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廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2015)穗中法民五終字第2390號

上訴人（原審原告）：張某芳，住廣東省某某市某某區。

委托代理人：吳凱，廣東宏力律師事務所律師。

委托代理人：羅歡平，廣東宏力律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：明某萍，住河南省某某市某某區。

委托代理人：葉秉光，廣州金鵬律師事務所律師。

委托代理人：魏強，廣州金鵬律師事務所律師。

原審第三人：廣州市某某房地產代理有限公司，住所地廣東省某某市。

法定代表人：趙某航。

上訴人張某芳因與被上訴人明某萍、原審第三人廣州市某某房地產代理有限公司（以下簡稱某某房地產公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服廣東省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第289號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明：2013年4月14日，張某芳（買方）與明某萍（賣方）、某某房地產公司（中介方）簽訂《房屋買賣合同》，賣方為明某萍，通訊地址河南省某某市某某區某某鎮某某村；買方為張某芳，通訊地址廣東省某某市某某區某某路某號某房。合同第一條約定：買賣雙方分別獨家委托經紀方買賣位于某某市某某鎮某某路某號錦秀新天地某棟某房，建筑面積約90.4平方米(應以房產證面積為準)。購房合同號為201105227391。該物業總成交價為700000元。買方向賣方支付定金30000元。（付款方式詳見附件）。該物業是以現狀按套為單位出售給買方,而買方已經全面檢查并清楚了解該物業的所有情況并無異議。該物業的現狀是吉屋即為不帶家私電器。第三條約定：賣方交付該物業給買方使用日期為收到買方120000元定金后，交房給買方。第七條約定：買方交付賣方定金后，雙方依據《合同法》定金規定承擔違約責任，賣方悔約應當雙倍返還買方定金，買方悔約定金不予返還……。第十條約定:買賣雙方的通訊地址以本合同載明的通訊地址為準,如地址發生變更,應及時通知中介方,未通知或延遲通知的仍以本合同載明的通訊地址為準。合同備注：（1）700000元的總樓款是賣方的實收價格，其他費用賣方概不負責；（2）賣方于簽訂本合同后3日內去銀行申請提前還款，買方須于賣方貸款銀行通知還款日前一天，另支付90000元的定金給到賣方的還款賬號上，用于銀行的提前還款；（3）賣方需在銀行扣款前將銀行存折、銀行卡交由中介方保管；（4）中介方須給賣方保管身份證。

合同附件（三）涂銷抵押一次性付款/按揭付款。1、定金120000元買方須在2013年4月14日支付給賣方。已付30000元，余下90000元于下月賣方銀行還款日前一天支付。2、出資贖契：賣方應在簽訂本合同后3天內向原抵押銀行辦理提前還貸申請手續，并由賣方承擔還貸之一切手續費用。買賣雙方同意按以下方式辦理贖契手續。……4、買方出資贖契，賣方必須于本合同簽署后三天內不可撤銷地全權委托經紀方或經紀方指定的按揭公司人員辦理贖契手續，并將相關的供款存折及對應的銀行帳號卡、借款合同、房地產權證原件等相關資料交給經紀方保管并全力協助經紀方或經紀方指定按揭公司人員辦理贖契手續，同時簽署公證委托書，委托經紀方或經紀方指定的按揭公司人員代辦提前還貸及取回產權資料、交易過戶等相關手續直至完成上述事項為止，不得中途擅自從貸款銀行取回產權資料，否則視為嚴重違約。買方應在原抵押銀行通知還貸之日起3天內將首期樓款存入賣方供款賬戶內，如贖契款項一旦劃至賣方供款賬戶，到帳即視為賣方已收取該部分樓款，該款項專用于贖契，賣方不得擅自挪用。5、余下首期款（不含定金）80000元，買方須于遞件成功當天直接支付賣方。6、樓款余款，按揭付款，買方按揭付款的，買方須在合同簽訂后7天到貸款銀行辦理按揭申請，簽署《購房抵押貸款合同》，提供貸款所需資料，同時賣方必須提供資料與協助。……若因買方的原因造成貸款申請未獲批準或貸款額度不足的，則銀行實際貸款額與應付樓價余款的差額由買方于遞件成功后繳交稅費前與首期樓款一并支付給賣方。……8、買賣雙方在完成提前還貸，涂銷抵押登記及歸檔手續后（買方須按揭付款的，除具備上述條件外，還須在得到銀行出具同意貸款通知書或相關意向回復）7天內備齊交易所需資料向房屋登記機關申請買賣。合同及附件由張某芳、明某萍簽名，某某房地產公司蓋章及某某房地產公司的經辦人譚某簽名。

在簽訂合同前的2013年4月13日，張某芳對涉案房屋預先交付了30000元定金給明某萍，由明某萍立回收據給張某芳收執。合同簽訂后，明某萍未辦理全權委托某某房地產公司或某某房地產公司指定的按揭公司人員辦理贖契手續，未將相關的供款存折及對應的銀行帳號卡、借款合同、房地產權證原件等資料交給某某房地產公司保管。張某芳也未在合同簽訂后7天到貸款銀行辦理按揭申請等手續。2013年7月13日，張某芳通過楊某賬戶62×××51在廣州農村商業銀行股份有限公司轉賬140000元到明某萍62×××35的賬戶中，明某萍確認收到該筆款項。2014年4月1日，廣州農村商業銀行股份有限公司開發區支行在客戶名稱為明某萍，還款賬號04×××63信息資料上出具證明，證明該支行于2013年7月18日提前還款扣款操作，由于提前還款扣款賬戶中資金不足至扣款操作失敗。2013年10月23日，明某萍未經張某芳同意，在廣州農村商業銀行股份有限公司從其本人62×××35的賬戶中轉賬140000元到楊某62×××51賬戶，退回張某芳轉賬支付的140000元給張某芳，張某芳確認收到該筆款項。2014年1月2日，張某芳與某某房地產公司分別按《房屋買賣合同》約定的地址河南省某某市某某區某某鎮某某村4郵寄《督促履約通知》給明某萍，督促明某萍履約，辦理房產過戶手續。

張某芳于2014年2月27日向原審法院提起本案訴訟，以明某萍嚴重違約，導致張某芳無法實現合同目的為由，請求法院：1.解除張某芳與明某萍之間簽訂的《房屋買賣合同》；2.明某萍向某芳返還定金150000元；三、本案的訴訟費由明某萍承擔。

明某萍原審答辯稱：因為張某芳存在多項的違約行為，導致合同履行遲延，所以，張某芳的請求沒有法律依據，請求駁回張某芳的訴訟請求。

某某房地產公司原審未提供書面答辯意見。

在本案原審審理過程中，張某芳提出財產保全申請，原審法院于2014年3月4日依法查封了明某萍的涉案房屋（查封金額為150000元）。

原審庭審中，明某萍陳述涉案房屋在簽訂《房屋買賣合同》前還欠廣州農村商業銀行股份有限公司24.3萬元，經明某萍申請，該行同意提前還貸，明某萍通知某某房地產公司告知張某芳；張某芳陳述不知道涉案房屋明某萍還欠銀行多少按揭貸款，但大概知道欠十幾至二十萬元之間。

以上事實有《房屋買賣合同》、《收款收據》、《證明》、《業務憑證》、《督促履約通知》等證據證實，以及張某芳、明某萍的陳述在案。

原審法院認為：張某芳與明某萍及某某房地產公司簽訂的《房屋買賣合同》是當事人真實意思表示，合同并沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合同依法成立、有效。當事人應按照合同約定履行各自義務。

根據合同約定，張某芳須于明某萍貸款銀行通知還款日前一天，另支付90000元定金給到明某萍的還款賬號上，用于銀行的提前還款；張某芳出資贖契。據此約定，根據張某芳在2013年7月13日通過廣州農村商業銀行股份有限公司轉賬140000元到明某萍的賬戶事實及廣州農村商業銀行股份有限公司開發區支行出具該支行于2013年7月18日對明某萍涉案房屋的貸款作提前還款扣款操作，由于明某萍提前還款扣款賬戶資金不足至扣款操作失敗的證明，張某芳的付款行為與銀行扣款操作失敗能形成證據鏈，足資證明明某萍已經通知了張某芳涉案房屋的按揭銀行同意提前還貸，因此，張某芳應足額支付贖契款贖契，由于張某芳沒有足額支付贖契款贖契造成合同不能履行，張某芳主張明某萍違約，證據不足，理由不充分，原審法院不予支持。至于張某芳主張其支付的140000元，其中90000元是定金，50000元是借款，張某芳的該主張沒有提供合法有效的證據證明，原審法院不予采信。張某芳要求明某萍承擔雙倍返還定金的違約責任即支付雙倍返還定金的余款150000元，沒有事實依據，原審法院不予支持。張某芳主張解除雙方于2013年4月14日簽訂《房屋買賣合同》的房屋買賣法律關系，鑒于明某萍已將140000元退還給張某芳，由此可見張某芳已無繼續履行合同的意愿，故對張某芳的上述主張，原審法院予以準許。

原審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，于2014年11月28日作出如下判決：一、解除張某芳與明某萍于2013年4月14日簽訂《房屋買賣合同》的房屋買賣法律關系；二、駁回張某芳的其他訴訟請求。一審案件受理費3400元，財產保全費1270元，由張某芳負擔。

判后，上訴人張某芳不服原審判決，向本院提起上訴稱：原審法院認定事實錯誤。（一）張某芳已依照合同履行了向明某萍足額支付定金的義務，并提供借款給明某萍提前還貸。但明某萍卻至今沒有任何履約行為，在張某芳和中介方多次發函催告的情況下仍無動于衷。更甚者其在未經張某芳同意的情況下，單方面決定向某芳退還140000元款項。據此，明某萍以其實際行為表明其不再繼續履約，導致張某芳合同目的無法實現，因此其應承擔違約責任。（二）中介方亦出具相關證明證實張某芳已履行合同約定，于合同簽訂當日預付了30000元定金，并按時向明某萍支付了剩余的90000元定金及供明某萍還貸用的50000元借款。而明某萍收到上述款項后仍未履行過任何合同義務。（三）原審判決關于贖契方面的事實認定錯誤。首先，明某萍從未告知張某芳贖契所需的具體費用，因此在合同的簽訂及后續履行中，雙方其實已達成由張某芳提供120000定金及50000借款的合意，張某芳支付了170000元，中介方亦出具證明證實張某芳已履行了協助明某萍贖契的約定義務。其次，若明某萍申請提前還貸的款項真的不足，可以告知中介方或張某芳需要再提供多少款項才可以提前還貸。但明某萍卻從未告知過相關事項，因此過錯責任在于明某萍。再者，對張某芳來說，若不協助明某萍贖契，除了定金就不會支付其他款項給明某萍。本案實質上是由于當時傳言增城市將會撤市設區，導致增城房價突然上漲。明某萍想借此尋求更大的利益才不愿繼續履行賣房約定。綜上，上訴請求：1.撤銷原審判決第二項；2.明某萍向某芳返還定金合計150000元；3.本案訴訟費由明某萍承擔。

被上訴人明某萍答辯同意原審判決，不同意張某芳的上訴請求。請求二審法院維持原判。理由如下：（一）本案所涉房屋買賣未能完成的直接原因是張某芳的先行違約。張某芳在原審立案時提交了偽造的《房屋買賣合同》，擅自將“出資贖契”條款和“按揭付款”條款部分進行了更改。第一，買賣雙方在合同中明確約定由買方出資贖契，但張某芳未能按照合同約定足額支付贖契款給賣方；第二，截至目前，張某芳也未前往銀行辦理按揭貸款的申請。張某芳的上述違約行為導致本案所涉房屋買賣的交易未能順利進行，而其提供虛假證據的行為恰恰證明了其偽造合同以回避違約事實。（二）合同簽署時，張某芳明確知道合同所涉房屋的贖契款項為24萬元左右，其主張不知道贖契金額不符合常理。涉案房屋的交易金額為70萬元，結合張某芳需要申請按揭貸款以及其至今未能按照合同約定足額支付贖契款項的情況可以反映該款項對于其并非小數目。張某芳明知自己需要在較短時間內支付贖契款項，卻主張對贖契金額不知情，并簽署了《房屋買賣合同》不合常理，且其在一審庭審中又表示“大概知道欠十幾至二十萬之間”前后矛盾。（三）明某萍已通過中介方告知張某芳銀行劃扣款項的時間及金額，張某芳主張其從未收到賣方或中介的通知并非事實。1.2013年7月13日，張某芳向賣方明某萍在廣州農村商業銀行的賬戶轉賬14萬元，銀行在7月18日進行了劃款操作，但因賬戶內額度不足導致劃款操作失敗。時間上的緊密銜接表明賣方已經通過中介通知了買方。2.張某芳主張5萬元是借款無任何事實依據。其轉賬金額已超出合同約定的9萬元定金金額，若沒有接到賣方或者中介方要求其支付贖契款的通知，不可能自愿多支付5萬元給賣方用于贖契。3.合同簽署時，張某芳是不知道賣方的銀行賬戶的。如果明某萍在2013年7月13日前沒有通過中介方告訴買方，張某芳是不可能知道明某萍的銀行還款賬戶。4.賣方自始至終不知道張某芳的聯系電話，一直通過中介方和張某芳進行聯系。（四）明某萍在廣州農村商業銀行的62×××35卡號與廣州農村商業銀行出具的證明中04×××63還款賬戶系同一賬戶，張某芳主張因賬戶不同導致銀行劃款失敗是沒有任何證據予以證明，且明某萍表示同意配合法院前往銀行調取更詳細的證據。

原審第三人廣州市某某房地產代理有限公司經本院合法傳喚，未到庭陳述意見。

經查，原審查明事實無誤，本院予以確認。

二審中，雙方當事人共同確認：案涉合同約定的定金總額為12萬元。張某芳表示：同意原審判決第一項。

本院認為：本案二審當事人爭議的焦點在于：張某芳主張雙倍返還定金應否予以支持。

《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”本案中，雙方簽訂的《房屋買賣合同》第七條約定：買方交付賣方定金后，雙方依據《合同法》定金規定承擔違約責任，賣方悔約應當雙倍返還買方定金，買方悔約定金不予返還。現張某芳主張依據該條約定要求明某萍承擔雙倍返還定金的違約責任，則其應當舉證證明案涉合同系因出賣方違約而導致無法繼續履行。根據本案查明事實，案涉合同約定的付款方式為買方出資贖契，張某芳上訴提出因明某萍從未告知其贖契所需的具體費用，因此，合同未能繼續履行的過錯責任在于明某萍，但該理由與張某芳在2013年7月13日向明某萍轉賬140000元的付款行為明顯不符，且張某芳對于超出定金部分的50000元解釋為借款性質亦有違常理，故張某芳上訴認為明某萍在履行合同的過程中存有違約，缺乏事實依據，本院不予采信。因張某芳未能足額支付出資贖契款而導致銀行扣款失敗，原審據此認定案涉合同未能履行系因張某芳原因所致正確。據此，張某芳以明某萍不履行合同為由主張雙倍返還定金，缺乏事實及法律依據，本院不予采信。原審法院駁回張某芳該部分訴求并無不當，本院予以維持。

因雙方當事人對于原審判決第一項均無異議，故該判項可予維持。

綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。上訴人張某芳的上訴請求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費3300元由上訴人張某芳負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　張　怡

代理審判員　余　盾

代理審判員　蔡　峰

二〇一五年九月二十四日

書　記　員　張永亮

合同糾紛