首頁 - 法務指南 - 買賣租房 - 商品房買賣合同的訂立
發表于：2015-02-13閱讀量：（3844）
隨著經濟高速發展，每家每戶都有購房的煩惱，房屋的價格、戶型選擇、商品房購買流程（不懂就要戳這里啦→→《商品房買賣流程》）尤其是商品房買賣合同的訂立，讓很多人頭痛不堪，那么到底該注意些什么呢？
通常購房者在商品房買賣合同的訂立過程中相對被動，因此，為了減少購房過程中產生的風險，購房者在簽訂商品房買賣合同時需做到以下幾點：
（一）訂商品房買賣合同時購房者要具有強烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權益。因此，在簽訂合同前一定要認真、完整地閱讀合同，提出質疑，對于不理解的地方要認真調查清楚。
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（二）項目建設依據。
應注意審查《土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》上的單位名稱與出賣人的關系。同時注意建設用地的用途、使用年限及來源。如果是劃撥用地、軍用土地以及集體土地，必須改變土地使用的性質、用途，必須辦理相應的審批手續和變更登記手續。劃撥用地，還必須補交百分之四十的地價款，否則，不能作為商品用地，購房者將無法辦理房產證和土地使用權證。在實踐中也有土地使用權被查封或因土地使用權發生糾紛而發生訴訟的房產，這將對辦理產權過戶有影響，應謹慎購買此類房產。
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（三）合同文本是否規范。
應了解開發商所使用的合同文本是不是建設部和國家工商局聯合制定的統一的商品房買賣合同示范文本，如果不是，應當提出疑問并特別注意合同條款的內容。
（四）所售商品房是否已作了抵押。
購房者在買房前，一定要弄清楚所購房屋的基本情況，如果房產在購買前就設定了抵押并不能如期解除抵押關系，那就隨時會有被抵押權人主張實現抵押權的風險，這樣，購房人不僅不能順利取得房產證，甚至會陷入一場糾紛之中。
（五）面積確認及面積差異處理。
合同有兩項基本原則，即意思自治與合法原則。合同有約定的，遵從合同約定;合同沒有約定的遵從法律規定。關于面積確認及差異處理問題，在開發商自制的格式合同里，很少有約定，但現行法律及司法解釋以及《商品房買賣合同》示范本文里，都做出了基本一致的詳細約定，建議選擇《商品房買賣合同》示范本文條款。建議在簽訂此條時，在選擇《商品房買賣合同》示范本文關于“誤差”約定的條款的同時，另行在補充協議里約定什么是“誤差”，在什么情況下適用“誤差”約定條款。
根據《商品房銷售管理辦法》第19條第二款規定房屋面積誤差，應是指“套型”與“尺寸”引起的。如果不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異，不應算作面積誤差。
《商品房買賣合同》示范本文對開發商分攤的公攤面積，以附件的形式，要求開發商詳細告知購房者，這對制止售房面積欺詐防止大幅度面積縮水，無疑起到了很好的作用。建議使用《商品房買賣合同》示范本文以合同附件形式列出公攤面積的詳細情況，同時約定，如果因誤差以外的原因發生的面積糾紛，按開發商售房面積欺詐處理。
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（六）關于付款方式。
《商品房買賣合同》示范本文里沒有關于按揭付款的約定，如果選擇銀行按揭的付款方式，建議補充如下幾項約定：
1、按揭付款的時間，即出賣人與購房者雙方同意何時由銀行按揭付款。
2、雙方同意的按揭付款時間與銀行實際的按揭時間往往不一致，建議雙方約定雙方同意的按揭時間與銀行實際按揭時間不一致的處理方式。
3、除了時間外，還有按揭金額。雙方約定的按揭金額也往往和銀行實際的按揭金額不一致甚至不能貸款，建議雙方約定在兩者金額不一致及不能貸款的情況下的處理方式。
4、關于按揭付款。
除出賣人與購房者在商品房買賣合同中有約定外，按揭銀行也要和購房者簽訂按揭合同或貸款合同。購房者為了購得房產必須同時履行兩個合同，在兩個合同履行過程中，經常發生出賣人、購房者甚至按揭銀行違約的情況。一旦一方出現違約，必定導致兩個合同履行障礙。
小編建議您：在簽訂商品房買賣合同及按揭合同時，都要約定相應的違約責任。
（七）關于裝修標準和設備標準。
購房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對裝修的許諾，而應在購房合同中將房內外的裝修和設備設施的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向等內容約定清楚，這樣才能最大限度地保護自己的利益。
（八）買受人所購商品房的基本情況。
1、附件一即平面圖及附件二即公攤說明，很多合同都予省略，應堅持要求兩附件。
2、根據《商品房銷售管理辦法》第34條的規定，開發商在將商品房交付使用前應委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政部門審核后用于房屋權屬登記。
3、購房者實際簽訂的形形色色的購房合同中，只約定建筑面積，不約定套內建筑面積與公攤面積。有的是因開發商自制的合同根本無此內容，有的是合同雖有此內容，但被開發商全部或部分劃掉，故意不填，這都是對購房者不利的。
4、根據現行政策法律規定，關于公攤面積，購房者與開發商是可以協商確定的。如果雙方協商一致，可以約定公攤面積。
5、有些購房合同，用語不規范，例如使用“實得建筑面積”這樣不規范概念，從而引發面積糾紛。建議使用規范用語。
（九）關于交房期限。
這是至為重要的一條，也是實踐中發生糾紛最多的一條。建議簽訂此條時注意以下問題：
1、該條規定了4種交付使用的條件，但每一種交付使用的條件在法律上的規定并不十分明確，這是關于此條大量發生糾紛的原因所在。鑒于“房屋驗收合格”及“房屋綜合驗收合格”的概念并不十分明確，現行法律又沒有明確規定取得何種文件是“驗收合格”及“綜合驗收合格”，建議不要選取《商品房買賣合同》示范本文中的選擇，另行單獨做出明確具體的約定。
2、關于毛坯房的驗收，《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》第三條規定：“初裝飾是指住宅工程戶門以內的部分項目，在施工階段只完成初裝飾。房屋竣工驗收交付使用后，房屋進行再裝飾，按城市房屋裝飾管理有關規定執行。”第九條規定：“再裝飾的工程完成后，均應按國家和當地規定標準，由有關部門組織驗收。驗收不合格的不得報竣或交付使用”。根據上述法律規定，初裝飾驗收不等于建筑工程驗收，也不能代替建筑工程質量驗收。其法律含義，僅限于可以交付購房者進行二次裝修。但在實踐中，很多開發商以初裝飾驗收代替建筑工程質量驗收，欺騙購房者，應引以為戒。
3、房屋的交付條款，不僅關系到交付的期限、交付的責任、交付的質量等問題，還事關辦理房產證、交付房款等合同關鍵條款的執行，簽訂好合同交付條款意義十分重要。
4、在簽訂此條另需注意的問題是，開發商往往在自制的格式合同中，將不屬于不可抗力交房的情形也列入不可抗力條款，以此減輕或免除其逾期交房違約責任，應注意對此提出異議。
（十）違約責任。
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條規定，如果雙方買賣合同沒有約定違約責任，發生糾紛以后，將按上述司法解釋的規定確定違約方的違約責任。
出賣人逾期交房除承擔違約金及陪償損失之責外，購房者還有權解除購房合同。解除購房合同的條件和程序，也首先尊重合同當事人自己的約定，如果沒有約定或約定不明確的，可以依照法律規定。最高人民法院前述司法解釋第15條規定：“根據《合同法》第94條的規定，出賣人延遲交付房屋或者買受人延遲支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內的未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”催告并不是解除購房合同的法定程序，如果當事人合同有約定可以直接解除購房合同，就可以不催告。催告解除購房合同，只是在合同沒有約定的情況下，依照法律規定的解除購房合同的程序。
該條司法解釋第二款規定：“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”解除合同，必須依照合同約定或法律規定的條件和程序，解除合同的期限是，催告的，為三個月；沒有催告的，自有權解除之日起一年內。合同第七條的注意事項，也同樣是該條的注意事項。
還是不清楚這些法律規定？戳戳完整版→→《商品房糾紛司法解釋》
（十一）解決爭議的辦法。此條是關于爭議解決方式的約定。在約定仲裁時，關于仲裁機構的名稱一定要填寫準確，否則視為無效約定。仲裁雖時間雖然短，但是仲裁費用比較高，而且屬于一裁終局，建議直接采用訴訟程序。
（十二）簽訂補充協議。對商品房買賣合同中未盡事項要進一步補充，如：將開發商做出的口頭的或廣告中的承諾以補充協議的形式確定下來其內容，只有這樣，才能有力地約束開發商，維護自己的權益。
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