房四套，房屋價款分別為1012850元、947050元、1069750元、1268500元，并約定被告于2010年8月20日之前向原告支付房屋總價款的50%（作為首付款），余款于2010年9月13日付清。2010年8月20日，被告韓某按照《商品房認購書》的約定向原告支付了四套房屋的首付款共計2149075元。2010年9月13日，因被告韓某未能付清剩余購房款，其向原告出具《保證書》一份，保證其在商品房備案后三個月內支付購房款。2010年9月21日，原、被告就預售四套商品房分別簽訂《商品房預售合同》四份（合同編號分別為：YS12***2、YS12***4、YS12***5、YS12***6），合同第六條約定付款方式為一次性付款，買受人于2010年9月13日一次性付清房款。同時約定：買受人逾期付款的，逾期在15日之內，自本合同規定的應付款期限至第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之二的違約金，合同繼續履行，逾期超過30日的，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的5%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之1.5的違約金。房屋交付期限為2009年12月30日。

2011年3月6日，原、被告簽訂《商品房預售合同補充協議》四份，該四份補充協議均約定：考慮被告經濟狀況及經濟能力達成以下補充協議，雙方約定所購房屋支付方式由余款一次性付款變更為分期付款（分三次付清），被告應于2011年12月1日向原告支付購房款20%，2012年9月1日前向原告支付購房款的20%，剩余價款于2013年12月1日前付清，原《商品房預售合同》中第六條的約定自本協議簽訂之日起不再執行，執行本條款規定；如被告不按照前款約定履行，逾期付款達90日的，原告有權單方解除合同，合同自原告向被告發出解除通知之日起解除，同時被告應向原告承擔違約金20萬元及給原告造成的經濟損失；此后，被告韓某仍未按時付清所購四套商品房的剩余房款，為此成訴。

另查明，涉案四套房屋尚未建成。

原告提交的證據有《商品房認購書》、《保證書》、《商品房預售合同》、《商品房預售合同補充協議》、催款函。被告對上述證據均無異議。被告未提交證據。

上述事實，根據原告提供的《商品房認購書》、《保證書》、《商品房預售合同》、《商品房預售合同補充協議》、當事人陳述及庭審調查所認定，相關證據均收錄在卷。

本院認為，原告山東某某置業有限公司與被告韓某簽訂的《商品房認購書》、《保證書》、《商品房預售合同》、《商品房預售合同補充協議》均系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、法規的強制性規定，應認定合同依法成立并生效，對當事人各方具有法律約束力。合同簽訂后，被告韓某未按約定支付剩余房款，且逾期付款已超過90日，構成違約。現原告要求解除原、被告雙方簽訂的四份《商品房預售合同》，事實清楚，理由正當，依法應予支持。關于違約金請求，因原、被告雙方已在《商品房預售合同補充協議》中明確約定：逾期付款達90日的，原告有權單方解除合同，合同自原告向被告發出解除通知之日起解除，同時被告應向原告承擔違約金20萬元及給原告造成的經濟損失，原告共計購買四套房屋，違約金為80萬元，被告辯稱該違約金數額過高，本院認為，因被告所購四套房屋原告方至今尚未建成，存在逾期交房的情形，考慮雙方的過錯，其四套商品房的違約金請求，本院酌情調整為20萬元。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十條、《關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第27條之規定，判決如下：

一、解除原告山東某某置業有限公司與被告韓某簽訂的四份《商品房預售合同》（合同編號分別為：YS12***2、YS12***4、YS12***5、YS12***6）。

二、原告山東某某置業有限公司于本判決生效后于本判決生效后十日內返還被告韓某購房款2149075元。

三、被告韓某于本判決生效后十日內支付原告山東某某置業有限公司違約金20萬元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費30385元，由被告韓某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省臨沂市中級人民法院。

審　判　長　　高兆利

審　判　員　　趙澤浩

人民陪審員　　呂全軍

二〇一四年九月二十九日

書　記　員　　陳黎明

合同糾紛