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安徽省合肥市包河區人民法院

民事判決書

（2014）包民一初字第03112號

原告：許某某，男，19**年**月**日出生，漢族，安徽某某汽車股份有限公司職工。

委托代理人：邢梅，安徽中天恒律師事務所律師。

委托代理人：齊娜，安徽中天恒律師事務所律師。

被告：鄭某某，男，19**年**月**日出生，漢族。

被告：陶某某，女，19**年**月**日出生，回族。

原告許某某訴被告鄭某某、陶某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年9月16日受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告許某某及其委托代理人邢梅到庭參加訴訟。被告鄭某某、陶某某經本院公告送達開庭傳票，無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告許某某訴稱：2013年11月20日，原告許某某與被告鄭某某簽訂了《合肥市存量房屋居間合同》，約定鄭某某將合肥市某某明珠13幢2704室房屋出賣給原告，房屋轉讓價款為112萬元，在合同簽訂前即2013年11月5日原告支付給被告20萬元作為定金。之后原告按照合同約定在2013年11月21日向被告支付房款47萬元。

2013年12月10日，原、被告雙方共同去銀行還房貸，因被告未帶銀行預約還款單導致需要重新預約到下個月還房貸。2013年12月23日被告電話通知原告，讓原告付到其帳戶25萬元，被告自己去銀行還房貸。之后原告要求被告將銀行的房貸結清證明交付原告，但被告一直聲稱在外地出差。2014年7月24日原告到銀行查詢發現被告一直未還銀行房貸，且有新的客戶看房，無奈原告將剩余房貸357605.73元結清，并進行了房產過戶。

由于被告沒有按照合同約定履行義務，導致原告支付給被告的房款比雙方合同約定的價款多支出157605.73元。另查明，陶某某系鄭某某妻子，此債務發生在夫妻關系存續期間。原告現起訴，要求二被告償還房款本金157605.73元并支付利息2942元，合計160548元（利息自2014年7月25日起按銀行同期貸款利率暫計算至2014年8月24日，以后產生的利息付至判決書確定的實際付款日止）；支付違約金112000元并承擔訴訟費用。

被告鄭某某未答辯。

被告陶某某未答辯。

經審理查明：2013年11月20日，原告許某某與被告鄭某某及居間方安徽某某地產營銷策劃有限公司（以下簡稱某某地產公司）簽訂了《合肥市存量房屋居間合同》，約定鄭某某將自己單獨所有的合肥市某某明珠13幢2704室房屋賣給原告，價款112萬元；合同簽訂當日原告支付給鄭某某20萬元作為定金，2014年1月1日前鄭某某將房屋交付原告，并配合原告辦理物業管理費等繳費手續；任何一方違約應支付守約方總房價款10%作為賠償金，計112000元；鄭某某在辦理公證后，原告支付房款67萬元（包括定金），剩余35萬元用于償還銀行貸款，余10萬元待貸款之后付給鄭某某。

2013年11月21日，鄭某某就涉案房屋的出售事宜出具了委托書，委托劉東峰全權代表其辦理提前償還銀行貸款、領取他項權證并注銷抵押登記、辦理產權過戶及房產交接手續、配合辦理按揭貸款手續、其他一切與此房有關的買賣事宜等。當日此委托書經過了安徽省合肥市中安公證處公證。

2013年11月5日，原告向陶某某賬戶轉款20萬元，陶某某于當日出具收條予以確認。2013年11月21日，原告向陶某某賬戶轉款47萬元，鄭某某于當日出具收條予以確認。

2013年12月23日，原告向鄭某某賬戶轉款25萬元，鄭某某于當日出具收條予以確認。鄭某某收到25萬元后一直未還涉案房屋貸款。2013年12月26日，鄭某某將涉案房屋交付原告。之后原告在聯系鄭某某未果的情況下于2014年7月24日付到劉東峰賬戶357700元，同日劉某峰付給涉案房屋抵押權人中國銀行股份有限公司合肥廬陽支行提前還款補償金1275.94元、貸款本息334028.24元、逾期還貸本息22301.55元。2014年7月30日，中國銀行股份有限公司合肥廬陽支行出具結清證明，證明該行向鄭某某發放的個人住房（某某明珠13幢2704室）貸款407000元本息已還清。之后，原告將涉案房屋所有權人變更登記至自己名下。

另查明：鄭某某與陶某某于2011年1月18日登記結婚。

以上事實，有原告提供的《合肥市存量房屋居間合同》、公證書、工商銀行及中國銀行轉款憑證、中國銀行還貸收款憑證、收條、結清證明、房地產權證及原告當庭陳述證實。

本院認為：原告與鄭某某簽訂的《合肥市存量房屋居間合同》，是雙方的真實意思表示，合同內容未違反法律及行政法規的強制性規定，合同有效，對簽約雙方具有法律約束力，雙方均應按合同約定全面、誠實地履行各自的義務。

按照雙方的約定，在鄭某某辦理公證后，原告給付其包括定金20萬元在內共67萬元，原告已按雙方約定履行。雙方約定房款112萬元扣除67萬元后再用35萬元償還涉案房屋貸款，意思是112萬元中有35萬元只能用于償還涉案房屋的銀行貸款，但對于35萬元由誰交到銀行還貸，雙方并未約定。原告在按約定先付給鄭某某67萬元，雙方未約定由誰交款到銀行還貸的情況下又付給鄭某某25萬元，目的顯然是讓鄭某某交到銀行還貸。而鄭某某在收到原告的25萬元后，遲遲不還貸，致使抵押權人的抵押權仍然存在，雙方的合同不能繼續履行，合同目的不能實現。在聯系鄭某某未果的情況下，為促使合同目的得以實現，原告償還了涉案房屋的貸款本息、提前還款補償金及逾期還貸本息共357605.73元，原告為涉案房屋共支出1277605.73元，超出雙方約定的價款157605.73元。原告已全部履行自己的義務，對于超出部分鄭某某持有無約定或法定依據，應予返還，并應支付相應的利息損失。因此對于原告的訴訟請求，本院予以支持。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條規定，債權人就婚姻關系存續期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權利的，應當按夫妻共同債務處理。但夫妻一方能夠證明債權人與債務人明確約定為個人債務，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規定情形的除外。依此規定，陶某某與鄭某某夫妻應提供證據證明鄭某某與原告明確約定涉案合同債務為鄭某某的個人債務，或者提供證據證明其二人對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有，并且原告知道此約定。而二被告未能提供相應證據證明上述法律規定的除外情形，應承擔舉證不能的后果，因此陶某某應與鄭某某共同承擔責任。

雙方約定房款112萬元中有35萬元用于償還涉案房屋貸款，而鄭某某在收取該款后在合理期限內一直不償還貸款，違反了雙方的約定，應承擔約定的違約責任。雙方雖然約定違約方應支付守約方賠償金112000元，但原告的損失實際上是多支付的157605.73元的利息損失，而原告已主張該損失，因此原告再主張賠償金112000元已超出其損失，對此請求本院不予支持。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、被告鄭某某、陶某某共同給付原告許某某157605.73元，并支付相應利息（利息計算方法：以157605.73元為基數，自2014年7月25日起計至本判決確定給付之日止，按銀行同類貸款利率計算），于本判決生效之日起十日內付清；

二、駁回原告許某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費5388元、公告費800元、保全費1883元，合計8071元，原告許某某負擔1877元，被告鄭某某、陶某某共同負擔6194元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于安徽省合肥市中級人民法院。

審　判　長　　史　蕓

人民陪審員　　胡慶年

人民陪審員　　汪　毅

二〇一五年三月二十五日

書　記　員　　阮繼賢

合同糾紛