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四川省彭山縣人民法院

民事判決書

（2013）彭山民初字第721號

原告周某某。

委托代理人彭祿林，四川達寬律師事務所律師。

被告四川省某某實業有限公司，住所地四川省彭山縣××大道××號。

法定代表人黃福昌，該公司董事長。

委托代理人劉蓉，彭山縣彭溪法律服務所法律工作者。

原告周某某與被告四川省某某實業有限公司（以下簡稱實業公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年6月19日立案受理。依法審判員李昌瑩適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告周某某的委托代理人范毅洪、被告實業公司的委托代理人劉蓉均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告周某某訴稱，2007年12月31日，原告與被告簽訂《商品房預銷售合同》約定：原告向被告購買位于彭山縣鳳鳴鎮鳳鳴北路“上層豪庭”第12幢2單元301號商品房，約定建筑面積119.87平方米，每平方米單價1940元，總金額232549元。合同約定出賣人應當在2008年10月31日前交房，交房后180日內出賣人將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人責任，買受人不能在規定期限內取得房地權屬證書的，雙方同意按下列第2項處理：2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的3%向買受人支付違約金。原告按被告要求支付了所有購房款，并按被告要求提供了辦理產權證的相關資料、辦理房屋產權證的稅費11627元、配套費9000元。但被告至今未能為原告辦理房屋權屬證書。經原告向房管局詢問，得知是因為被告沒有繳納辦理過戶所需的稅費等，致使原告購買的房屋至今不能辦理過戶手續。被告的行為已經嚴重違約并嚴重損害了原告的合法權益。請求：1、依法確認原、被告雙方于2008年5月9日簽訂的《商品房預銷售合同》合法有效。2、判令被告立即履行為原告辦理位于彭山縣鳳鳴鎮鳳鳴北路“上層豪庭”第12幢2單元301號商品房的房屋所有權證和土地使用權證的義務。3、被告支付原告逾期辦理房屋權屬證書的違約金5949.41元。4、由被告承擔本案訴訟費用。

被告實業公司辯稱，第一、本案被告依據《商品房預銷售合同》第十五條的約定，被告早已將辦理權屬登記需由被告提供的資料報產權機關登記備案，至今原告的產權證未辦理下來不是被告的責任，雙方沒有約定取得房地產權證書的期限，被告沒有違約，不應承擔違約金。第二、原告依據《城市房地產管理法》第33條“……出賣人有義務在交房后90日內為買受人辦理產權……”本案原告購買的“上層豪庭”第12幢2單元301號房于2009年1月20日交房，時至原告起訴時原告主張違約金的訴訟時效已過。第三、被告所銷售的“上層豪庭”商品房的房屋大產權已于2009年4月28日辦理完畢。第四、原告尚欠幾年物管費未支付。綜上，本案被告沒有違約行為，不應承擔違約責任，請求駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，2007年12月31日，原告與被告簽訂《商品房預銷售合同》約定：原告向被告購買位于彭山縣鳳鳴鎮鳳鳴北路“上層豪庭”第12幢2單元301號房，合同約定建筑面積119.87平方米，其中套內建筑面積110.10平方米，公共部位與公用房屋公攤建筑面積9.77平方米，按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米1940元，房價總金額232549元。面積誤差比絕對值在3%內（含3%）的，據實結算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買賣人有權退房。出賣人應當在2008年10月31日前交房。出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人責任，買受人不能在規定期限內取得房地權屬證書的，雙方同意按下列第1或2項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起60日內將買受人房價款退還給買受人，并按已付房價款3%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的3%向買受人支付違約金。后原告交付了購房款，配套費9000元、辦理產權等費用11627元，2009年4月17日交購房款（房屋面積補差）2774元。被告于2009年1月20日將房屋交付原告，但被告至今未能為原告辦理房屋權屬證書。

在庭審中，原告已放棄要求被告賠償原告購買的房產稅損失（作為第二套住房與作為第一套住房相差）11368元。

以上事實，有居民身份證、營業執照、組織機構代碼證、《商品房預銷售合同》、收據及當事人當庭陳述等證據證實。

本院認為，依法成立的合同，受法律保護。原、被告雙方簽訂的《商品房預銷售合同》系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律和法規的強制性規定，應是合法有效的合同。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原告已按合同約定付清了購房款及辦理產權證的費用，被告于2009年1月11日將原告購買的商品房交付原告，但被告一直未為原告辦理房地產權屬證書，被告應承擔相應的民事責任。對原告要求被告辦理所購房屋的權屬證書的訴訟請求，依法予以支持。

對原告請求的違約金。因原告已按合同約定付清了購房款及辦理房地產權屬證書的費用，且接收了房屋，原告已履行了合同義務；雖然被告已將房屋交付原告，但被告并未按合同約定及相關規定履行辦理房屋權屬證書的義務，被告的行為已構成違約，被告應承擔合同約定的違約金。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：……（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”故對原告請求按合同約定，按購房款3%支付違約金，依法予以支持。對被告辯稱雙方并沒有約定取得房地產權證書的期限，原告主張違約金的訴訟時效已過的辯解理由，依法不予支持。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，判決如下：

一、原告周某某與被告四川省某某實業有限公司于2007年12月31日簽訂的《商品房預銷售合同》合法有效。

二、被告四川省某某實業有限公司于本判決生效后三十日內為原告周某某辦理位于彭山縣鳳鳴鎮鳳鳴北路“上層豪庭”第12幢2單元301號房的房屋所有權證和土地使用權證。

三、被告四川省某某實業有限公司于本判決生效后三十日內支付原告周某某逾期辦理房屋權屬證書的違約金6976.47元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費530元，由被告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于四川省眉山市中級人民法院。

審　判　員　　李昌瑩

二〇一三年九月六日

書　記　員　　鄧　嫦

買賣合同糾紛