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福建省廈門市思明區人民法院

民事判決書

（2014）思民初字第14792號

原告游某聲，男，19**年**月**日出生，漢族，住廈門市**區。

委托代理人陳景陽、林小斌，福建英合律師事務所律師。

被告劉某瓊，女，19**年**月**日出生，漢族，住廈門市**區，現住廈門市**區。

委托代理人朱力寧，福建遠大聯盟律師事務所律師。

原告游某聲與被告劉某瓊房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法由審判員彭朝輝適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托代理人陳景陽、林小斌、被告委托代理人朱力寧到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告游某聲訴稱，2013年11月28日，雙方當事人就被告向原告購買廈門市思明區萬壽北里120號602室房屋簽訂《房產買賣協議》，合同就交易價格、交房時間、付款時間及違約責任等條款明確約定如下：成交價為1708000元，原告于2014年9月3日前向被告交付房屋，被告應于房屋交付之日向原告付清預留的58000元，未按期付清購房款則每日按購房款的0.05%向原告支付違約金。2014年9月14日，原告向被告交付房屋，被告卻拒絕付清購房款，尚拖欠58000元購房款未付。經原告多次催討，被告仍拒不履行支付購房余款及辦理房屋過戶手續的義務，故提起本案訴訟。現請求判令：1、被告向原告支付購房款余款58000元并支付違約金（每日按1708000元的0.05%計算，自2014年9月14日起計算至實際清償之日止）；2、被告在合理期限內辦理廈門市思明區萬壽北里120號602室房屋的過戶手續。

被告劉某瓊辯稱，第一，關于本案的交易過程，訟爭房產系被告向原告購買，成交價格為1708000元，被告余款58000元未支付是有原因的。原、被告于2013年11月28日簽訂房產買賣協議，約定2014年2月20日前辦理相關公證手續并將房產交付，但由于訟爭房產尚有承租人，原告無法將訟爭房產立即交給被告。雙方后協商于2014年9月3日交房，被告同意，但要求承租人的租金應當交付給被告。原告也對此表示同意。當時每月租金為2500元，原告同意另行支付1000元，即每月支付被告3500元租金。余款58000元作為交房的定金。2014年9月3日原告并未按照約定交付房屋。雙方經過協商，被告要求原告支付逾期交房違約金，余款從租金以及違約金中抵扣，但原告表示拒絕。原告單方向中介出具了一份承諾書，承諾9月15日前向被告交房，如逾期交房承擔相應責任。該承諾書是原告單方出具的，被告不接受該份承諾。2014年9月14日原告向被告交房，關于租金的抵扣以及12天的逾期違約金應當進行抵扣，雙方就此問題未達成協議。原告存在違約行為，余款58000元中應當扣除。

經審理查明，2013年11月28日，原告委托人余志強、丁世芬在廈門鼎原房地產行銷策劃有限公司文塔店的中介下，與被告簽訂編號0000641《房產買賣協議》，約定被告向原告購買廈門市思明區萬壽北里120號602室房屋（處于出租狀態）；成交價為1708000元；原告于2014年9月3日前向被告交付房屋，被告應于房屋交付之日向原告付清預留的58000元，未按期付清購房款或交付房屋的，則由違約方按逾期天數每日按購房款的0.05%向對方支付違約金等。

2014年2月28日，雙方當事人依照0000641《房產買賣協議》第二十一條第一款辦理委托公證；被告于同日向原告支付上述房屋購房款1600000元，原告在由中介方填寫的《二手房專用收款憑據》上簽名。該憑據中還載明“備注①此購房款以轉賬形式轉入余志強建行賬上。建行卡號：62×××69。②房租3500元自從公證當天算起，交房一并結清租金。③余款伍萬捌仟元整作為交房定金。”

2014年9月5日，原告經中介方向被告送達一份《購房買賣合同（0000641）補充協議保證書》，內容“……原定于2014年9月3日前游某聲（余志強代）需將此房產交付給劉某瓊使用，現交房時間已逾期，現因出售方無法按時交房給購買方，除按原購房合同（0000641）執行外，特定如下補充協議保證：1.……出售方游某聲（丁世芬代）放人民幣伍萬元在中介方鼎原地產文塔店作為交房保證金，并保證于2014年9月15日前將此出售房產交付給買方劉某瓊使用……”。

2014年9月14日，雙方當事人對上述訟爭房產進行交接。被告在中介方填寫的《房屋交割聲明》上簽名，確認于該日收到上述房屋。《房屋交割聲明》還載明“電費、水費、物業管理費交接至2014年9月14日，甲方（賣方）支付2014年9月1日至2014年9月14日租金共合計（電費、水費、物業管理費9月1日至9月14日租金）人民幣1327元……”。雙方當事人因對于2014年2月28日至2014年8月31日期間的租金、租金標準以及違約問題存在爭議，未能就預留款58000元進行結算。

另查明，針對原告的訴請，被告庭審中同意支付購房余款58000元，但抗辯應扣除原告應支付的違約金9394元、租金22972元；同意辦理訟爭房產的過戶手續，但抗辯應給予三個月的期限。

以上事實有0000641《房產買賣協議》、《二手房專用收款憑據》、《房屋交割聲明》、《購房買賣合同（0000641）補充協議保證書》及在案庭審筆錄為證，本院予以確認。

本院認為，依法成立的合同，自成立時生效；當事人應當按照約定全面誠實履行各自的權利義務。

一、關于《二手房專用收款憑據》上“備注”內容之真實性及效果？原告主張該憑據上三點“備注”內容為被告事后添加，并非真實，但原告并未就此舉證證明或者在舉證期限內申請書寫時間順序的鑒定，故應自行承擔舉證不能之后果。其次，原告還主張應有其在“備注”處簽名才具真實效力。查該憑據上除簽名外手寫文字均由中介人員書寫，“備注”內容之左上方緊接打字文體，左下方與中介方印章相連，右下方間隔一行即為落款簽名，整體文字內容緊湊，如有原告簽名反顯多余，不合情理，故該意見亦無從成立。本院認定該《二手房專用收款憑據》上“備注”內容之真實，原告應依約履行“房租3500元自從公證當天算起，交房一并結清租金”，即雙方應于交房時按每月3500元結清自2014年2月28日起至9月14日止的房租（其中9月1日至9月14日期間的租金已在《房屋交割聲明》中結算不應重復計算，據此結算的租金21000元）。

二、關于雙方爭議的有無就訟爭房屋的延遲交付進行了補充約定以及如何承擔違約責任問題。《購房買賣合同（0000641）補充協議保證書》系原告在0000641《房產買賣協議》約定的交房時間（2014年9月3日）屆滿后，于2014年9月5日單方出具的書面意見及承諾，被告表明不同意該變更，原告亦并未舉證證實被告接受其單方意思表示，故應認定雙方并未達成新的合意，原告構成違約。依照0000641《房產買賣協議》關于違約責任之約定，原告應向被告支付違約金9394元。

綜上，根據查明之事實及以上之認定，雙方在交接房屋時，除被告應支付購房預留款58000元，原告亦應同時結算房租、違約金，即雙方應于當日結算，但因原告不同意扣除房租及違約金而未果，因此，正如被告所抗辯其尚未支付58000元，事出有因。被告屬正當行使同時履行抗辯權，其抗辯予以采納。原告訴請被告承擔違約金與法不符，不予支持。此外，關于第二項訴請，雙方均同意協助辦理過戶，雙方未明確約定具體時間，所要求時間相差不大，可參照要求更長時間一方之意見。據此，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

一、被告劉某瓊于本判決生效之日起三日內向原告游某聲支付購房款余款27606元（58000元-9394元-21000元）；

二、被告劉某瓊于本判決生效之日起三個月內辦理廈門市思明區萬壽北里120號602室房屋的過戶手續；

三、駁回原告游某聲的其它訴訟請求。

被告劉某瓊如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費945元，由原告游某聲負擔，款項于本判決生效之日起七日內向本院繳納。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

審判員　彭朝輝

二〇一四年十二月四日

書記員　劉遠萍

民事判決書