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山東省濰坊高新技術產業開發區人民法院

民事判決書

（2015）開民初字第1273號

原告邊某某。

委托代理人吳煥強，山東泰威律師事務所律師。

委托代理人馬某某。

被告山東某某置業集團有限公司，住所地濰坊高新區某某街以北某某路以西（某某社區**號樓）。

法定代表人王某某，董事長。

被告濰坊高新技術產業開發區某某街道辦事處某某社區居民委員會。

負責人劉某某，村主任。

委托代理人劉瑋，山東泛海律師事務所律師。

原告邊某某與被告山東某某置業集團有限公司（以下簡稱“某某置業公司”）、濰坊高新技術產業開發區某某街道辦事處某某社區居民委員會（以下簡稱“某某居委會”）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員張偉偉獨任審判，公開開庭進行了審理。原告邊某某的委托代理人吳煥強、馬某某、被告某某居委會的委托代理人劉瑋到庭參加了訴訟，被告某某置業公司經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭。本案現已審理終結。

原告訴稱，2007年2月8日，二被告簽訂合作開發建設協議，聯合開發某某城房地產項目。后于2013年3月13日以山東某某置業名義與原告簽訂某某城預約房協議，約定原告預約購買二被告聯合開發的某某城小區47號樓1單元1201室，其建筑面積為126.4平方米，按建筑面積計算，預約房單價為每平方米3385元，總價為427864元，儲藏室為13500元。原告按二被告要求繳納購房款的40%，即176546元。被告承諾該房的交房時間為2015年12月31日，但開發項目至今未曾開工，原告認為二被告在約定的時間內無法按合同約定履行，故要求判令解除原告與二被告所簽訂的預約房協議，二被告向原告返還預約購房款176546元及違約金。

被告某某置業公司未到庭亦未提交書面答辯意見。

被告某某居委會辯稱，本案是商品房預售合同糾紛，被告某某居委會既不是預售合同中房屋的出售方也不是房屋的買受方，根據合同相對性原則，合同只約束簽訂合同的當事人，原告與被告某某置業公司簽訂的合同與某某居委會無關，應駁回原告對某某居委會的訴請。

經審理查明，2013年3月13日，原告與被告某某置業公司簽訂《某某城預約房協議書》一份，約定原告預約被告某某置業公司開發的位于濰坊市某某街以南、濰縣某路以東的某某城小區**號樓**單元**室房屋一套，房屋面積為126.4平方米，單價為每平方米3385元，儲藏室約為9平方米，單價為每平方米1500元，上述面積最終以房管部門測定為準，合同總價款為441364元；預約房的交房時間為2015年12月31日，原告應在協議簽訂時向被告某某置業公司預付176546元作為上述房屋的預約金。同日，原告向被告某某置業公司交付了購房預約金176546元，某某置業公司為原告開具了收款收據。

現原告以涉案房屋未實際建設為由訴來本院，要求解除原告與某某置業公司簽訂的預約房協議，被告某某置業公司、某某居委會返還已付房款176546元及違約金。原告在庭審中主張二被告為合作開發房地產，對所開發項目共享利潤、共擔風險，因此對外應承擔連帶責任，原告為此提交了二被告簽訂的《合作開發建設協議書》、《合作開發建設補充協議》打印件，被告質證后提出：兩份協議為復印件，對真實性無法核實，且協議與本案無關，系另外的法律關系，該證據不能證明原告與某某置業公司簽訂的合同應由某某居委會對外承擔連帶責任。

以上事實，有《某某城預約房協議書》、收款收據、等證據及當事人的陳述、庭審記錄在案為證。

本院認為，通原告與被告某某置業公司簽訂的預約房協議是為了將來簽訂商品房買賣合同而達成的合意，原告與某某置業公司簽訂的該協議是雙方當事人的真實意思表示，不違背法律、行政法規的強制性規定，其效力應予認定。涉案預約房協議書是合法有效的預約合同，雙方當事人均應遵誠實信用原則依法履行協議書的約定，原告已依照協議約定向被告交付了涉案房屋的預約金，但被告在臨近協議約定屆滿期限仍未就涉案房屋開工建設，預約協議已無法實現，原告因此原因要求解除協議，符合法律規定，本院予以支持。協議解除后，被告某某置業公司應返還原告已付的購房款并承擔賠償損失的違約責任，即應按同期銀行貸款利率支付占用資金期間的利息。本案預約房協議書是原告與被告某某置業公司經平等協商達成的協議，原告與某某置業公司系合同的當事人，該協議對雙方具有約束力，且預約金的收取人為某某置業公司，因此某某居委會既不是合同的當事人，合同對某某居委會不具有約束力，且某某居委會也未收取原告的預約金，因此原告主張某某居委會向其返還預約金無事實與法律依據；某某居委會與某某置業公司合作開發協議對協議雙方具有約束力，對外不具有約束力，因此對原告主張某某居委會與某某置業公司連帶返還其預約金的訴訟請求不予支持。被告某某置業公司經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，視為放棄相應的訴訟權利，不影響本院對案件事實的分析認定。

綜上，為維護當事人的合法權益，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條第（二）項、第一百零七條，《中華人民共和民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、解除原告邊某某與被告山東某某置業集團有限公司簽訂的《某某城預約房協議書》無效；

二、被告山東某某置業集團有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告邊某某購房預約金176546元，并按同期銀行貸款利率支付自2013年3月13日至本判決確定的還款之日的利息；

三、駁回原告的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費3831元，由被告山東某某置業集團有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，預交上訴案件受理費3831元，上訴于山東省濰坊市中級人民法院。

審判員　張偉偉

二〇一五年十一月二十六日

書記員　王彥平

商品房預售  房屋糾紛