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四川省達州市達川區人民法院

民事判決書

（2016）川1703民初1310號

原告（反訴被告）：李某，男，漢族，生于19**年**月**日，住四川省達州市通川區。

原告（反訴被告）：張某，女，漢族，生于19**年**月**日，住四川省達州市通川區。系原告李某之妻。

被告（反訴被告）：達州中鐵某有限公司，住所地達州市達川區通達西路**號。

統一社會信用代碼：**********。

法定代表人:趙某，總經理。

委托訴訟代理人:周忻，四川金世達律師事務所律師。

委托訴訟代理人:于某，四川金世達律師事務所律師。

原告李某、張某與被告達州中鐵某有限公司（下簡稱某公司）商品房預售合同糾紛一案，本院2016年4月14日立案受理，審理中，某公司2016年7月1日提起反訴，本院依法受理。于2016年7月8日依法適用簡易程序，公開開庭合并進行了審理。原告（反訴被告）李某、張某，被告（反訴原告）某公司的委托訴訟代理人于某均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告李某、張某向本院提出訴訟請求：1.判令被告因逾期辦證賠償原告違約金20876元（即2014年1月5日至2014年7月18日，違約期間194天，以已付房款440635元為基數，按照銀行逾期貸款利率計算）；2.訴訟費由被告（本訴）承擔。事實和理由：2012年9月15日原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發建設的達川區南壩路“×”×區第×棟×單元×樓×號商品房一套，建筑面積86.91平方米，單價5070元每平方米，總價款440635元。并約定2012年12月30日前向買受人交房。合同簽訂后，原告全面履約，于次年1月5日接房。合同中約定被告應于房屋交付之日起365日內取得房屋所有權證，但被告直到2014年7月18日才取得房產證，逾期194天。《商品房買賣合同》第二十條關于產權轉移登記中第二項約定按補充協議處理，補充協議未就違約情況約定賠償事宜。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利率的標準計算。原告在銀行按揭貸款購房時以5.6766‰月貸款利率支付利息，因此，被告在前述利率水平上加付30﹪（5.6766‰﹢5.6766‰×30﹪﹦7.3796‰）后應當支付違約金20876元（440635×7.3796‰×6.42月）。綜上，被告違約事實存在，被告拒付違約金，釀成糾紛，故提起訴訟來院。

被告某公司辯稱，1.原告訴請不能成立，辦理產權證不是被告法定義務，也不是合同約定義務。被告僅僅承擔辦理產權大證的義務，小證（房屋分戶所有權證）辦理是被告接受原告委托的代理行為，申請辦證主體應是原告方；2.本案不能適用商品房買賣合同解釋第十八條的規定，該規定明確是由于出賣人的責任導致業主在期限內未取得權屬證明方能適用，原告產權證逾期辦理不是被告的責任和原因所致，原告也沒舉證證明是被告的原因導致逾期，合同中也只是約定了逾期辦理大證的違約責任。

反訴原告某公司向本院提出反訴請求：1.反訴被告向反訴原告支付拖欠的購房款（面積補差部分）5374元及利息；2.反訴費用由反訴被告承擔。事實和理由：反訴原告與反訴被告簽訂《商品房買賣合同》，約定反訴被告以5070元每平方米價格購買反訴原告開發建設的達川區南壩路“×”×區第×棟×單元×樓×號商品房，合同中預測建筑面積為86.91平方米。《商品房買賣合同》第十四條“面積差異處理”條款中明確“發生實測面積與預測面積誤差時，以產權登記面積為準，并按合同約定的單價計算多退少補”，后房屋產權證上登記的實測面積為87.97平方米，多出1.06平方米，反訴原告多次找反訴被告補足價款5374元至今未果，故提請反訴。

反訴被告李某、張某辯稱，對某公司的反訴事實不持有異議，根據合同中就房屋預測面積與實測面積的處理約定，應當補差反訴原告房款5374元，但非反訴原告稱的拒不支付，而是就逾期辦證違約金未能達成共識所致。

根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：

原告李某、張某系夫妻關系。2012年8月29日，原、被告簽訂《房屋認購協議（訂單）》，同年9月15日，雙方簽署《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補充協議》各一份，《商品房買賣合同》項下約定：原告購買被告開發建設的位于達州市達川區南壩路“×”×區第×棟×單元×樓×號商品房一套，該商品房預售許可證號為（達）房預售證第×號，建筑預測面積為86.91平方米，單價5070元每平方米，總價款440635元；房屋預測面積與實測面積差異以產權登記面積為準，以單價5070元每平方米實行多退少補；該合同第二十條產權登記（一）項初始登記約定出賣人應當在2013年12月30日星期一前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在期限內取得權屬證明，出賣人自應當取得權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明日止，按日以合同總房款的萬分之一向買受人支付違約金；（二）項轉移登記中約定商品房交付使用后，買受人同意委托出賣人向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起365日內取得房屋所有權證書的，按補充協議處理。《商品房買賣合同補充協議》中未就逾期辦理轉移登記約定違約金數額和損失計算方法。

2012年9月15日、2013年1月4日，原告先后已繳納首付購房款和銀行貸款（按揭）方式足額支付涉案房款440635元，按揭銀行貸款利率為5.6766‰。2013年1月5日，被告交付商品房給原告。2013年1月10日，原告向被告支付稅費、契稅、產權證工本等費用4566元。2014年2月28日，被告取得達川區房權證達字第x號權屬證明，因測繪面積誤差，有權機關于同年5月12日對前述權屬證明更正為產權證號為達川區房權證達字第x號。2014年7月18日，原告取得達川區房權證達字第x號房屋所有權證書。逾期辦證（房屋分戶所有權證）天數為194天(2014年1月5日-2014年7月18日)。現原告訴訟來院，要求判如所請。

合同中涉案房屋建筑預測面積為86.91平方米，房屋所有權證書上登記實測面積為87.97平方米，房屋面積差異1.06平方米。現反訴原告提出反訴，要求判如所請。

同時查明，2011年6月16日，原達縣白蟻防治所給原達縣房屋管理局交易股出具白蟻預防證明；2013年7月31日，原達縣房屋管理局物業管理股給登記中心、產權股分別出具物業承接查驗備案證明和專項維修資金繳存證明；2013年8月19日，原達縣房屋管理局達房管（2013）89號文件，認定四川偉程勘測服務有限公司測繪的某公司修建的涉案樓盤面積報告符合國家標準和計算要求，可以作為房屋登記的依據。

另查明，涉案“×”項目屬合法工程，建設規劃許可證號：達建字第2011-08號；施工許可證號：x。該工程于2008年3月8日開工，2011年7月5日進行竣工驗收，同年8月30日某公司取得四川省建設工程竣工驗收備案書。

本院認為，原、被告簽署的《房屋認購協議（訂單）》、《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補充協議》均系締約各方的真實意思表示，其內容不違背法律、行政法規的強制性和禁止性規定，買賣關系成立，合法有效。當事人應當遵循誠信原則，按照合同約定全面履行各自義務。

一、本案爭議的焦點為：被告逾期向原告辦理房屋所有權證是否構成違約的問題？首先，根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；…。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件”的規定，辦證義務主體當為房屋買受人，出賣人為協助義務主體。從《商品房買賣合同》中第二十條轉移登記項下“買受人委托出賣人向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起365日內取得房屋所有權證書的，雙方同意按照…”的約定來看，原、被告形成無償委托法律關系。《中華人民共和國合同法》第四百零六條規定“有償的委托合同，因受托人的過程給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償的委托合同，因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失”。其次，李某、張某因居住需要，向某公司購買住宅，某公司亦將竣工驗收合格的涉案房屋按時交付原告使用，滿足了購房需求，也實現了合同的主要目的。本案中，某公司于2011年對涉訴工程進行竣工驗收并備案，2013年積極提交初始登記手續，完成了法律規定的協助提供權屬證明義務，因測繪誤差，致某公司延遲取得權屬證明，進而逾期為原告辦理產權轉移登記的事實清楚。本院認為，某公司受托辦理產權證，其在辦證過程中主觀上不具有故意或重大過失的情形，客觀上有權機關辦證進度非某公司人力所能控制，故不能歸責于某公司。據此，本院認定某公司不構成違約，無需支付逾期辦證違約金。某公司的抗辯理由成立，本院予以采納。

二、反訴原告某公司主張李某、張某給付面積補差房款5374元請求有充分的事實依據，且反訴被告當庭承認其訴請，本院予以支持。某公司要求李某、張某給付利息的請求缺乏事實根據和法律依據，本院不予支持。

綜上所述，原告的訴訟請求不能成立，本院不予支持；反訴原告的反訴訴訟請求理由成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第一百三十條、第四百零六條、《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

駁回原告李某、張某的全部訴訟請求；

二、反訴被告李某、張某在本判決發生法律效力后五日內支付反訴原告達州中鐵某有限公司面積補差購房款5374元；

三、駁回反訴原告達州中鐵某有限公司的其他訴訟請求。

如果未按照本判決確定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費161元，由原告李某、張某承擔。反訴案件受理費50元，由反訴被告李某、張某承擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于四川省達州市中級人民法院。

在本判決發生法律效力后，當事人應自覺履行判決的全部義務。一方不履行的，自本判決生效后，權利人可以向本院或者與本院同級的義務人財產所在地人民法院申請強制執行。申請執行的期限為兩年，該期限從法律文書規定履行期間的最后一日起算。

審判員　潘　煒

二〇一六年七月八日

書記員　唐述英

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