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廣西壯族自治區南寧市興寧區人民法院

民事判決書

（2014）興民一初字第111號

原告（反訴被告）：劉某。

委托代理人：劉仲甲，廣西桂興律師事務所律師。

委托代理人：韋曉陽，廣西桂興律師事務所律師。

被告（反訴原告）：郭某。

委托代理人：萬古，南寧市海寧法律事務所法律工作者。

原告劉某與被告郭某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法由審判員農慧蘭適用簡易程序，于2014年3月20日公開開庭進行了審理。書記員吳騰睿擔任記錄。原告劉某及其委托代理人劉仲甲、韋曉陽，被告郭某的委托代理人萬古到庭參加訴訟。在訴訟過程中，原告劉某于2014年2月21日申請司法鑒定，后于2014年10月8日撤回司法鑒定申請。本案現已審理終結。

原告劉某訴稱：2012年9月28日，被告與原告達成合意，將位于古城路的“南寧土特產經營部”承包給原告經營并簽訂承包合同，承包合同約定“承包期為2012年10月1日起至鋪面拆遷為止”。2013年9月底，原告依照合同約定向被告交付10月至12月的承包金，但被告以妻子不同意收款為由拒絕收取鋪面承包金，并于2013年12月2日送達解除合同通知書，采用堵門、塞鎖眼的方式阻撓原告的正常經營，以達到趕走原告的目的。原告認為，雙方簽訂的《承包合同》受法律保護，被告要求解除合同不符合合同約定和法律規定，請求法院依法判決：一、被告繼續履行與原告簽訂的《承包合同》；二、本案訴訟費由被告承擔。

原告對其陳述事實提供的證據有：證據1《承包合同》，證明原、被告簽訂合同的事實；證據2《解除<；承包合同>；通知書》，證明被告違反合同約定解除合同；證據3催領承包金通知書郵件寄送單，證明被告拒收承包金；證據4錄音光盤，證明被告以其妻子不同意收款為由拒收承包金；證據5照片，證明被告以堵門方式阻止原告經營，被告存在違約；證據6《催領承包金通知書》，證明被告拒收承包金。

被告郭某答辯并反訴稱：原、被告簽訂《承包合同》后，被告將經營部交由原告經營。2013年7月之前，原告尚能交付承包金，但從2013年7月至今，原告無正當理由拒交承包金，經被告多次催討無果。被告認為，原告長期拖欠承包金，嚴重違反合同，是根本違約，致使被告的合同目的無法實現，被告于2013年11月、12月兩次向原告發出解除合同通知書，但原告置之不理，為維護被告的合法權益，請求法院依法判決：一、解除原、被告雙方于2012年9月30日簽訂的《承包合同》并將“南寧土特產經營部”交回被告經營；二、原告向被告支付承包金，承包金按每月5000元從2013年7月起計至原告搬離鋪面之日止；三、本案訴訟費由原告承擔。

被告郭某對其陳述事實提供的證據有：證據1《承包合同》，證明雙方約定了承包金的交付時間和金額；證據2《關于解除<；承包合同>；的通知》、證據3《解除<；承包合同>；通知書》，證明原告存在拖欠承包金的行為。

雙方當事人爭議的焦點為：1、原告是否存在故意拖欠承包金的違約行為？被告主張解除合同是否符合合同約定及法律規定？2、原告應否繼續支付承包金及承包金的數額？

經過開庭質證，被告對原告提供的證據1、2、3、4、6的真實性無異議，但認為原告系在被告發出解除通知后才向被告出具催領承包金通知書，不能證明被告違約，被告對原告提供的證據5照片不予認可，但認可照片中的顯示的店鋪為原告所經營。原告對被告提交的證據1、2、3的真實性均無異議。

本院對證據的認證：被告認可原告提交的證據1、2、3、4、6的真實性，原告認可被告提交的證據1、2、3的真實性，上述證據均為雙方自簽訂合同至糾紛產生過程中所形成，本院對雙方均認可的事實予以確認。但原告提交的證據4錄音光盤中有三段錄音，其中第二段、第三段錄音內容不完整，無法辨識錄音發生的起因、過程，故本院對第二段、第三段錄音不予認可。原告提交的證據5照片，雖經被告辨認，照片中的店鋪確系由原告所經營，但從照片中無法直接反應出被告強行開車堵門的事實，原告亦未提交其他證據予以佐證，故本院對該證據不予認可。

綜合全案證據，本院查明以下法律事實：位于南寧市古城路的南寧市土特產經營部的經營者為被告郭某。2012年9月30日，原告劉某（乙方）與被告郭某（甲方）簽訂一份《承包合同》，約定：由甲方將古城路“南寧土特產經營部”承包給乙方經營，承包期從2012年10月1日其至店鋪拆遷為止，承包金為每月5000元正，每季度末需預交下季度承包費；由于甲方受與區外辦租賃合同條款的限制，以后如因經營項目改變，需變更營業執照，仍以甲方的名義辦理好再由乙方承包經營。該合同還對其他事項進行了約定。簽訂合同后，被告向原告交付了鋪面、貨品及南寧市土特產品經營的營業執照，原告向被告支付了貨品對應的貨款。在該合同履行過程中，原告將每季度的承包金以現金方式交給被告，被告均未向原告出具收條。2013年11月21日，被告向原告發出《關于解除承包合同的通知》，主要內容是：雙方簽訂的《承包合同》終止執行，限原告于2013年11月25日前將鋪面交回。2013年12月2日，被告再次向原告發出《解除承包合同通知書》，主要內容是：因原告從2013年7月起無正當理由拒不支付承包金，構成根本違約，故從該通知函發出之日起解除承包合同，限原告于2013年12月7日前將“南寧土特產經營部”交還給被告，并結清尚欠的承包金。2013年12月4日，原告向被告發出《催領承包金通知書》，主要內容是：原告于2013年9月底到10月初屢次向被告交付承包金，但被告都拒絕收取，故限被告收到通知書之日起三日內領取承包金。原告收到被告發出的上述解除合同通知書后，未將鋪面交還給被告。原、被告雙方對合同是否解除的問題產生爭議，原告遂訴至本院，并提出前述訴訟請求。

另查明，除本案所涉鋪面之外，原、被告還于2011年9月15日簽訂了一份《承包合同》，約定將被告位于古城路“李記米粉店”承包給原告經營，承包期限為2011年9月20日起至鋪面拆遷為止。原告提供的錄音光盤反映的主要內容是：原、被告雙方協商鋪面繼續租賃事宜，由于原告承包被告的兩個鋪面，原告將“李記米粉店”轉租給他人，獲取中間差價，被告及其妻子不同意原告的轉租行為，原告要求繼續交付租金，被告明確拒絕。

本院認為：雖然原、被告雙方簽訂的合同名為承包合同，但在合同履行過程中，原告以收取固定“承包金”為對價向被告交付商鋪，被告羅杰則以交付“承包金”的方式獲得合同所涉商鋪的占有、使用、收益、處分的權利，雙方簽訂合同時，該商鋪已作為“南寧市土特產品經營部”經營，被告接手商鋪時，該商鋪仍保留原有的裝修風格、設施，被告接手商鋪后，沿用了此商鋪的裝修風格并以原告名義開展經營活動，此做法符合店鋪轉租場地時一并轉讓原有店鋪經營權的交易習慣，結合錄音光盤中雙方協商過程中表述為租賃、租賃的內容，雖然合同將被告每月固定交付的費用表述為“承包金”，但實為商鋪租金，原、被告雙方之間形成實為租賃合同法律關系，《承包合同》系雙方合意簽訂，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，屬合法有效的合同，雙方均應恪守履行。

關于被告主張解除合同的條件是否成就的問題。《承包合同》約定租賃期限“從2012年10月1日起至店鋪拆遷之日止”，故在合同約定的租賃期限內，原告有義務按期、足額交付商鋪租金。從錄音光盤反映雙方的協商內容來看，除本案所涉商鋪之外，原告還承租了被告的其他商鋪，實際上，雙方爭執的問題在于原告轉租了被告的其他商鋪，從而導致被告不同意繼續租賃本案所涉商鋪給原告，被告以此為由拒收原告交付的租金。以此可證實，被告拒收租金的原因并非因原告長期故意拖欠，而本案所涉的《承包合同》與雙方另行簽訂的合同屬于不同的合同，不具有關聯性，被告以原告在其他合同中的違約行為拒收原告所交租金并據此主張解除合同，不符合法律規定，本院不予支持，雙方簽訂的《承包合同》仍繼續履行。

關于原告應支付的承包金數額。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款關于“對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”的規定，原告作為承租人對交付租金的事實負有舉證責任，原告主張租金實際已交至2013年9月30日，但從雙方的合同履行過程來看，雙方無出具收條證明租金交付事實的慣例，原告提交的現有證據均不能直接、充分地證實該事實，應由原告承擔舉證不能的不利后果，本院對原告的該項主張不予采信。被告反訴請求原告從2013年7月開始按每月5000元支付租金，符合合同約定，本院予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款之規定，判決如下：

一、原告劉某與被告郭某于2012年9月30日簽訂的《承包合同》繼續履行；

二、原告劉某向被告郭某支付租金（租金計算：以每月5000元，從2013年7月起計至本案生效判決確定的履行期限最后一日止）；

三、駁回被告郭某的其他反訴請求。

本訴案件受理費50元，由被告郭某負擔。反訴案件受理費138元，由原告劉某負擔。

上述義務，義務人應于本案判決生效之日起十日內履行完畢。如果未按本案生效判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內，向本院或本院同級的被執行的財產所在地人民法院申請執行。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于南寧市中級人民法院。同時于上訴期滿之日起七日內向南寧市中級人民法院預交上訴案件受理費（開戶行：農行南寧市竹溪分理處，開戶名稱：南寧市中級人民法院訴訟費專戶，賬號：010201011887***），逾期未交納又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審判員　農慧蘭

二〇一四年十月八日

書記員　吳騰睿

民事判決書