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江蘇省鎮江市中級人民法院

民事判決書

（2015）鎮民終字第00858號

上訴人（原審被告）王某某。

上訴人（原審被告）張某某。

被上訴人（原審原告）丹陽市某某貿易有限公司，住所地丹陽市某某鎮某某村。

法定代表人王某某，經理。

委托代理人丁斌，江蘇正威律師事務所律師。

上訴人王某某因房屋租賃合同糾紛一案，不服丹陽市人民法院（2014）丹后民初字第1124號民事判決，向本院提起上訴，請求公正處理。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

丹陽市某某貿易有限公司（以下簡稱通瑞公司）訴稱，2013年4月21日，通瑞公司與王某某簽訂房屋租賃合同一份，由通瑞公司將坐落于丹陽市埤城鎮西豐村，面積為1420平方米的鋼結構廠房出租給王某某，雙方約定年租金為16萬元，租賃期限5年，租金從起租之日算起，一年一次性付清，先租后用。合同簽訂后，通瑞公司即將廠房交付王某某用于經營開辦工廠。王某某僅支付70000元租金后就未再支付租金。2014年4月20日，王某某應支付次年租金時，仍未支付。2014年5月20日，通瑞公司與王某某為解決拖欠租金問題簽訂協議一份后，王某某仍未履行。因王某某與張某某是夫妻關系，該債務應由二人共同承擔。現通瑞公司起訴，請求依法判令解除通瑞公司與王某某于2013年4月21日簽訂的房屋租賃合同；判令王某某與張某某共同支付截止至2014年5月20日所欠的租金128000元；王某某與張某某共同承擔從2014年5月20日起按每月13333元計算至實際搬出的房屋使用費。

王某某、張某某辯稱，王某某與張某某不是本案適格的當事人，本案適格的當事人應是鎮江銳思特自動化設備有限公司。通瑞公司所出租的房屋沒有土地使用權證，該租賃合同無效，王某某、張某某與通瑞公司所約定的租金不受法律保護，只應支付使用費。請求依法駁回通瑞公司的起訴。

原審法院經審理查明，2013年4月21日，王某某為開辦工廠與通瑞公司簽訂房屋租賃合同一份，約定：通瑞公司將坐落于丹陽市埤城鎮西豐村，面積為1420平方米的鋼結構廠房出租給王某某，年租金為160000元，每月租金為13333元，租金從起租日算起，一年一次性付清，先租后用。租賃期限為5年等。合同簽訂后，通瑞公司即將該廠房交付王某某使用。王某某僅支付當年的一部分租金70000元。2014年5月20日，王某某為繼續履行拖欠通瑞公司的租金簽訂了一份協議，約定：王某某截止2014年5月20日共拖欠通瑞公司租金128000元，王某某在搬離通瑞公司廠房前需先交付5萬元租金，否則通瑞公司有權扣留王某某的一切物品，王某某將廠房內的所有物品暫時抵押通瑞公司，物品由王某某自行保管，王某某在一個星期內結清欠款后，有權取走全部物品等。后王某某未償付所欠租金，至今也未搬出廠房。

另查明，王某某與張某某系夫妻關系。本案所涉及的租賃物屬通瑞公司所建，房屋產權證暫未取得。

原審法院認為，王某某與通瑞公司簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，屬有效合同，雙方均應依約履行自己的義務。通瑞公司已將租賃物交付給王某某使用，王某某應當按約定足額交納房屋租金。王某某不按合同約定足額交付租金，經雙方為繼續履行拖欠的租金簽訂協議后，王某某仍未履行，已構成違約。依照法律規定，王某某無正當理由未支付租金和延遲支付租金，經通瑞公司催告后仍不履行義務，通瑞公司即享有解除權。通瑞公司主張解除2013年4月21日與王某某簽訂的房屋租賃合同的訴訟請求，原審法院予以支持。通瑞公司主張王某某支付截止2014年5月20日的租金12.8萬元及自2014年5月21日起按每月13333元計算至王某某實際搬出之日的房屋使用費，符合雙方的約定，也符合法律的規定，原審法院予以支持。因王某某與張某某系夫妻關系，王某某租房用于經營，因此產生的債務應認定夫妻共同債務，張某某依法應對王某某的上述債務承擔共同償還責任。王某某與張某某辯稱王某某所簽訂的房屋租賃合同不是個人行為，是公司行為。因簽訂合同時，王某某所稱的公司尚未成立，合同是王某某與通瑞公司所簽訂。根據合同相對性原則，應認定為王某某個人所承租。張某某辯稱因該租賃物沒有取得房屋所有權和土地使用權，租賃合同應屬無效合同，不應支付租金，僅應支付房屋使用費的辯解意見，不符合江蘇省高級人民法院的相關規定，原審法院不予采納。

原審法院判決：一、解除丹陽市某某貿易有限公司與王某某于2013年4月21日簽訂的房屋租賃合同；二、王某某償付截止2014年5月20日的拖欠丹陽市某某貿易有限公司的房屋租賃費12.8萬元；三、王某某償付丹陽市某某貿易有限公司自2014年5月21日起，按每月13333元的標準計算至王某某搬出承租房屋的實際使用費，具體數額待王某某搬出時再另行結算；四、張某某對原審判決第二、三項確定的王某某的債務承擔共同清償責任。

上訴人王某某、張某某不服原審法院民事判決，向本院訴稱：1、一審法院認定事實不清，缺乏事實依據。自簽訂房屋租賃合同時，被上訴人至始至終都明確知道該租賃是為了開辦鎮江銳思特自動化設備有限公司，公司成立后，公司也對該份租賃協議予以追認，被上訴人也未提異議。一審法院認定該合同是王某某個人行為而非公司行為，認定事實有誤；原審法院對租賃房屋的權屬沒有查清，被上訴人沒有系爭房屋的房產證和土地使用證，不是本案適格原告。二、一審法院適用法律錯誤。根據合同法和物權法相關規定，未取得房屋所有權證和土地證的土地和房屋不得出租，是無效合同，應適用無效合同條款。三、一審法院程序違法，原審案件的代理審判員并非丹陽市人民法院工作人員，所作判決無效。請求二審法院撤銷原判，依法審理。

被上訴人通瑞公司辯稱：原審法院認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立，請求維持原判。

本院對原審法院查明的事實予以確認。

本院認為，本案王某某與通瑞公司于2013年4月21日簽訂房屋租賃合同約定，通瑞公司將涉案廠房出租給王某某使用。盡管王某某將其租賃的涉案廠房用于成立鎮江銳思特自動化設備有限公司，但是簽訂租賃合同的當時鎮江銳思特自動化設備有限公司尚未設立，根據合同相對性原則，王某某與通瑞公司形成房屋租賃合同關系。王某某與張某某上訴稱王某某所簽訂租賃合同不是個人行為，是公司行為的理由，沒有依據，本院不予采納。

王某某與張某某上訴稱涉案廠房沒有房屋所有權證和土地使用權證，通瑞公司不能作為本案適格原審原告的理由，因丹陽市埤城鎮人民政府出具證明，證實涉案房屋產權屬王某某所有，王某某為通瑞公司法定代表人，且王某某與通瑞公司簽訂涉案廠房租賃合同，故王某某與張某某的該上訴理由不能成立。

王某某與張某某上訴稱原審案件承辦人并非丹陽市人民法院工作人員，所作判決無效的理由，經核實，本案承辦人已經丹陽市人民法院任命為助理審判員，具備審判案件資格，故王某某與張某某的該上訴理由不能成立。

綜上，上訴人王某某、張某某的上訴理由不能成立，本院不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費4800元，由上訴人王某某、張某某承擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　樊華勇

代理審判員　　甘可平

代理審判員　　宋　濤

二〇一五年七月三日

書　記　員　　張偉蘭

合同糾紛