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安徽省滁州市南譙區人民法院

民事判決書

（2015）南民一初字第00985號

原告:唐某某。

委托代理人：蔣少華、鄧銳，安徽會峰律師事務所律師。

被告：王某某。

委托代理人：孫峻，安徽偉誠律師事務所律師。

被告：宋某某。

原告唐某某訴被告王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法由審判員吳慶鋒適用簡易程序，公開開庭進行了審理。在本院審理過程中，被告王某某申請追加宋某某為共同被告，本院予以準許。原告的委托代理人鄧銳及被告的委托代理人孫峻到庭參加訴訟，被告宋某某經本院傳票傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：原告系安徽康佳電子有限公司員工。2006年12月，安徽康佳電子有限公司經市委市政府批準通過集資的方式建設安康苑小區，原告共花費152872元購買安康苑12號鋪面房一套，面積122.5平米。2012年9月28日，原告與王某某簽訂鋪面租賃合同，約定將其所有的安康苑12號鋪面房屋租賃給王某某使用，雙方約定了租金、租期以及違約條款。其中，約定王某某于2014年9月17日應支付第三年的房屋租金共計62255元，但被告王某某始終拒絕支付。依據合同第六條第2款之約定，王某某應如期繳納租金，否則每逾期一天，應按應繳總金額的每日千分之一加收違約金，逾期二十天，原告有權解除合同收回商鋪，并不予退還保證金。依法成立的合同應受法律保護，被告王某某違反合同約定的交租義務，已構成違約，依據合同，原告有權解除合同，收回房屋并要求被告支付租金，承擔違約責任。庭審過程中，原告將訴訟請求變更為：1、請求判令被告支付一年的房祖62255元；2、判決被告支付截止至2015年4月17日的違約金7450元及（2014年10月17日應當支付的租金62255元，按銀行同期貸款利率的4倍計算）及2015年4月17日以后至實際繳納房租時的違約金；3、被告承擔本案訴訟費用。

被告王某某辯稱：1、出租租房屋是違法建筑，至今沒有房產證及建房規劃許可證，依法不得對外出租，所以雙方簽訂的租賃合同無效；2、由于合同無效，原告提出要求被告承擔違約責任沒有事實及法律依據；3、涉案的房屋已由王某某在2013年8月26日轉租給宋某某使用經營至今，本案的實際承租人應當為宋某某；4、王某某租用原告的房屋是用于成立滁州市國海商貿有限公司，涉案房屋是國海商貿的營業用房，國海公司將2樓房屋用于開設賓館，1樓門面房租給他人經營超市和網吧，2013年8月26日，被告王某某將國海商貿有限公司整體轉讓給了宋某某，宋某某接手國海商貿后已向原告繳納2013年10月17日至2014年10月17日一年的房租，第三年的租金已由宋某某向網吧和超市的經營戶收取，但是一直沒有繳納給原告，宋某某已申請法院凍結了該全部款項，涉案的租金應當由宋某某支付。

被告宋某某未予答辯亦未提交證據材料。

經審理查明：2012年9月28日，原告與被告王某某簽訂鋪面租賃合同，約定將滁州市安康苑12號鋪面房屋租賃給王某某使用，租賃期限為三年，從2012年10月17日起至2015年10月17日止。雙方同時還約定了租金支付時間以及逾期支付房租的違約金計算標準。其中，約定王某某于2014年9月17日前應向原告合計支付從2014年10月17日起至2015年10月17日的房屋租金共計62255元，但被告王某某至今未支付。原告認為雙方約定的違約金過高，故按照銀行同期貸款利率的4倍計算自2014年10月17日直至房租租金支付完畢時止的違約金。

上述事實有原告的陳述及提供的相關證據材料等予以證明。

本院認為：原告房屋已經取得建設工程規劃許可證，原告與被告王某某在平等、自愿基礎上簽訂的《鋪面租賃合同》是雙方的真實意思表示，內容合法、有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據合同相對性原則，合同的權利義務只發生在合同雙方當事人之間，故對被告王某某辯稱房屋租金應有宋某某交納的意見，本院不予采信，對原告要求被告王某某支付第三年的房屋租金共計62255元的訴訟請求，本院予以支持。原告認為雙方約定的違約金過高，故按照中國人民銀行同期貸款利率的4倍計算自2014年10月17日起直至房屋租金支付完畢時止的違約金的訴訟請求不違反法律規定，本院予以支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、被告王某某自本判決生效之日起十日內一次性向原告唐某某支付房屋租金共計62255元及違約金（按照中國人民銀行同期貸款利率的4倍計算自2014年10月17日起直至房屋租金支付完畢時止）；

二、駁回原告唐某某的其它訴訟請求。

如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費678元，由被告王某某負擔。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于安徽省滁州市中級人民法院。

審　判　員　吳慶鋒

二〇一五年七月二十五日

代理書記員　陸　潮

房屋租賃合同糾紛