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浙江省湖州市南潯區人民法院

民事判決書

（2014）湖潯練商初字第150號

原告：楊某某。

委托代理人：吳忠明，浙江水鄉人律師事務所律師。

被告：張某某。

委托代理人：項志正，浙江南林律師事務所律師。

委托代理人：邢紅偉，浙江南林律師事務所律師。

原告楊某某與被告張某某合同糾紛一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法由審判員張惠明適用簡易程序獨任審判，后因其退休，本案于2014年10月11日轉由代理審判員林燕獨任審判。2014年6月18日至同年8月17日，原、被告雙方協議庭外和解兩個月。本案在審理過程中，本院根據原告楊某某的申請，于2014年8月25日決定對楊某某在2011年11月15日的《收據》、2013年5月11日的《欠條》上的簽名進行司法鑒定，同年11月3日鑒定結束；又根據原告楊某某的申請，于2014年9月15日決定對被告張某某父親張某某名下的坐落于湖州市南潯區練市鎮新聯村某*號占地面積125平方米、兩間四層樓房的一幢房屋的造價進行評估，同年10月31日評估結束。本案分別于2014年8月19日、11月24日兩次公開開庭進行了審理。第一次開庭時原告楊某某及其委托代理人吳忠明、被告張某某的委托代理人項志正、邢紅偉到庭參加訴訟，第二次開庭時本案雙方當事人及其訴訟代理人均到庭參加訴訟。原告楊某某申請的證人何某正、黃某在第一次開庭時出庭陳述。本案現已審理終結。

原告楊某某起訴稱：2011年11月15日，原、被告簽訂協議一份，約定原告為被告在練市鎮新聯村某*號宅基地上新建樓房四層，由被告出資6萬元，其余建房款由原告出資，待房屋建成后，被告將其中的第三層房屋的所有權歸原告。協議簽訂后，原告按約出資建房，但至2013年4月完工后，被告未按約將第三層房屋的所有權歸原告，故原告請求法院判令：一、被告立即退還建房墊付款38萬元；二、本案訴訟費由被告承擔。庭審中，原告增加一項訴訟請求為確認原告楊某某與被告張某某于2011年11月15日簽訂的合作建房協議無效。

被告張某某未作書面答辯，但在庭審中口頭答辯稱：對原、被告于2011年11月15日簽訂的建房協議沒有異議，但這份協議并未實際履行，建房協議中約定的是第三層的使用權而非所有權。造房是被告買材料委托工人完成的，而非原告所建造，且房屋評估價格與實際造價也不符；另認為該房屋是被告父親所有，故本案訴訟主體錯誤，要求駁回原告的訴訟請求。

原告楊某某為支持其主張的事實，提供了下列證據，經被告張某某當庭質證后，本院審查認證如下：

證據1、《協議》1份，擬證明2011年11月15日，原告楊某某與被告張某某簽訂合作建房協議，約定原告為被告在練市鎮新聯村某*號宅基地上新建樓房四層，由被告出資6萬元，其余建房款由原告出資，房屋建成后，被告將其中的第三層房屋的所有權歸原告的事實。被告質證后對該證據的真實性不持異議，但提出該協議的內容違法，因而協議無效。本院經審查后認為，該證據約定的內容違反《中華人民共和國土地管理法》的規定，應認定為無效。

證據2、《送貨單》、《收款收據》共42份，擬證明原告為建造該房屋購買材料的事實。被告質證后對該組證據的真實性、合法性、關聯性均有異議。本院審查認為，該組證據只能證明原告購買建材的事實，但難以確定原告所購建材與爭議的房屋之間存在關聯性，故不予認定。

被告張某某為支持其抗辯理由，提供了下列證據，經原告楊某某當庭質證后，本院審查認證如下：

證據1、《租房協議》1份，擬證明2012年7月15日，被告將雙方所造的整幢房屋出租給原告，故不存在被告將房屋第三層的使用權轉讓給原告的事實，同時證明2012年7月15日，被告不拖欠原告建房費用的事實。原告質證后對該證據的真實性不持異議，但提出因雙方對建房費用有爭議，故未實際履行。本院審查后認為，本案屬合作建房糾紛，而該協議屬雙方對房屋租賃達成的協議，與本案不具有關聯性，不予認定。

證據2、原告向被告出具的《欠條》1份，證明2013年5月11日，原告向被告借款2萬元的事實，同時從側面證明了在2013年5月11日本案被告不可能拖欠原告建房款，否則可直接扣除，不可能出具欠條的事實。原告質證后對該證據的真實性有異議，認為欠條上債務人的簽字不是其本人所簽，該欠條經原告申請鑒定后，證明該欠條上的簽名實為原告自己所簽，故本院對該證據予以認定。

證據3、被告為自己建房所花費用的清單和購貨憑證，擬證明被告為建造房屋共花費建材款224005元，證明該房屋系被告自己建造的事實。原告質證后對該組證據的真實性有異議，另提出包括淋浴房、白水泥、膠水、油漆等都是房屋裝修費用，與建房不具有關聯性。本院經審查后認為，被告提交的88份購貨憑證中絕大部分票據既無銷售單位，也無購貨人，有部分單據的收貨人寫了張某某的名字，但都是普通的收款收據，而非國家稅務部門的統一發票，而票據填寫所購物品的內容絕大部分是房屋裝飾裝修材料，難以確認其真實性及與本案的關聯性，故不予認定。

證據4、《收據》1份，擬證明2011年11月15日，原告收到被告建房材料款3萬元的事實。原告質證后對該證據的真實性有異議，認為收據中楊某某的簽名非本人所簽，該收據經原告申請鑒定后，證明該收據上的簽名為原告自己所簽，故本院對該證據予以認定。

證據5、《匯款憑證》1份，擬證明2013年5月12日，被告的丈夫郭某向原告匯款5萬元的事實。原告質證后對該證據的真實性、關聯性均有異議，郭某不是本案主體。本院審查認為，根據被告提供的證據8《結婚證》，能證明郭某與本案被告張某某系夫妻關系，郭某替被告張某某對外償付債務，屬正常的民事行為，現原告又未提供郭某與原告存在其他經濟往來事實的有效證據，應認定郭某匯給原告的5萬元屬支付建房款的事實。

證據6、《郵政儲蓄稅款收據》1份，擬證明被告匯款給黃某4950元的事實。原告質證后對該證據不持異議，提出黃某是原告請來給被告建房的泥工，被告向黃某支付5000元左右。本院經審查后，認定該證據有效。

證據7、《湖州市農村村民建房批準用地通知書》1份，擬證明本案所涉房屋建造在農村宅基地上的事實。原告質證后對該證據不持異議，本院經審查后認為，該證據符合有效證據條件，予以認定。

證據8、張某某與郭某的《結婚證》1份，擬證明郭某與被告張某某2012年10月23日結婚，現系夫妻關系的事實，原告質證后對該證據不持異議，本院經審查后認為，該證據符合有效證據條件，予以認定。

證據9、房屋預算費用1份，擬證明房屋預算費用為189070元，且該預算系原告楊某某親筆手寫的事實。原告質證后對該證據的真實性、關聯性、合法性均有異議，該份證據上沒有任何人的簽字。本院經審查后認為，房屋預算與實際造價之間并不是必然一致的，且該預算內容原告予以了否認，無法證實其真實性，故不予認定。

證據10、鄰里糾紛的《協議》及《收據》7份，擬證明被告在建房時有很多鄰里糾紛，由張某某協調處理的事實。原告質證后不予認可，認為因房屋地基是被告的，鄰里之間產生的糾紛自然由被告解決，與原告無關。本院經審查后認為，該證據中協議一方身份不明，且未到庭接受質證，無法確認其真實性，本院認為該宅基地上產生鄰里間的矛盾由被告出面解決也在情理之中，無法由此證明該房屋就是被告自己所建的事實。

本院依據原告楊某某的書面申請，準許證人何某正、黃某出庭作證，證人何某正在庭審中陳述：其是被告鄰居，其曾經看到原告天天給被告建三層樓房的事實；證人黃某也在庭審中陳述：其給原告建房做泥工的事實，原告僅支付了5000元工資后就不付了，后來被告作為該房屋東家又給了其5000元。對這兩證人的證言，被告質證后不予認可，本院認為，兩證人關于原告曾為被告建房的事實，與被告的丈夫郭某的陳述相互印證，故對該部分的證據效力予以確認。

本院為查明案件事實，維護雙方當事人的合法權益，依職權向南潯區公安分局練市派出所調取了2013年10月15日原告楊某某及其妻子何某某、被告丈夫郭某的詢問筆錄各一份。其中郭某稱：其和其老婆張某某與包工頭楊某某簽訂協議，在練市某*號造房，約定被告出一部分錢并把其中一層給楊某某，因協議上沒有寫明按照被告要求蓋房子，后來房子造好后沒有達到被告的要求，就一直與楊某某有糾紛。上述證據在庭審中向雙方當事人出示后，原告無異議，被告張某某對證據的真實性無異議，但又稱房屋是其父親建造，房屋建造之時郭某并非其丈夫，故對房子的建造情況是不清楚的。本院經審查后認為，此三份證據是在原、被告因房屋建造問題產生糾紛后于派出所所作的詢問筆錄，作筆錄時郭某與被告早已是夫妻關系，郭某作為完全民事行為能力人能對知曉的情況作客觀陳述，且該筆錄形成于本案受理前，其真實性更讓人信服，故本院確認上述證據作為認定本案相關事實的依據。

本案在審理過程中，經原告申請，雙方當事人同意后，本院委托湖州市某房地產評估所有限公司對涉案房屋的造價進行評估；對2011年11月15日的《收據》、2013年5月11日的《欠條》上楊某某的簽名進行司法鑒定。經評估，坐落于練市鎮新聯村某*號宅基地上新建的建筑面積為414.6平方米的房屋的重置價為385707元。經鑒定，2011年11月15日的《收據》、2013年5月11日的《欠條》上的“楊某某”均為其本人簽名。經質證后，原告對評估報告沒有異議，但提出《收據》上楊某某簽名不是原告所簽，被告對鑒定結論沒有異議，對評估報告真實性沒有異議，但提出應以房屋建造時的成本作為評估依據，且建房只花費了20萬元。本院認為原、被告雖提出異議，但未提供足以反駁的相反證據，故本院確認上述證據作為認定本案相關事實的依據。

本院根據確認的有效證據以及當事人的當庭陳述，認定本案事實如下：

一、被告張某某系湖州市南潯區練市鎮新聯村村民，其父張某某，經有關職能部門審批，于2009年7月獲得在練市鎮新聯村某*號125平方米的宅基地上建房的權利。2011年11月15日，原告楊某某與被告張某某簽訂協議一份，約定原告為被告在練市鎮新聯村某*號宅基地上新建樓房二間四層，由被告出資6萬元，其余建房款由原告出資，房屋建成后，被告將其中的第三層房屋的所有權歸原告。協議簽訂后，原告按約出資建房，但至2013年完工后，被告未按約將第三層房屋的所有權歸原告。

二、被告張某某與案外人郭某系夫妻關系。

三、原告楊某某系湖州市南潯區練市鎮練南村村民。

本院認為，雖然建房協議約定的是房屋第三層使用權的轉讓，但原告建房出資數額較大、雙方也未約定使用年限，且被告的丈夫郭某也稱“把其中一層給楊某某”，因而本院認為，雙方的建房協議實質上是對房屋第三層所有權的轉讓。農民的宅基地屬農村集體經濟組織所有，僅限于本集體經濟特定的成員享有使用權。本案原告楊某某并非新聯村村民，不能享有新聯村宅基地上的使用權，不具備登記新聯村上宅基地使用權的資格。故雙方簽訂的合作建房協議因違反法律法規的強制性規定，認定無效，對此原、被告均無異議。本案的原、被告明知練市鎮新聯村某*號建房的土地性質是宅基地，宅基地上的使用權只能由本集體經濟特定的成員享有，雙方簽訂合作建房協議致使合同無效，對此雙方負有同等過錯。

本案的爭議焦點一，原告是否已按協議履行了建房義務。從被告的丈夫郭某在詢問筆錄中的陳述以及證人證言來看，該房屋應為原告所建，且因被告對原告所建房屋不滿意，由此引發了雙方矛盾。被告在庭審中提出，合作建房協議實際沒有履行，該房屋是其買材料委托工人完成的，但其未提供能證明被告建房的有效證據，根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”之規定，被告應承擔舉證不能的不利后果，其抗辯理由不能成立，本院不予采納。雙方在建房協議中僅約定了建一幢四層房屋，而對房屋的建造式樣、結構等相關標準未約定，現原告已完全建成該四層樓房，且被告未進一步提交雙方關于建房標準的其他相關協議，難以推翻原告已按協議履行建房義務的事實。

爭議焦點二，被告須返還原告房屋折價補償款多少錢。《合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”故該合作建房合同經法院認定無效后，被告應返還原告房屋折價補償款。被告在庭審中提出，房屋評估價過高，應按實際建房的成本來計算，本院認為，一、原告是包工頭，在建房中附加了其個人勞動力價值等相關資源要素，因而其投資建房成本較評估價低也很正常；二、合同無效后，如被告依建造時房屋價款返還，則房屋相應的財產增值部分變成了被告的不當得利；三、原告于2013年完工后至今，房屋一直由被告支配、使用，而合同無效后，該房屋使用權依然沒有改變，房屋的增值部分應歸于被告。故于法于理，被告應返還原告投資建房的成本和房屋相應的財產增值部分，即評估的房屋重置價385707元。

爭議焦點三，被告已支付給原告投資款多少錢。從以上經質證、認證的三份證據：一、2013年5月11日，原告向被告借款2萬元的《欠條》，二、2011年11月15日，原告收到被告建房材料款3萬元的《收條》，三、2013年5月12日，被告的丈夫郭某向原告匯款5萬元的《匯款憑證》，可以證明被告已經支付原告房屋的相關投資款項共計10萬元。

本院將被告須返還原告房屋折價補償款385707元與被告已支付給原告投資款10萬元相抵，對原告要求被告返還建房折價補償款38萬元中285707元，予以支持，余款94293元，于法無據，不予支持。被告張某某在庭審中提出，該房屋所有權是被告父親，故本案訴訟主體有誤，本院認為，該房屋所在的宅基地使用權是張某某的父親，且合作建房協議上也寫明“甲方（即張某某）擁有湖州市練市鎮新聯村某四號老宅基地一塊”，原告楊某某作為簽訂合同的乙方，有理由相信張某某有代理權，張某某的行為構成表見代理，故原告楊某某在本合同糾紛一案中以合同相對方張某某作為本案被告并無不妥，對被告的抗辯意見，不予采納。依照《中華人民共和國物權法》第一百五十三條、《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款、第六十二條、《中華人民共和國合同法》第四十九條、第五十二條第（五）項、第五十八條及最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、確認原告楊某某與被告張某某于2011年11月15日簽訂的合作建房協議無效；

二、限被告張某某于本判決生效之日起十日內返還原告楊某某房屋折價補償款285707元；

三、駁回原告楊某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費7000元，減半收取3500元，由原告楊某某負擔875元，被告張某某負擔2625元；鑒定費2000元，由原告楊某某負擔；評估費1350元，由原告楊某某負擔675元，被告張某某負擔675元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省湖州市中級人民法院。

代理審判員　林　燕

二〇一四年十二月十二日

書　記　員　莊利華

合同糾紛