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湖南省衡陽市雁峰區(qū)人民法院
民事判決書
（2013）雁民一初字第360號
原告衡陽市某某市場管理中心，住所地衡陽市雁峰區(qū)某某南路56號。
負責(zé)人王某某，該中心合伙人。
原告王某某，男。
以上兩原告委托代理人羅秋林，湖南天戈律師事務(wù)所律師。
以上兩原告委托代理人謝昉，湖南天戈律師事務(wù)所律師。
被告某某湘江銀行股份有限公司某某分行，住所地衡陽市某某區(qū)某某街38-52號。
負責(zé)人鄧某某，該行行長。
委托代理人范某某，男。
委托代理人梁志敏，湖南秦湘律師事務(wù)所律師。
被告衡陽某某拍賣有限責(zé)任公司，住所地衡陽市某某區(qū)某某北路45號某某大廈七樓。
法定代表人賀某某，該公司總經(jīng)理。
委托代理人鐘榮華，湖南湘華律師事務(wù)所律師。
第三人劉某宜，女。
第三人衡陽市某某房地產(chǎn)中介有限公司，住所地衡陽市某某區(qū)某某北路13號3樓301戶。
以上兩第三人委托代理人黃正宏，湖南天牌律師事務(wù)所律師。
第三人湖南某某商業(yè)經(jīng)營管理有限公司，住所地衡陽市某某區(qū)某某路36號3樓301戶。
法定代表人肖某某，該公司總經(jīng)理。
委托代理人謝某某，男。
原告衡陽市某某市場管理中心（以下簡稱某某市場）、王某某因與被告某某湘江銀行股份有限公司某某分行（以下簡稱衡陽分行）、衡陽某某拍賣有限責(zé)任公司（以下簡稱某某公司）發(fā)生房屋租賃合同糾紛，于2013年11月19日向本院提起訴訟。本院受理后，依法組成由審判員張玉文擔(dān)任審判長，審判員段仁良、高星宏參加的合議庭審理該案，代理書記員姚芳擔(dān)任本案記錄。2013年12月9日，劉某宜、衡陽市某某房地產(chǎn)中介有限公司（以下簡稱某某公司）經(jīng)兩原告申請被本院依法追加為本案第三人。本院于2014年1月9日第一次公開開庭進行了審理。本院并依法追加湖南某某商業(yè)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱某某公司）為本案第三人。2014年3月13日本院第二次公開開庭進行了審理。原告王某某及原告某某市場、王某某的委托代理人羅秋林、謝昉，被告衡陽分行的委托代理人范某某、梁志敏，被告某某公司的法定代表人賀某某及其委托代理人鐘榮華，第三人劉某宜、某某公司的委托代理人黃正宏，第三人某某公司委托代理人謝某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告某某市場、王某某訴稱：原告于2002年5月15日與衡陽市商業(yè)銀行雁峰支行（第一被告前身）簽訂了《房屋租賃合同》，約定將衡陽市雁峰區(qū)某某南路56-58號某某大廈一、二樓房產(chǎn)租賃給原告，租賃期為6年，租金7170元每月。租賃期間，原告對房屋進行了改造，并設(shè)立了某某市場。2008年雙方續(xù)簽租賃合同，原告繼續(xù)租賃該房產(chǎn)的一樓從事市場經(jīng)營，經(jīng)兩次補充協(xié)議延續(xù)租期，原告的租賃期限至2014年5月14日止。在租賃期間原告一直按期履行交納租金義務(wù)，且多次向衡陽分行提出欲購買租賃房產(chǎn)的意愿，衡陽分行以該房產(chǎn)尚未列為處置范圍或價格沒有確定等理由予以回絕。2013年10月份，原告獲悉上述房產(chǎn)已被拍賣。經(jīng)查閱報紙，原告發(fā)現(xiàn)某某公司在2013年9月10日《衡陽晚報》上刊登一份《拍賣公告》，某某公司接受衡陽分行委托，將包括上述房產(chǎn)在內(nèi)的五處資產(chǎn)作為一個整體拍賣，要求競買人需在9月15日16：00前交納3000萬元保證金，并定于9月17日上午10：28進行拍賣。后原告到衡陽分行求證時，被告知該拍賣已經(jīng)成交。原告認為，衡陽分行出售該房產(chǎn)應(yīng)書面通知原告，某某公司作為拍賣人在拍賣前亦應(yīng)書面通知原告。并且，兩被告將五處不在一起的房產(chǎn)捆綁成一個資產(chǎn)包整體拍賣，要求競買人交納3000萬元保證金，是人為設(shè)置門檻，阻礙原告行使優(yōu)先購買權(quán)。為此，原告訴至衡陽市雁峰區(qū)人民法院，請求：1、依法確認衡陽分行委托某某公司拍賣的房產(chǎn)中衡陽市雁峰區(qū)某某南路56-58號某某大廈一樓563.2平方米部分的買賣合同無效；2、判令原告在同等條件下對該部分房產(chǎn)具有優(yōu)先購買權(quán)；3、本案訴訟費由被告承擔(dān)。經(jīng)本院釋明后，兩原告變更請求為：1、確認原告對衡陽市雁峰區(qū)某某南路56-58號某某大廈一樓614.31平方米房產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)；2、判令衡陽分行以5527773.39元價格與原告就該處房產(chǎn)簽訂買賣合同并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；3、本案訴訟費由被告承擔(dān)。
為支持其訴訟請求，原告某某市場、王某某共同向本院提交以下證據(jù)：
1、關(guān)于請求購買某某湘江銀行衡陽分行某某大廈一樓的報告，用以證明原告向衡陽分行申請購買訴爭房產(chǎn)。
2、衡陽市商業(yè)銀行雁峰支行關(guān)于處置某某南路56號一樓的報告，用以證明衡陽分行知曉原告欲購買訴爭房產(chǎn)。
3、關(guān)于購買市商業(yè)銀行某某南路56號一樓閑置不良資產(chǎn)作為蔬菜市場的報告，用以證明原告曾向衡陽分行申請購買房產(chǎn)，且衡陽分行知曉并做了批示。
4、衡陽市商業(yè)銀行房屋租賃合同、房屋租賃合同補充協(xié)議及補充協(xié)議，用以證明原告租賃了衡陽分行訴爭房產(chǎn)，且在租賃期內(nèi)。
5、房產(chǎn)證，用以證明訴爭房產(chǎn)有獨立產(chǎn)權(quán)，使用功能獨立。
6、衡陽市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《衡陽市“四場一廁”近期建設(shè)規(guī)劃實施方案》的通知，用以證明市政府規(guī)定農(nóng)貿(mào)市場場地不得改變用途。
7、湖南省城鄉(xiāng)集貿(mào)市場管理條例，用以證明農(nóng)貿(mào)市場場地不得改變用途。
8、租賃費發(fā)票，用以證明原告按時交納了租金，且承租人是某某市場。
被告衡陽分行辯稱：1、原告的訴請不符合法律規(guī)定，依法不能予以支持；2、在衡陽分行現(xiàn)有對房屋處置的條件下，原告王某某是沒有優(yōu)先購買權(quán)；3、原告王某某在被告衡陽分行履行通知義務(wù)后，并未有明確的購買意思表示；4、某某市場不是適格的原告。
被告衡陽分行為支持其答辯意見，向本院提交以下證據(jù)：
1、衡陽市商業(yè)銀行房屋租賃合同，用以證明2008年5月20日，衡陽市商業(yè)銀行雁城支行（衡陽分行并入機構(gòu)之一）將其名下位于某某南路56-58號的房屋（某某大廈一樓）出租給王某某用于經(jīng)營集貿(mào)市場。租金每月5000元，租期17個月，從2008年6月15日起至2009年12月31日。
2、房屋租賃合同補充協(xié)議，用以證明因某某大夏一、二、三樓排污清淤需要，衡陽市商業(yè)銀行雁城支行與王某某對《衡陽市商業(yè)銀行房屋租賃合同》進行修改和補充，由王某某負責(zé)排污清淤工程的施工并承擔(dān)費用，衡陽市商業(yè)銀行雁城支行給予王某某租金優(yōu)惠，將原合同租賃調(diào)整為2008年5月15日至2011年5月14日，租金調(diào)整為每月4400元。
3、補充協(xié)議，用以證明2010年4月6日衡陽市商業(yè)銀行雁城支行同意延長與王某某約定的租期，延長期限3年，從2011年5月15日至2014年5月14日，年租金遞增5%，其他約定不變。
4、衡陽分行資產(chǎn)處置預(yù)告，用以證明2013年3月8日《衡陽晚報》刊登了衡陽分行對包括某某大廈一、二、三樓在內(nèi)的38宗資產(chǎn)進行處置預(yù)告。
5、房屋所有權(quán)證，用以證明某某大廈二、三樓規(guī)劃只有一個上樓通道。
6、照片，用以證明某某大廈二、三樓當(dāng)前上樓通道情況。
7、某某湘江銀行衡陽分行會議紀要，用以證明2013年7月12日，衡陽分行舉行資產(chǎn)處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議，會議通過了關(guān)于某某大廈等五宗房屋資產(chǎn)和市松木鄉(xiāng)等五宗土地資產(chǎn)打包處置方案。
8、某某湘江銀行股份有限公司（以下簡稱總行）會議紀要，用以證明2013年7月29日，總行舉行資產(chǎn)處置委員會會議，會議通過了衡陽分行關(guān)于某某大廈等五宗房屋資產(chǎn)打包處置方案、湘潭分行關(guān)于雨湖區(qū)金都大市場等11處資產(chǎn)的打包處置方案等。
9、原華天支行等五宗資產(chǎn)包（包括某某大廈一、二、三樓）項目拍賣招標(biāo)文件，用以證明2013年8月2日，衡陽分行通過總行官網(wǎng)發(fā)布了拍賣招標(biāo)文件，以招標(biāo)的方式選聘拍賣公司。
10、投標(biāo)書，用以證明某某公司向衡陽分行投標(biāo)，參與原華天支行等五宗資產(chǎn)包項目拍賣招標(biāo)會。
11、公示，用以證明2013年9月4日，衡陽分行公示拍賣公司中標(biāo)情況，某某公司中標(biāo)。
12、委托拍賣合同，用以證明2013年9月9日，衡陽分行與某某公司簽訂委托拍賣協(xié)議，合同對某某大廈等五宗資產(chǎn)實際狀況的充分披露，承租人優(yōu)先購買權(quán)的合法行使，拍賣會的舉行有關(guān)事宜，成交過戶，傭金保證金的繳納，違約責(zé)任，爭議的解決等作出了具體約定。
13、拍賣成交確認書，用以證明2013年9月17日，劉某宜、某某公司以總價人民幣3820.6666萬元競得了原華天支行等五宗資產(chǎn)包。
被告某某公司辯稱：一、王某某申請缺乏事實依據(jù)。1、王某某訴稱租賃房屋面積、租金與事實不符合；2、王某某對拍賣資產(chǎn)沒有優(yōu)先購買權(quán)，其沒有參與競拍，已喪失優(yōu)先購買權(quán)，而且本次拍賣資產(chǎn)是打包拍賣，王某某沒有全部的優(yōu)先權(quán)。王某某購買意愿與其他競買人不具備同等條件，故其失去了行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件；二、原告訴請沒有法律依據(jù)。訴爭資產(chǎn)是拍賣處置的，該拍賣行為是一個不可分割的整體，是一個不可分割的、完整的法律行為，不能拆分；三、某某公司組織進行的拍賣程序符合法律規(guī)定，合法、有效。
被告某某公司為支持其答辯意見，向本院提交了以下證據(jù)：
1、委托拍賣合同，用以證明原告無優(yōu)先購買權(quán)。
2、拍賣公告，用以證明其履行了公告義務(wù)。
3、拍賣會資料，用以證明其履行了告知競買要求、規(guī)則等義務(wù)。
4、成交確認書，用以證明拍賣合規(guī)成交。
第三人劉某宜、某某公司述稱：1、某某市場不是本案適格主體，應(yīng)當(dāng)駁回；2、衡陽分行并沒有拒絕原告作為競買人參與競買，衡陽分行打包處置資產(chǎn)是為了實現(xiàn)資產(chǎn)處置利益的最大化，而不是排除原告的優(yōu)先購買權(quán)；3、拍賣程序真實、合法、有效，符合相關(guān)拍賣法律法規(guī)，也符合合同法規(guī)定等，應(yīng)當(dāng)確認有效；4、原告王某某不具有也無法行使優(yōu)先購買權(quán)，其主張按五百多萬的價格購買更加離譜，五百多萬元是在買受之后的內(nèi)部價值分配問題，不具有該資產(chǎn)成交價格的依據(jù)；5、如果確認了原告方的優(yōu)先購買權(quán)則損害了衡陽分行對資產(chǎn)的處置權(quán)，損害了善意第三人的權(quán)益。衡陽分行的打包處置是符合法律法規(guī)的。
第三人劉某宜、某某公司為支持其述稱意見，共同向本院提交了以下證據(jù)：
1、營業(yè)執(zhí)照、身份證，用以證明第三人主體資格。
2、競買合同，用以證明兩人參與競買、拍賣合同。
3、轉(zhuǎn)賬憑證、進賬單，用以證明兩人已交保證金，買受人已交清購房款。
4、拍賣公告，用以證明公告并通知優(yōu)先權(quán)人。
5、公證書，用以證明拍賣程序合法。
6、聯(lián)合競買協(xié)議及訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證，用以證明某某公司是某某大廈一樓的真正買受人，劉某宜受八家單位委托代理購買打包的資產(chǎn)。
第三人某某公司同意第三人劉某宜、某某公司的上述述稱意見，某某公司未向本院提交證據(jù)。
對于原告某某市場、王某某提供的證據(jù)，被告衡陽分行發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議，對證明目的有異議，該報告是衡陽市某某市場打的，但承租人是王某某，而且還證明兩原告已知曉出售事實。報告稱是愿意協(xié)商購買資產(chǎn)，但衡陽分行的處置方式是通過拍賣；對證據(jù)2需核對原件，對其真實性、合法性有異議，由法庭審核。對證據(jù)2證明目的有異議，認為2003年元月份的報告，是十年之前的，并不代表訴爭房產(chǎn)處置時原告的意愿；對證據(jù)3需核對原件，其真實性、合法性由法庭審核，對其證明目的有異議，認為其時間也是十年之前，不能表明其在訴爭房產(chǎn)處置時的購買意愿，而且報告人是某某市場而非承租人王某某；對證明4的真實性無異議，衡陽分行正是按照合同約定履行義務(wù)；對證據(jù)5無異議；證據(jù)6與本案沒有關(guān)聯(lián)，認為政府不能約束其他單位對其資產(chǎn)的改變，否則與法律相沖突，其真實性請法庭審核；證據(jù)7是地方性法規(guī)，衡陽分行認為不能侵占、損毀的應(yīng)當(dāng)是政府所有的資產(chǎn)，而訴爭房產(chǎn)屬于商業(yè)銀行的資產(chǎn)；對證據(jù)8的真實性、合法性無異議，對證明目的有異議，不能證明承租人是某某市場，因為租金既可以自己交納也可以是他人代交。
被告某某公司對原告某某市場、王某某提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議，但對證明目的部分有異議，且同樣證明原告已經(jīng)知曉衡陽分行要處置資產(chǎn)，原告王某某未明確表示其想購買的方式和價格，這是本案至關(guān)重要的事實；證據(jù)2無法與原件核實，其真實性由法庭核實，對其合法性、關(guān)聯(lián)性無異議；對證據(jù)3的“三性”（真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性）和證明目的均有異議，原件不能與復(fù)印件相印證，報告所謂的閑置不良房產(chǎn)的說法是在誤導(dǎo)政府；對證據(jù)4、5的“三性”均無異議；對證據(jù)6、7的真實性、合法性無異議，但與本案沒有直接的關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)8的質(zhì)證意見同被告衡陽分行。
第三人劉某宜、某某公司對原告某某市場、王某某提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1-4完全同意兩被告的意見，同時上述證據(jù)也證明了原告不愿意在同等條件下購買資產(chǎn)，不愿意通過拍賣購買；證據(jù)5中一樓房產(chǎn)雖然有獨立的產(chǎn)權(quán)，但不代表就可以獨立使用，而且一樓的房產(chǎn)面積是614.31平方米，但原告只主張了500多平方米的優(yōu)先購買權(quán)，原告的該項權(quán)利無法實現(xiàn)；對證據(jù)6、7同意兩被告的質(zhì)證意見，第三人購買房產(chǎn)沒有改變市場用途；對證據(jù)8的質(zhì)證意見同被告衡陽分行。
第三人某某公司同意第三人劉某宜、某某公司的上述質(zhì)證意見。
對原告某某市場、王某某提交的證據(jù)本院作以下認定：被告衡陽分行、某某公司及第三人劉某宜、某某公司、某某公司對證據(jù)1、4、5、7、8的真實性、合法性均無異議，本院予以采信；因被告衡陽分行、某某公司及第三人劉某宜、某某公司對證據(jù)2、3的真實性有異議，且原告某某市場、王某某無法提供原件，故本院對證據(jù)2、3不予采信；證據(jù)6、7屬于地方性政府文件和條例，經(jīng)本院核對無異，予以采信；
對于被告衡陽分行提交的證據(jù)，原告某某市場、王某某發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1-4無異議；對證據(jù)5的證明目的有異議，認為實際上某某大廈一、二、三樓分別從事不同的經(jīng)營，與衡陽分行提供的照片矛盾；對證據(jù)6無異議。對證據(jù)7-13的真實性、關(guān)聯(lián)性無異議，對其合法性有異議，認為根據(jù)衡陽分行提供的證據(jù)9第五部分，打包的資產(chǎn)都租賃出去了，衡陽分行在沒有完全征求所有租賃戶的情況下就打包處置，侵犯了所有租賃人的優(yōu)先購買權(quán)，所以所有的會議紀要等都不具備合法性。
被告某某公司對被告衡陽分行提交的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1-13的“三性”均無異議；證據(jù)4不僅是處置的預(yù)告，而且表明了處置的方式。
第三人劉某宜、某某公司對被告衡陽分行提交的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1-13均無異議。
第三人某某公司同意第三人劉某宜、某某公司的上述質(zhì)證意見。
對被告衡陽分行提交的證據(jù)本院作以下認定：原告某某市場、王某某、被告某某公司及第三人劉某宜、某某公司、某某公司對上述證據(jù)的真實性均無異議，本院對上述證據(jù)的真實性均予以采信。
對于被告某某公司提交的證據(jù)，原告某某市場、王某某發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1-4的真實性、關(guān)聯(lián)性無異議。證據(jù)1不能證明原告沒有優(yōu)先購買權(quán)。證據(jù)2的公告刊登時間到拍賣不足7天，違反了拍賣法的規(guī)定。對證據(jù)3、4中的競買合同，成交確認書的合法性提出質(zhì)疑，請法庭確認。
被告衡陽分行對某某公司提交的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1-4的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議。
第三人劉某宜、某某公司對某某公司提交的證據(jù)發(fā)表如下
質(zhì)證意見：對證據(jù)1-4均無異議。
第三人某某公司同意第三人劉某宜、某某公司的上述質(zhì)證意見。
對被告某某公司提交的證據(jù)本院作以下認定：原告某某市場、王某某、被告衡陽分行及第三人劉某宜、某某公司、某某公司對證據(jù)的真實性均無異議，本院對上述證據(jù)的真實性均予以采信。
對第三人劉某宜、某某公司提交的證據(jù)，原告某某市場、王某某發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1無異議；證據(jù)2的競買合同侵犯了原告的優(yōu)先購買權(quán)，對其合法性有異議；證據(jù)3請?zhí)峁﹦⒛尘?000萬元保證金憑證原件；對證據(jù)4的合法性有異議；對證據(jù)5的真實性、合法性均有異議，在公證記錄中在場人沒有另一競買人劉某君，流程中拍賣師已經(jīng)公布了拍賣保留價，也沒有另一競買人的競買過程，明顯兩份記錄不同。實際上另一競買人劉某君沒有到場，不符合拍賣規(guī)定；證據(jù)6有串標(biāo)嫌疑，對其合法性有異議。
被告衡陽分行對第三人劉某宜、某某提交的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對上述證據(jù)均無異議。
被告某某公司發(fā)表如下質(zhì)證意見：對上述證據(jù)無異議。拍賣會有光盤，既然原告有質(zhì)疑，某某公司將提供光盤給法院。
第三人某某公司對第三人劉某宜、某某提交的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對上述證據(jù)均無異議。
對第三人劉某宜、某某公司提交的證據(jù)本院作以下認定：證據(jù)1因各方當(dāng)事人均不持異議，本院予以采信；證據(jù)2真實性各方當(dāng)事人不持異議，對該證據(jù)真實性本院予以確認；第三人劉某宜、某某公司已經(jīng)向本院提交了劉某君3000萬元保證金憑證的原件，對證據(jù)3本院予以采信；證據(jù)4客觀真實，本院予以確認；證據(jù)5系公證處出具的公證書，其真實性本院予以確認；證據(jù)6系第三人之間的協(xié)議，原告未能提供證據(jù)證明其系虛假協(xié)議，對該證據(jù)的真實性，本院予以確認。
本院依據(jù)審核認定的上述證據(jù)及各方當(dāng)事人的庭審陳述，本院確認如下事實：
2008年5月20日，原告王某某與被告衡陽分行簽訂了《衡陽市商業(yè)銀行房屋租賃合同》，合同約定，由原告王某某租賃被告衡陽分行名下位于某某南路56-58號某某大廈一樓房產(chǎn)，面積約563平方米（房屋產(chǎn)權(quán)證載明建筑面積為614.31平方米），用于經(jīng)營集貿(mào)市場。租賃期限自2008年6月15日起至2009年12月31日，共17個月，月租金為5000元。合同同時就出租人出賣資產(chǎn)應(yīng)提前一個月告知承租人進行了明確約定。2008年12月17日，原告王某某與被告衡陽分行簽訂了《房屋租賃合同補充協(xié)議》，因某某大廈一、二、三樓排污清淤需要，因原告王某某負責(zé)施工并承擔(dān)費用，故被告衡陽分行同意原告王某某在前述租賃期限到期后繼續(xù)租賃至2011年5月14日，租金也進行了調(diào)整及優(yōu)惠。2010年4月6日，被告衡陽分行與原告王某某簽訂了《補充協(xié)議》，雙方就延長租期再次進行了約定，原告王某某可以繼續(xù)租賃前述房產(chǎn)至2014年5月14日止。王某某租賃該房產(chǎn)時，同時租賃相鄰他人房產(chǎn)，與他人合伙成立衡陽市某某市場管理中心，王某某為某某市場執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的合伙人。
2013年3月8日，被告衡陽分行在《衡陽晚報》發(fā)布了《某某湘江銀行股份有限公司某某分行資產(chǎn)處置預(yù)告》，對擬處置的資產(chǎn)基本情況，交易條件，不得參與競買的交易對象，處置的方式等進行了明確告知，其中第6宗資產(chǎn)即為某某大廈一、二、三樓。2013年3月9日，王某某以衡陽市某某市場名義向被告衡陽分行提出衡陽市某某市場購買租賃房屋的意愿。2013年7月12日，被告衡陽分行召開了衡陽分行資產(chǎn)處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組2013年第3次會議，會議審議并原則通過了《關(guān)于原華天支行等五宗資產(chǎn)打包處置方案》等。2013年7月29日，被告衡陽分行的上級---某某湘江銀行股份有限公司召開了資產(chǎn)處置委員會2013年第10次會議，會議審議通過了《原華天支行等五宗資產(chǎn)打包處置方案》等。2013年8月2日，被告衡陽分行通過總行官網(wǎng)發(fā)布了《原華天支行等五宗資產(chǎn)包項目拍賣招標(biāo)文件》，公開招標(biāo)選聘拍賣公司。2013年8月28日，被告某某公司向被告衡陽分行遞交《投標(biāo)書》并參加了招標(biāo)會。2013年9月4日，被告衡陽分行對前述招標(biāo)結(jié)果進行公示，被告某某公司中標(biāo)。2013年9月9日，被告衡陽分行與被告某某公司簽訂了《委托拍賣合同》。
2013年9月10日，被告某某公司分別在《衡陽日報》、《衡陽晚報》上刊登了《拍賣公告》，就原華天支行等五宗資產(chǎn)包進行拍賣公告，并就拍賣標(biāo)的物的基本狀況、拍賣會的舉行時間、地點以及優(yōu)先購買權(quán)人（租賃人）參與競買的方式等進行公告。2013年9月12日，某某公司報名參加競買，并繳納競買保證金人民幣3000萬元。2013年9月17日，被告某某公司在某某區(qū)某某北路45號富安大廈七樓會議室舉行了原華天支行等五宗資產(chǎn)包（包括本案訴爭房屋）拍賣會，衡陽市工商行政管理局工作人員，湖南省衡陽市衡州公證處公證員陳某芳、周某玲，競買人某某公司的委托代理人劉某宜及另一競買人劉某君到場。競買人某某公司經(jīng)過兩次競價，最后以總價人民幣3820.6666萬元成交。2013年9月25日，衡陽市某某某貿(mào)易有限公司（以下簡稱某某某公司）、第三人某某公司、衡陽市某某某景商貿(mào)有限公司（以下簡稱某某某景公司）分別向被告衡陽分行轉(zhuǎn)賬370萬元、100萬元、100萬元。2013年9月26日，衡陽某某某貿(mào)易有限公司（以下簡稱某某某公司）向被告衡陽分行轉(zhuǎn)賬250萬元。2013年10月9日，某某某公司向被告衡陽分行轉(zhuǎn)賬6666元。
另查明：2013年9月12日，某某公司、某某某公司、某某某公司、衡陽市某某某某商貿(mào)管理有限公司、衡陽市東霖晟景商貿(mào)管理有限公司、某某公司、某某某景公司以及衡陽市煜程貿(mào)易有限公司簽訂《聯(lián)合競買協(xié)議》，約定共同參與原華天支行等五宗資產(chǎn)包的競買，并推舉某某公司為競買人代表，同時，共同全權(quán)委托劉某宜參與競買事項和舉牌競價。對于某某公司簽訂的有關(guān)原華天支行等五宗資產(chǎn)包競買有關(guān)的文件（如競買合同、拍賣須知、拍賣瑕疵不擔(dān)保承諾書、拍賣成交確認書、競買申請登記表、拍賣規(guī)則、競買人聲明與承諾等）均無異議，并自愿接受，自愿承擔(dān)由此而造成的風(fēng)險和法律責(zé)任。此外，如競買成功，上述八家公司對具體產(chǎn)權(quán)分割、成交價格及支付比例，另行簽訂分割協(xié)議并予公證。目前，原華天支行等五宗資產(chǎn)包除訴爭房產(chǎn)外均辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。按照上述公司之間的約定，本案訴爭房產(chǎn)應(yīng)變更登記至某某公司名下。
本院認為：本案系因承租人主張優(yōu)先購買承租房屋而引起的糾紛。對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第二百三十條作出了明確規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。同等條件，不僅指相同的購買價款，還包括對出租房屋的處理方式等。對于出租人設(shè)立何種處理方式，承租人無權(quán)干涉。具體到本案中，衡陽分行作為房屋的出租方，為房屋的所有權(quán)人，其將本案房屋與其他四處房屋整體打包處置，并得到上級主管機構(gòu)的批準(zhǔn)，處理方式并無不當(dāng)，王某某無權(quán)對衡陽分行整體打包處置方式進行干涉。
在整體打包處理過程中，衡陽分行按照國有資產(chǎn)處置的相關(guān)規(guī)定進行了招投標(biāo)，其招投標(biāo)過程程序合法，某某公司依法成為此次資產(chǎn)處置的拍賣公司。某某公司在拍賣過程中嚴格按照拍賣程序，進行了公開拍賣，拍賣前在報紙上公開披露拍賣標(biāo)的信息、要求等，某某公司、劉某君按照要求報名參與競拍并交納了相應(yīng)的保證金，依法享有競買人資格。對于拍賣保證金的數(shù)額，法律并沒有強制性的規(guī)定，屬當(dāng)事人意思自治范疇，某某公司可依拍賣物情況設(shè)立，王某某訴稱某某公司惡意抬高拍賣門檻的意見，本院不予采納。某某公司在拍賣過程中全程公開，并有衡陽市工商行政管理局工作人員，湖南省衡陽市衡州公證處公證員現(xiàn)場見證，拍賣程序合法，某某公司與某某公司簽訂了《拍賣成交確認書》，并繳清了全部款項，拍賣結(jié)果合法有效。
衡陽分行對此次資產(chǎn)的處置系委托某某公司公開拍賣進行，其對拍賣的競買人、拍賣過程、拍賣成交價等并未參與處理，某某公司也是通過拍賣成為此次資產(chǎn)的成功競買。因此，某某公司的買賣行為不存在《民法通則》第五十八條第一款第（四）項及《合同法》第五十二條第（二）項規(guī)定的違法無效的情形，原告也未能提供證據(jù)證明買賣雙方惡意串通損害其第三人利益的事實，故王某某訴稱某某公司與衡陽分行惡意串通的意見，因無事實依據(jù)，本院不予采納。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。那么某某公司通過合法有效拍賣程序取得了包括涉案房屋在內(nèi)多處房屋，其買賣行為又不存在法律所規(guī)定的無效的情形，其合法權(quán)益亦應(yīng)受到法律保護。經(jīng)本院依法釋明后王某某仍以其對涉案房屋享有優(yōu)先購買權(quán)為由要求行使優(yōu)先購買權(quán)，顯然是無法實現(xiàn)的，也有悖法律規(guī)定。同時衡陽分行作為房屋所有權(quán)人，選擇將多處房屋整體打包處置，系其自由處分自己的民事權(quán)利，而王某某要求單獨優(yōu)先購買其中一處房屋，顯然違反了房屋所有權(quán)人自由處分的權(quán)利。至于某某公司拍賣成功后，依據(jù)與其他另外七家公司的聯(lián)合競拍協(xié)議對房屋的價值認定，系其內(nèi)部處分，不能作為同等條件下對衡陽市雁峰區(qū)某某南路56-58號某某大廈一樓價值的認定標(biāo)準(zhǔn)。故對王某某要求確認其對衡陽市雁峰區(qū)某某南路56-58號某某大廈一樓614.31平方米房產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)及判令衡陽分行以5527773.39元價格與原告就該處房產(chǎn)簽訂買賣合同并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的訴請，缺乏事實與法律依據(jù)，本院不予支持。
衡陽分行是與王某某簽訂的房屋租賃合同，故某某市場不是本案的適格原告。劉某宜系某某公司的委托代理人，其行為后果由某某公司承擔(dān)，劉某宜不是本案適格第三人，故本院依法追加某某公司為第三人合法有據(jù)。綜上所述，本院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百七十三條、第二百三十條，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條第二款的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：
駁回原告王某某的訴訟請求。
本案受理費38400元，財產(chǎn)保全費5000元，合計43400元，由原告王某某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省衡陽市中級人民法院。
審 判 長 張玉文
審 判 員 段仁良
審 判 員 高星宏
二〇一四年三月二十一日
代理書記員 姚 芳
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