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焦作市山陽區(qū)人民法院
民事判決書
（2015）山民二初字第00256號(hào)
原告宋某甲，男，**歲。
委托代理人秦麗萍、張健，河南蒼穹律師事務(wù)所律師。
被告張某某，女，**歲。
委托代理人康亞偉，河南首鼎律師事務(wù)所律師。
委托代理人牛卉，河南首鼎律師事務(wù)所律師助理。
被告宋某乙，男，**歲。
委托代理人宋某丙，男，**歲。
原告宋某甲與被告張某某、宋某乙確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2015年3月30日作出受理決定。于2015年6月2日向被告張某某送達(dá)了起訴狀副本、應(yīng)訴通知書、開庭傳票、舉證通知書等，向被告宋某乙送達(dá)了起訴狀副本、應(yīng)訴通知書、開庭傳票、舉證通知書等，向原告送達(dá)了開庭傳票、舉證通知書等。本院依法組成合議庭，于2015年7月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告宋某甲及其委托代理人秦麗萍，被告張某某的委托代理人康亞偉、牛卉，被告宋某乙的委托代理人宋某丙到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，原告宋某甲系被告宋某乙之子。2013年3月15日山陽法院判決山陽區(qū)解放中路三號(hào)院礦山東院**號(hào)樓*單元*號(hào)房產(chǎn)歸宋某甲與宋某乙二人共同共有，2013年6月21日焦作市中院維持了原判。此房是原告唯一住房。2014年，被告宋某乙未經(jīng)原告同意，通過被告張某某之母許某某以18萬元的價(jià)格將該房屋賣給被告張某某，該房面積98.08平方米，一樓，市場(chǎng)價(jià)約為40萬元，現(xiàn)張某某以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買該房產(chǎn)，并未向宋某乙支付合理對(duì)價(jià)，至今未支付任何購(gòu)房款項(xiàng)。現(xiàn)起訴要求：⒈二被告簽訂的關(guān)于焦作市山陽區(qū)解放中路三號(hào)院礦山東院**號(hào)樓*單元*號(hào)的房屋買賣協(xié)議無效；⒉被告宋某乙將該房屋過戶至原告和宋某乙二人名下；⒊訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
被告張某某辯稱，二被告簽訂的關(guān)于山陽區(qū)解放中路三號(hào)院礦山東院**號(hào)樓*單元*號(hào)的房屋買賣協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，為合法有效的合同。在買賣過程中，被告宋某乙稱該房屋系其單獨(dú)所有，并向張某某出示標(biāo)注其單獨(dú)所有的房產(chǎn)證，被告宋某乙隱瞞了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議、其并不是房產(chǎn)完全權(quán)利人、不具備單獨(dú)處分的權(quán)利等內(nèi)容，被告張某某系不知情的善意第三人。該房屋已經(jīng)過戶給被告張某某，已善意取得。被告張某某為了履行與宋某乙之間的房屋買賣協(xié)議，尤其是辦理房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證過戶，投入了大量資金、人力、差旅、誤工等成本。
被告宋某乙辯稱，宋某乙賣房不是本意，宋某乙認(rèn)為管房子的就是房管局，房管局最公正，宋某乙的房權(quán)是百分之百，誰不承認(rèn)就是歪門邪道，國(guó)法不依。2013年，原告和被告宋某乙打了兩次官司，法院判決房屋歸原告和宋某乙共同共有。宋某乙認(rèn)為，房子在宋某乙名下就應(yīng)該是宋某乙的，就想試試這個(gè)房子能賣不能賣，結(jié)果通過房管局把房子賣出去并且過戶了，本意不是賣房。
根據(jù)原被告訴辯意見，經(jīng)合議庭評(píng)議，總結(jié)爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：⒈被告張某某在其與被告宋某乙的房屋買賣行為中，是否屬于善意第三人；⒉二被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效。
原告提交證據(jù)材料如下：⒈山陽法院、焦作中院判決書，證明本案訴爭(zhēng)房屋系原告和被告宋某乙共有；⒉所有權(quán)人為被告宋某乙的房產(chǎn)證、土地證復(fù)印件，證明該房產(chǎn)在過戶前登記被告宋某乙一人名下；⒊2014年11月11日的證明，證明被告宋某乙私自將與原告共有的房屋，以18萬元遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格賣與被告張某某；⒋所有權(quán)人為被告張某某的房產(chǎn)證、土地證復(fù)印件，證明被告宋某乙私自將房屋過戶給被告張某某；⒌轉(zhuǎn)款單，證明被告張某某向原告索要5萬元精神損失費(fèi)，原告支付不起，只給張某某母親打款3萬元，被告張某某購(gòu)買該房屋非善意；⒍二被告于2014年12月5日簽訂的房地產(chǎn)買賣契約，證明二被告買賣房地產(chǎn)成交價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，且張某某沒有向宋某乙支付購(gòu)房款。
被告張某某質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)原告證據(jù)1真實(shí)性無異議，指向有異議，二被告買賣房屋時(shí)，張某某并不知道這兩份判決書，根據(jù)判決書原告和宋某乙為按份共有，但不能證明其分別持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，若原告所持為小部分份額，不能阻止宋某乙行使房屋買賣權(quán)利；證據(jù)2是復(fù)印件，且宋某乙賣房時(shí)張某某看過房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)為100%，無共有人；證據(jù)3張某某不知情，不是張某某本人所簽，指印不是張某某所按，賣房時(shí)宋某乙稱房屋價(jià)值30萬元，評(píng)估價(jià)格28萬元；證據(jù)4真實(shí)性無異議，指向有異議，過戶時(shí)需宋某乙將其房產(chǎn)證交到房管局且簽字，證明被告宋某乙同意賣房子；證據(jù)5真實(shí)性無異議，指向有異議，只能證明宋某丙與許某某有資金往來，這是原告向張某某出示判決書后，雙方協(xié)商由宋某乙向張某某進(jìn)行的賠償，但后來這個(gè)錢宋某丙又要回去了；證據(jù)6真實(shí)性無異議，但該契約不是雙方真實(shí)的交易合同，是為了辦理房地產(chǎn)過戶簽訂的，契約中填寫的房屋成交價(jià)格是評(píng)估價(jià)格，不是雙方真實(shí)意思表示。雙方真實(shí)的交易合同是口頭協(xié)議，價(jià)格18萬元。
被告宋某乙質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)原告證據(jù)1、證據(jù)2無異議；證據(jù)3真實(shí)性無異議，是宋某乙告知兒子宋某丙房屋已過戶但房款未付，宋某丙不同意，宋某乙去找張某某母親，回家后將該證明給了宋某丙；證據(jù)4無異議；證據(jù)5真實(shí)性無異議，這是和張某某母親許某某協(xié)商將房屋過戶回來，許要求賠償損失，所以打的款；證據(jù)6無異議。
對(duì)原告所舉證據(jù)，本院認(rèn)證如下：證據(jù)1真實(shí)有效，予以確認(rèn)；證據(jù)2雖系復(fù)印件，但與其它證據(jù)及當(dāng)事人的陳述均可相互印證，對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)；證據(jù)3真實(shí)性不予確認(rèn)；證據(jù)4真實(shí)有效，予以確認(rèn)；證據(jù)5真實(shí)性予以確認(rèn)，但不具關(guān)聯(lián)性；證據(jù)6真實(shí)有效，予以確認(rèn)。
被告張某某提交證據(jù)材料如下：⒈房產(chǎn)證、土地證，證明爭(zhēng)議房產(chǎn)已過戶給被告張某某，被告宋某乙同意賣房；⒉協(xié)議書，證明被告張某某購(gòu)買房屋時(shí)屬于不知情的善意第三人。
原告宋某甲質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)被告張某某證據(jù)1真實(shí)性無異議，指向有異議，被告張某某未支付購(gòu)房款，非善意第三人；證據(jù)2與原告無任何關(guān)系，不予質(zhì)證。
被告宋某乙質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)被告張某某證據(jù)1無異議；證據(jù)2乙方處簽名字是宋某乙本人所簽。
對(duì)被告張某某所舉證據(jù)，本院認(rèn)證如下：證據(jù)1真實(shí)有效，予以確認(rèn)；證據(jù)2真實(shí)性予以確認(rèn)。
被告宋某乙提交證據(jù)材料為：⒈宋某乙所寫證明、遺書，證明賣房不是宋某乙的本意；⒉宋某乙所寫條據(jù)，證明宋某乙同意將房屋過戶給長(zhǎng)孫宋磊。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)被告宋某乙證據(jù)1、證據(jù)2均無異議。
被告張某某質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)被告宋某乙證據(jù)1真實(shí)性無異議，根據(jù)內(nèi)容可看出賣房是其本意，可看出被告宋某乙文化水平很高，能清晰表述出事情原委，遺書與本案無關(guān)聯(lián)性，不予質(zhì)證；證據(jù)2真實(shí)性無異議，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)第一次協(xié)商損失問題。
對(duì)被告宋某乙所舉證據(jù)，本院認(rèn)證如下：證據(jù)1、證據(jù)2真實(shí)性均予以確認(rèn)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，依據(jù)有效證據(jù)以及當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)以下案件事實(shí)：焦作市房地產(chǎn)監(jiān)理所于2005年10月11日填發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書載明：坐落于山陽區(qū)解放中路3號(hào)院礦山東院**號(hào)樓*單元*號(hào)的房屋所有權(quán)人為宋某乙，無共有人；個(gè)人集資款63400元，產(chǎn)權(quán)比例100%，集資單位焦作礦山機(jī)器廠。
2012年7月，宋某乙向本院提起物權(quán)保護(hù)訴訟，稱宋某甲在宋某乙生病期間不盡做兒子的贍養(yǎng)義務(wù)，宋某乙想出售自己的房屋將房款用于養(yǎng)老，買房人去看房時(shí)遭到宋某甲拒絕，宋某甲稱房子是他的，宋某乙請(qǐng)求法院判令宋某甲騰出位于山陽區(qū)解放中路3號(hào)院礦山東院**號(hào)樓*單元*號(hào)的房屋并將該房屋返還給宋某乙。本院認(rèn)為訴爭(zhēng)房產(chǎn)系宋某乙、宋某甲父子共同生活期間所購(gòu)，集資房款是由宋某甲用家庭共同財(cái)產(chǎn)預(yù)付，結(jié)合該房產(chǎn)分房方案等因素綜合考慮，宋某甲對(duì)該房屋也享有一部分產(chǎn)權(quán)，因此宋某甲有權(quán)在該房屋居住，宋某乙的訴訟請(qǐng)求理由不足，故于2013年3月15日作出（2012）山民初字第01145號(hào)民事判決書，駁回宋某乙的訴訟請(qǐng)求。宋某乙不服本院該判決提起上訴，焦作中院經(jīng)審理認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)雖然登記在宋某乙名下，但結(jié)合宋某乙親筆簽名的遺書相關(guān)內(nèi)容及購(gòu)房時(shí)宋某乙與宋某甲及宋某甲之妻李某某、子宋某某共同生活的事實(shí)，可認(rèn)定該房屋系宋某乙與宋某甲共同出資購(gòu)買。因此宋某甲對(duì)該房屋享有一部分產(chǎn)權(quán)，宋某乙上訴稱該房屋產(chǎn)權(quán)系其個(gè)人所有的理由不能成立，遂于2013年6月21日作出（2013）焦民二終字第00215號(hào)民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。
2014年12月5日，宋某乙與張某某簽訂房地產(chǎn)買賣契約，內(nèi)容：宋某乙自愿將山陽區(qū)解放中路3號(hào)院礦山東院**號(hào)樓*單元*號(hào)的房屋出售給張某某；雙方議定的成交價(jià)格為280000元，張某某于2014年12月5日前一次付清給宋某乙，付款方式現(xiàn)金；雙方同意于2014年12月5日由宋某乙將上述房地產(chǎn)正式交付給張某某；上述房地產(chǎn)辦理過戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)，由雙方按規(guī)定各自承擔(dān)。該契約簽訂后張某某未按約定向宋某乙交付購(gòu)房款。2014年12月8日，該房屋過戶至張某某名下單獨(dú)所有。后原告宋某甲得知其父被告宋某乙將該房屋出售給被告張某某，遂提起訴訟。
2015年7月7日，張某某與宋某乙又簽訂了協(xié)議書，內(nèi)容包括：宋某乙在賣給張某某房產(chǎn)時(shí)，隱瞞了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議、宋某乙并不是該房產(chǎn)完全權(quán)利人，不具備單獨(dú)處分的權(quán)利等合同重大事項(xiàng)。
本院認(rèn)為，因人民法院的法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力。無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。本案中位于山陽區(qū)解放中路3號(hào)院礦山東院**號(hào)樓*單元*號(hào)房屋的所有權(quán)經(jīng)山陽法院及焦作中院判決，已確定原告宋某甲對(duì)該房屋享有一部分產(chǎn)權(quán)，該房屋的物權(quán)變更為宋某乙、宋某甲共有，且該物權(quán)變更已發(fā)生法律效力。被告宋某乙未取得宋某甲同意，擅自處分了其與宋某甲共有的房屋，將該房屋出售與被告張某某，現(xiàn)宋某甲對(duì)宋某乙的無權(quán)處分行為不予追認(rèn)，宋某乙在與張某某訂立房產(chǎn)買賣契約后亦未能取得該房屋的完全所有權(quán)，故宋某乙處分該財(cái)產(chǎn)所訂立的合同應(yīng)為無效；原告作為利害關(guān)系人，可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。原告起訴要求確認(rèn)二被告簽訂的關(guān)于焦作市山陽區(qū)解放中路三號(hào)院礦山東院**號(hào)樓*單元*號(hào)的房屋買賣協(xié)議無效，并要求將該房屋過戶至原告和宋某乙二人名下，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。被告張某某辯解稱其系不知情的善意第三人，房屋已過戶，張某某已善意取得，本院認(rèn)為房屋雖已過戶到張某某名下，無論張某某受讓該不動(dòng)產(chǎn)是否出于善意，其未向宋某乙支付對(duì)價(jià)是不爭(zhēng)的事實(shí)，故張某某受讓該房屋不符合善意取得物權(quán)的構(gòu)成要件，張某某不能取得該房屋的所有權(quán)，宋某甲作為所有權(quán)人有權(quán)追回，被告張某某的辯解不能成立，不予采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、第五十八條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條、第一百零六條、第三十三條之規(guī)定，判決如下：
一、被告宋某乙與被告張某某于2014年12月5日簽訂的關(guān)于山陽區(qū)解放中路三號(hào)院礦山東院**號(hào)樓*單元*號(hào)房屋的房地產(chǎn)買賣契約無效；
二、被告張某某、宋某乙應(yīng)于本判決生效之日起一個(gè)月內(nèi)協(xié)助原告宋某甲辦理房屋過戶手續(xù)，將山陽區(qū)解放中路三號(hào)院礦山東院**號(hào)樓*單元*號(hào)房屋過戶至原告宋某甲和被告宋某乙名下。
本案訴訟費(fèi)100元，由被告張某某、宋某乙各承擔(dān)50元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省焦作市中級(jí)人民法院。
審判 長(zhǎng) 樊媛媛
審判 員 曹君萍
代審判員 司少華
二〇一五年九月七日
書記 員 海臘梅
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