發(fā)表于：2015-08-07閱讀量：（1962）
湖北省宜昌市中級(jí)人民法院
民事判決書
（2014）鄂宜昌中民二終字第00050號(hào)
上訴人（原審被告）宜昌市某某餐飲有限公司。住所地：宜昌市某某大道某某號(hào)。
法定代表人易某某，該公司總經(jīng)理。
委托代理人童朝暉，湖北七君律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人王某某，該公司員工，特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）胡某某，男，漢族，****年**月**日出生。
委托代理人劉威，湖北西陵律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人杜某某，系胡某某之妻。特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）姚某某，男，****年**月**日出生，漢族。
委托代理人童朝暉，湖北七君律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）宜昌市某某局。住所地：宜昌市某某道某某號(hào)。
法定代表人談某某，該局局長(zhǎng)。
委托代理人楊善華，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人宜昌市某某餐飲有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某公司）、胡某某、姚某某因與被上訴人宜昌市某某局房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第748號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年12月23日受理后，依法組成由審判員鄧愛民擔(dān)任審判長(zhǎng)，代理審判員聶麗華、關(guān)俊峰參加的合議庭審理了本案。當(dāng)事人在二審審理期間申請(qǐng)庭外調(diào)解，但未能達(dá)成一致意見。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院判決：一、某某公司、胡某某、姚某某于判決生效之日起十日內(nèi)將占有的位于宜昌市港窯路萬壽橋小區(qū)B棟一樓及二樓的房屋騰退給宜昌市某某局；二、某某公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付拖欠的房屋租金、水電費(fèi)76668.9元，并按589.12元／天的標(biāo)準(zhǔn)支付自2013年4月19日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)；三、胡某某于判決生效之日起十日內(nèi)按287.67元／天的標(biāo)準(zhǔn)支付自2013年4月19日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)；四、姚某某于判決生效之日起十日內(nèi)按345.21元／天的標(biāo)準(zhǔn)支付自2013年4月19日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)；五、某某公司于判決生效之日起十日內(nèi)對(duì)胡某某、姚某某于2013年4月19日起所應(yīng)負(fù)擔(dān)的房屋占有使用費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任；六、駁回宜昌市某某局其他訴訟請(qǐng)求。同時(shí)決定一審案件受理費(fèi)2464元，減半收取1232元，由某某公司、胡某某、姚某某負(fù)擔(dān)。
某某公司上訴稱：1、某某公司與宜昌市某某局約定的是一般取得優(yōu)先承租權(quán)方式，而不是特別約定的競(jìng)拍取得優(yōu)先承租方式。宜昌市財(cái)政局的行政文件在雙方合同到期前通知宜昌市某某局競(jìng)拍承租權(quán)，致使宜昌市某某局違反合同、以競(jìng)拍的方式出讓承租權(quán)，讓某某公司承受巨大的精神痛苦和經(jīng)濟(jì)損失。2、雙方簽訂的《房屋租賃合同》是宜昌市某某局提供的格式合同，宜昌市某某局未按照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條規(guī)提請(qǐng)某某公司競(jìng)拍承租權(quán)的情況。事實(shí)上，雙方也沒有競(jìng)拍承租權(quán)的意思表示。雙方對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)取得的方式變更不明，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第七十八之規(guī)定，應(yīng)推定為未變更，雙方不存在競(jìng)拍承租權(quán)的情況，某某公司應(yīng)當(dāng)續(xù)租。且某某公司投入了巨大的資本，由某某公司續(xù)租屬于按照有利于實(shí)現(xiàn)雙方合同的目的的方式履行。3、宜昌市某某局委托拍賣公司對(duì)承租權(quán)競(jìng)買拍賣，從未通知某某公司，某某公司收到的通知僅僅是公開招租公告，沒有拍賣公司對(duì)于競(jìng)拍承租權(quán)的內(nèi)容。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條的規(guī)定，宜昌市某某局負(fù)有通知某某公司的義務(wù)，否則侵犯了優(yōu)先承租權(quán)人的合法權(quán)益。且宜昌市某某局和拍賣公司均未向某某公司告知承租權(quán)競(jìng)拍如何行使優(yōu)先承租權(quán)，亦未向其詢問是否愿意購(gòu)買。某某公司在2013年4月9日的函中曾回復(fù)“按競(jìng)拍方式最終價(jià)格續(xù)約”。4、如果優(yōu)先承租權(quán)人于最高競(jìng)價(jià)者出價(jià)相同，由優(yōu)先承租權(quán)人購(gòu)得，這不符合競(jìng)拍“價(jià)高者得”的基礎(chǔ)準(zhǔn)則，承租權(quán)競(jìng)拍這種特殊交易與行使優(yōu)先承租權(quán)是相沖突。5、原審法院判令某某公司承擔(dān)原租金和水電費(fèi)以及2013年4月19日起的房屋占用使用費(fèi)不當(dāng)，前述費(fèi)用系宜昌市某某局不履行合同和法定義務(wù)所致，應(yīng)當(dāng)由宜昌市某某局承擔(dān)相應(yīng)的損失和費(fèi)用，而不是由某某公司負(fù)擔(dān)。6、某某公司首次裝修投入資金高達(dá)100多萬元以及在三年承租到期前又向宜昌市某某局發(fā)函續(xù)租并進(jìn)行了二次投入260000元裝修。顯然，某某公司是認(rèn)為其具有優(yōu)先承租權(quán)，并且認(rèn)為在公平合理?xiàng)l件下一定可以優(yōu)先承租。因此，請(qǐng)求二審人民法院依法撤銷原判第一項(xiàng)、第二項(xiàng)和第五項(xiàng)，改判駁回宜昌市某某局針對(duì)某某公司的全部訴訟請(qǐng)求。
胡某某上訴稱：1、原審法院在認(rèn)定某某公司享有本案所涉房屋同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)的情況下，又認(rèn)定某某公司在參與競(jìng)買時(shí)放棄前述優(yōu)先承租權(quán)，原審前述認(rèn)定屬于適用法律錯(cuò)誤。2、某某公司基于與宜昌市某某局《房屋租賃合同》取得本案所涉房屋的優(yōu)先承租權(quán)，胡某某通過承租某某公司轉(zhuǎn)租，相應(yīng)取得了本案所涉房屋的優(yōu)先承租權(quán)。3、租賃期滿后，應(yīng)視為胡某某與宜昌市某某局訂立了不定期租賃合同。在雙方就不定期租賃合同對(duì)租金沒有明確約定的情況下，胡某某應(yīng)參照原租賃標(biāo)準(zhǔn)交納房屋使用費(fèi)。且從公平性角度出發(fā)，在租金未明確約定的情況下，胡某某不能低于原租金標(biāo)準(zhǔn)支付，宜昌市水廠局亦不能高于原租金標(biāo)準(zhǔn)收取房屋使用費(fèi)。宜昌市某某局要求胡某某以287.367元／天標(biāo)準(zhǔn)支付沒有任何法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)按照原租金標(biāo)準(zhǔn)即5833.33元／天標(biāo)準(zhǔn)支付。且原審已經(jīng)認(rèn)定宜昌市某某局向胡某某發(fā)出《關(guān)于騰退房屋的催告函》的時(shí)間是2013年6月20日，即便胡某某要按照前述標(biāo)準(zhǔn)向宜昌市某某局支付房屋占有使用費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)自2013年6月21日起計(jì)算。4、解除租賃合同并讓胡某某騰退房屋應(yīng)履行告知義務(wù)、給予胡某某合理的騰房期限，并賠償由此給胡某某造成的損失。因此，請(qǐng)求二審人民法院依法撤銷原判第一項(xiàng)、第三項(xiàng)，改判駁回宜昌市某某局針對(duì)胡某某的全部訴訟請(qǐng)求。
姚某某上訴稱：1、根據(jù)某某公司與宜昌市某某局簽訂的《房屋租賃合同》約定和《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定，某某公司享有優(yōu)先承租權(quán)，姚某某也依法享有優(yōu)先承租權(quán)，宜昌市某某局應(yīng)當(dāng)與姚某某重新簽訂房屋租賃合同。2、姚某某裝修一次性投資資金11500元，投入相關(guān)設(shè)施和藥品及辦理各種證照費(fèi)用327257元，顯然基于認(rèn)為自身可以優(yōu)先承租，否則不會(huì)投資這么大的資金。3、宜昌市某某局非常清楚姚某某轉(zhuǎn)租承租的情況，且同意姚某某承租，其相關(guān)結(jié)算和有關(guān)書面通知的送達(dá)都是針對(duì)姚某某。4、宜昌市某某局委托拍賣公司對(duì)承租權(quán)進(jìn)行競(jìng)拍，嚴(yán)重?fù)p害了姚某某的優(yōu)先承租權(quán)，競(jìng)拍無效。5、原審按照345.21元／天標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至騰房之日的房屋占有使用費(fèi)，該費(fèi)用是由于宜昌市某某局不履行合同和法定義務(wù)所致，理應(yīng)由宜昌市某某局承擔(dān)一起損失和費(fèi)用，不應(yīng)當(dāng)由姚某某支付。因此，請(qǐng)求二審人民法院依法撤銷原判第一項(xiàng)、第四項(xiàng)，改判駁回宜昌市某某局針對(duì)姚某某的全部訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。
本院認(rèn)為，承租人應(yīng)在租賃期間屆滿時(shí)向出租人返還租賃物，這是承租人的一項(xiàng)基本義務(wù)。房屋租賃關(guān)系的存在是承租人占有使用（包括轉(zhuǎn)租）租賃房屋的合法依據(jù)，也是次承租人占有使用房屋的合法依據(jù)。就是說，如果房屋租賃關(guān)系終止，則承租人占有租賃房屋的合法依據(jù)就不存在，次承租人亦不再擁有占有使用租賃房屋的合法依據(jù)，應(yīng)及時(shí)返還租賃房屋，否則就形成了對(duì)出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有。因此，結(jié)合前述焦點(diǎn)一的論述，某某公司、胡某某、姚某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其對(duì)宜昌市某某局所有的房屋的占有使用損失。由于某某公司與宜昌市某某局的原租賃合同已于2012年12月31日租賃期屆滿，宜昌市某某局分別于2013年2月1日、同年4月9日和6月20日催告騰退房屋，系宜昌市某某局要求某某公司、胡某某和姚某某履行返還租賃物的行為，某某公司、胡某某和姚某某應(yīng)當(dāng)于2013年元月1日起對(duì)宜昌市某某局承擔(dān)本案訴爭(zhēng)房屋的占有使用費(fèi)。基于某某公司、胡某某、姚某某對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋的無權(quán)占有使用行為，致使宜昌市某某局無法履行其與第三人簽訂的新的租賃合同，故該新的租金標(biāo)準(zhǔn)可以作為某某公司、胡某某、姚某某因不履行后合同義務(wù)而致宜昌市某某局損失的計(jì)算依據(jù)；且宜昌市某某局在2013年4月9日和2013年6月20日的催告騰退租賃房屋的函件中亦明確告知將從2013年4月18日起至實(shí)際交房之日止按照新的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期騰退房屋使用費(fèi)，即某某公司、胡某某、姚某某對(duì)該損失應(yīng)為明知；故，宜昌市某某局主張自2013年4月19日起按照新的租賃合同中的租金標(biāo)準(zhǔn)要求某某公司、胡某某、姚某某負(fù)擔(dān)本案所涉房屋的占有使用損失并無不當(dāng)。
綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)5386元（其中宜昌市某某餐飲有限公司已預(yù)交2464元、胡某某已預(yù)交1310元、姚某某已預(yù)交1612元），由上訴人宜昌市某某餐飲有限公司負(fù)擔(dān)2464元、胡某某負(fù)擔(dān)1310元、姚某某負(fù)擔(dān)1612元。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 鄧愛民
代理審判員 聶麗華
代理審判員 關(guān)俊峰
二〇一四年三月二十日
書 記 員 張鵬煒
19289385249695394302629535263621893518638180871371213269118301149111187103091013186838373748072695260498328272167209419371657138213081110879
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