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廣東省四會市人民法院

民事判決書

（2014）肇四法民一初字第91號

原告冼某，男，漢族，19**年出生，住四會市。

原告陳某某，女，漢族，19**年出生，住四會市。

上述倆原告的委托代理人鄧國盛，廣東圣禾律師事務所律師。到庭。

上述倆原告的委托代理人黃錦萍，廣東圣禾律師事務所實習律師。

被告林某某，男，漢族，19**年出生，住四會市。

原告冼某、陳某某訴被告林某某租賃合同糾紛一案，本院立案受理后依法公開開庭了審理，原告陳某某及倆原告的委托代理人鄧國盛，被告林某某到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告冼某、陳某某訴稱：倆原告為夫妻關系。于2010年4月4日，陳某某（甲方）與林某某（乙方）簽訂了《租賃鋪位合同》，約定將其夫妻所有位于四會市四會大道中**號的鋪位出租給林某某，租期從2010年5月15日至2013年5月15日。于2010年8月10日，雙方又簽訂一份《租賃鋪位合同》，將租賃期限延至2015年8月15日。上述合同約定：乙方按三個月繳交租金給甲方，實行先付租金后使用的原則，乙方不得拖欠甲方租金，逾期十天不交者，甲方有權收回乙方的使用權，并沒收其保證金。同時約定，如乙方違約，即沒收當年租金。簽約后，原告陳某某依約將上述鋪位交付被告林某某使用，而林某某只向原告陳某某繳納了至2013年8月15日的租金。此后，被告均未能依約按時向原告陳某某支付租金，違反了雙方簽訂合同的約定。為此，原告于2013年12月1日向被告至《解除租賃合同通知函》要求解除合同關系并騰退鋪位，2013年12月4日，被告收到上述通知函后，仍未向原告支付租金，亦未騰出鋪位，其行為嚴重損害了原告的合法權益。雙方簽訂的合同合法有效，原告依約將鋪位交付其使用，被告亦應當依約向原告履行繳交租金之義務，其未依約及時履行支付租金的行為已構成違約，應承擔違約責任。據此，請求判令1、原、被告解除《鋪位租賃合同》。2、被告向原告支付租金13000元（自2013年8月16日起暫計至2013年12月15日；自2013年12月16日起按同地段租金7000元計付至騰出鋪位時止）。3、被告向原告支付違約金29000元（一年租金24000元＋押金5000元）。4、被告立即騰出原告所有位于四會市四會大道中244號的鋪位。5、本案訴訟費用由被告承擔。

原告遞交證據如下：1、原告身份證。證明原告的主體資格。2、證明。證明倆原告是夫妻關系的事實。3、房產證。證明現時出租鋪位屬于倆原告的夫妻共有財產。4、租賃鋪位合同（2010年8月10日簽）。5、租賃鋪位合同（2010年4月14日簽）。證據4-5證明原告與被告之間的租賃事實，并約定若被告不按時交租，逾期10天不交租，被告違反約定，原告有權收回鋪位的事實。6、收據。證明原告的收租情況。7、快遞單。8、快遞查詢結果。9、解除租賃合同通知書。證據7-9證明原告曾經在2013年向被告提出解除租賃合同的通知事實，在2013年12月已經收到該份解除租賃合同通知書。10、快遞投送簽收單、查詢表。證明原告向被告2013年12月1日寄出解除合同通知的事實，2013年12月4日妥投，根據我方查詢是被告本人簽收。11、房屋租賃合同。證明現時坐落于原告鋪位出租的租金價格情況。12、收據。證明現時坐落于原告鋪位出租的租金價格情況。

被告林某某答辯稱：2010年4月14日，被告與原告簽訂《租賃鋪位合同》，該合同規定由被告承租原告位于四會市四會大道中**號鋪位經營裝飾材料，租期為3年，即從2010年5月15日起至2013年5月15日止，每年租金32400元（按每季度交納）等內容。合同簽訂后，被告即依照約定履行各項義務，并按照合同的規定使用該鋪位。之后，由于被告遵章守法經營，在原告的要求下，被告與原告又于2010年8月10日重新簽訂了一份《租賃鋪位合同》，將原合同的內容作出了部分修改，改為租期為5年，即從2010年8月15日起至2015年8月15日止，每年租金也減少為24000元（按每季度交納）等內容，其他內容未作更改。此后，被告仍繼續租用該鋪位，并按時交納租金給原告。但在2012年年底，原告無故要求與被告解除租賃合同，被告考慮為生意經營對鋪位裝修付出太多、且沒有違反任何的約定，沒有同意原告的意見，而原告卻使用極端的手段到被告經營的鋪位妨礙被告正常的生意經營，對此被告曾經到四會市東城街道維穩中心作出反映。2013年4月，經被告與原告雙方協商好日后的租金以銀行匯款的方式支付，而當被告按時匯款給原告時，結果卻是原告拒收或賬號停用，之后被告還通過郵政局郵寄的方式寄款給原告，結果還是原告拒收。以上事實，充分反映了原告無理取鬧、一心想單方解除合同的意愿，其行為嚴重違反我國《合同法》的有關規定，被告是不同意解除合同的。請依法駁回原告的訴訟請求。

被告遞交證據如下：1、雙方租賃合同兩份。2、被告給原告方匯款，原告拒收款退票。3、被告交給原告2011年5月15日至2013年5月15日共兩年租金收據。4、被告與2010年8月15日至2011年2月15日交給原告方租金收據。5、被告根據原告提供銀行賬號匯款給原告的銀行回單。6、被告給原告匯2013年8月15日至2014年5月15日租金匯款單。7、被告另給原告存入租金存折。8、被告個體工商營業執照副本。9、被告身份證。10、被告于2013年8月16日發信息通知原告卡號已經停止使用，并愿意盡快聯系原告交租金給原告的信息。11、2013年8月20日金額為6000元的《中國郵政儲蓄銀行匯款單》。

經審理查明：2010年4月4日，原告陳某某（甲方）與被告林某某（乙方）簽訂了《租賃鋪位合同》，約定乙方承租甲方座落于四會市四會大道中244號的鋪位，租期從2010年5月15日至2013年5月15日。簽約后，原告將上述鋪位交付被告使用。2010年4月14日原告收到了被告交付的5000元保證金。2010年8月10日，雙方又簽訂了《租賃鋪位合同》，約定乙方承租甲方座落于四會市四會大道中244號的鋪位，租期從2010年8月15日至2015年8月15日，每年租金為24000元，預付5000元作保證金（不計息），按三個月繳交租金給甲方，實行先付款后使用的原則，三個月租金（6000元）乙方不得拖欠甲方租金，逾期十天不交者，甲方有權收回乙方的使用權，并沒收其保證金；合同期內如甲方違約，賠償乙方雙倍當年租金和保證金；如乙方違約，沒收當年租金和保證金等內容。被告交付至2013年8月15日的租金。2013年4月2日，原告陳某某將其在四會市農村信用合作聯社的卡號6210188800050210588寫給被告。2013年5月14日，被告將2013年5月15日至2013年8月15日的租金共6000元存入原告陳某某上述卡號。對于2013年8月16日至2013年11月15日的租金，被告于2013年8月16日發信息告知原告陳某某準備匯鋪租給原告，發現其卡號已經停止使用，要求原告盡快聯系被告把租金交給原告，原告沒有回復。被告于2013年8月20日通過中國郵政儲蓄銀行股份有限公司四會市東城支行將租金6000元匯給原告陳某某。原告陳某某認為被告已逾期交租拒收，該款被退回。被告沒有向原告交納2013年11月16日至2014年2月15日的租金。原告于2013年12月1日通過專遞向被告寄送《解除租賃合同通知書》，要求解除合同關系并在收到本書面通知之日起10日內搬出鋪位。從快遞查詢顯示，在2013年12月4日妥投，經查詢后證實由被告本人簽收。被告便于2014年2月11日通過中國郵政儲蓄銀行股份有限公司四會市東城支行將2013年8月16日至2014年5月15日的三期租金18000元匯給原告陳某某。原告陳某某仍認為被告已逾期交租拒收，該款又被退回。庭審中，原告的第一項訴求變更為確認原、被告2010年8月10日簽訂的《鋪位租賃合同》于2013年12月4日解除。上述銀行卡原告稱在2013年5、6月已丟失。原告申請冼某某出庭作證，以確定原告現時的商鋪出租價，冼某某已出庭作證。

又查明，四會市四會大道中**號（首層）的權屬人是冼某，其與陳某某是夫妻關系。經釋明，被告請求本院對違約金的數額予以減少。案經調解，雙方仍未能達成協議。

本院認為：本案是租賃合同糾紛，爭議焦點是被告拖欠租金是否構成根本違約，應否解除合同的問題。首先，雙方簽訂的《租賃鋪位合同》是雙方真實意思表示，合同約定的內容沒有違反法律強制性規定，屬有效合同。其次，《合同法》第九十三條、第九十四條分別對約定解除、法定解除的事由作出了規定。該法第九十三條第一款“當事人協商一致，可以解除合同。”由于雙方未協商一致，不存在協議解除的事實或條件。第九十四條第（三）項“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；”，第（四）項“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”，當事人可以解除合同。債務人在履行期限到來時，能夠履行而沒有按期履行債務，則構成遲延履行。然而，并非債務人在履行期限到來后不履行債務都會使債權人享有自動解除合同的權利。而只有一方違約而使另一方訂立合同的主要目的不能實現，即構成根本違約時，債權人才享有合同自動解除權。在2013年8月20日、2014年2月11日被告將到期及未到期租金匯予原告，被告通過主動匯款支付租金的行為表明有繼續履行合同的誠意、能力。被告雖然存在拖欠租金的情形，但事后尚能積極交付租金給原告，原告丟失銀行卡，未能及時告知被告，以便被告交付租金，原告也有一定的責任。被告未構成根本性違約，雙方之間的《租賃鋪位合同》可不予解除。交付租金是被告的主要債務，其表現的違約行為為遲延履行交付租金，被告遲延交付2013年11月16日至2014年2月15日的租金，應承擔支付相應租金及違約責任，違約金以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度的綜合因素，依公平原則和誠實信用原則予以衡量。根據法釋（2000）34號最高人民法院關于修改《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》的批復，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。目前，中國人民銀行逾期罰息利率標準是在貸款基準利率的水平上加收30%-50%。因此對違約金的計算，根據被告的調整請求，本院認為被告延期支付2013年11月16日至2014年2月15日的租金6000元，逾期付款利息應從2013年11月16日起至2014年2月11日按中國人民銀行規定的6個月（包含6個月）貸款利率的150%計算。再次，在判決被告支付相應租金及承擔違約責任后，仍解除合同，將可能導致擴大當事人的經濟損失的后果。故雙方簽訂的合同應繼續履行，原告該訴求本院不予支持。原告于2013年12月1日通過專遞向被告寄送《解除租賃合同通知書》，要求解除合同關系并在收到本書面通知之日起10日內搬出鋪位。從快遞查詢顯示，在2013年12月4日妥投，由被告簽收。結合本院上述，不能認定雙方簽訂的《鋪位租賃合同》于2013年12月4日解除。對冼某某的證人證言，因與本案無關，本院不予采信。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第九十三條、第九十四第（三）、（四）項，第一百零七條，第一百一十四條，第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條及最高人民法院關于修改《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》的批復之規定，判決如下：

被告林某某于本判決發生法律效力之日起五日內支付2013年8月16日至2014年5月15日的租金18000元及支付違約金{按本金6000元從2013年11月16日起至2014年2月11日按中國人民銀行規定的6個月（包含6個月）貸款利率的150%計算。}給原告冼某、陳某某。

二、駁回原告的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費425元，由倆原告負擔223元、被告負擔202元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省肇慶市中級人民法院。

審判員　邱　毅

二〇一四年四月十五日

書記員　黎淑雯

合同糾紛