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案情

出租人甲和承租人乙簽訂租期為一年的房屋租賃合同（以下稱主租賃合同）。后承租人乙在沒有征得出租人甲同意的情況下，與丙（次承租人）簽訂了租期為二年的房屋租賃合同（以下稱轉租合同），甲得知該轉租之事后，各方當事人就轉租一事進行了協商但無法達成一致意向，甲遂向法院提起訴訟：一、要求解除主租賃合同；二、要求確認承租人乙與次承租人丙的轉租合同無效；三、要求乙按合同約定支付租金并騰出房屋，歸還甲。

爭議

該案審理中，就出租人甲提出的確認轉租合同無效的訴請能否支持，存在不同的意見：

第一種意見認為，原告即房屋租賃合同出租人甲享有請求法院確認轉租合同無效的權利。房屋租賃合同出租人甲因承租人乙擅自轉租的違約行為來訴請法院解除主租賃合同，說明其是對承租人乙行使的無權轉租行為的效力不予追認，因而出租人甲有權確認轉租合同無效。

第二種意見認為，原告即房屋租賃合同出租人甲無權也無須享有請求法院確認轉租合同效力的權利，即轉租合同的存在與出租人甲無關。這主要是基于合同的相對性來說的。具體實踐中，只要原告即房屋租賃合同出租人甲擁有了“解除主租賃合同以及返還租賃物——房屋”的判決后，如果出租人甲對承租人乙和次承租人丙搬出租賃房屋的要求不予配合時，可以申請法院強制執行。

評析

筆者同意第二種意見。

首先，本案的房屋租賃合同原告即出租人甲不享有確認轉租合同無效的權利。根據合同法第五十二條之規定，“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定”。本案中，轉租合同是房屋租賃合同承租人乙與次承租人丙在自愿合法的基礎上訂立的，內容并沒有合同法第五十二條規定之情形，因而轉租合同并不是無效合同，房屋租賃合同出租人自然就不享有訴請法院確認該轉租合同無效的權利。

其次，本案的原告即房屋租賃合同出租人甲不享有撤銷轉租合同的權利。依合同法第五十四條之規定，“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”。因本案中承租人乙與次承租人丙訂立的轉租合同沒有出現上述情形，因而也不能被撤銷。況且，合同的撤銷權行使的主體一般是合同的相對方，也就是說，在本案中，對轉租合同享有撤銷權的主體是轉租合同的出租人和承租人即本案的乙和丙，而非合同之外的第三人——本案的原告即出租人，因此本案的原告即房屋租賃合同出租人甲也沒有權利訴請法院撤銷該轉租合同。

再次，依合同的相對性，原告即房屋租賃合同出租人甲沒有直接對抗轉租合同的權利。在本案中，基于合同的相對性，房屋租賃合同承租人乙與次承租人丙的轉租合同并不因為出租人甲與承租人乙之間的主租賃合同的解除而喪失效力。因為房屋租賃合同承租人乙與次承租人丙之間的轉租合同，從其性質來說，就是普通的房屋租賃合同，只不過承租人乙是出租他人之物——出租人甲所有的房屋而已。基于合同的相對性，不論房屋租賃合同承租人乙是否獲得了出租人甲的同意（即事先征得出租人甲的同意抑或事后得到了其確認），或者之后喪失了這種同意，都不影響轉租合同的效力。況且合同法第二百二十四條第二款也規定“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”，這里所解除的“合同”當然是房屋租賃合同出租人甲與承租人乙之間的主租賃合同，而非他人之間的合同——承租人乙與次承租人丙之間的轉租合同。

至于房屋租賃合同出租人甲在拿到解除其與承租人乙之間主租賃合同的生效判決后，如果承租人乙與次承租人丙不履行相應的配合義務，房屋租賃合同出租人甲可以向法院申請執行。而對于次承租人丙來說，也并非沒有相應的救濟權利，其可以依照法律的有關規定向房屋租賃合同相對人即轉租合同的出租人——本案的承租人乙主張賠償損失。

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轉載自： http://www.66law.cn/laws/85632.aspx

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