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河北省邢臺縣人民法院

民事判決書

（2013）邢民初字第217號

原告：邢臺縣南石門鎮(zhèn)某某村民委員會。住所地：河北省邢臺縣。

法定代表人：樊某，該村村委會主任。

委托代理人：尚繼英，河北甲信律師事務所律師。

委托代理人：馮貞秀，河北甲信律師事務所律師。

被告：邢臺市私立某某中學。住所地：河北省邢臺縣。

負責人：唐某，該校校長。

委托代理人：時保順，河北張艦律師事務所律師。

原告邢臺縣南石門鎮(zhèn)某某村民委員會（以下簡稱某某委會）與被告邢臺市私立某某中學（以下簡稱某某中學）租賃合同糾紛一案，本院2013年1月25日受理后，依法組成合議庭，分別于2013年5月9日、2013年8月29日公開開庭進行了審理。原告某某委會的法定代表人樊某及其委托代理人尚繼英、馮貞秀，被告某某中學的法定代表人唐某及其委托代理人時保順均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告某某委會訴稱，2001年原告為支持國家教育事業(yè)將位于邢左公路南側荒崗40余畝集體土地以每年每畝500元的低價租賃給了被告。訴訟前經原告實地估測被告實際占用的畝數為47.9畝方知被告超占了原告土地7.9畝，且超占土地未支付過租金，嚴重侵犯了村集體利益。2001年原、被告所簽訂的租賃協(xié)議違反了《中華人民共和國合同法》第214條關于租賃合同最高期限的規(guī)定，應當依法將原、被告雙方所簽訂的租地協(xié)議期限由70年變更為20年。此外，根據現在的市場經濟情勢變更，原、被告在合同中所約定的租金每年每畝500元明顯超低，繼續(xù)按此價格支付租金顯失公平，應按照現行的市場價每年每畝1，500元計算。為維護村集體的利益，訴至法院，要求法院判令：1、原、被告雙方于2001年元月1日簽訂的租地協(xié)議中被告所租賃的屬于原告所有的邢左路南側，邢左路通往某某學路兩側荒崗四十余畝的租賃期限70年變更為20年；2、請求法院判令被告按照現行市場價格（1，500元／畝／年）支付租金；3、請求法院對被告所租賃的土地進行實際丈量，判令被告將多占的土地畝數退還給原告，并以市場價格支付給原告多占土地畝數兩年的租金（21，000元）。

原告某某委會為支持自己的主張，提交以下證據：1、2001年元月1日簽訂的租地協(xié)議書，證明原、被告雙方簽訂了租地協(xié)議，約定由被告租占原告的土地，期限為70年，租金為每畝每年500元；2、某某村民委員會于2010年12月30日出具的證明1份，證明村委會允許某某中學使用自行擴展的6000余平米的場地使用到2070年12月底；3、某某村民委員會于2012年4月7日出具的證明1份，證明某某委會于2010年12月30日出具的證明因沒有經過村民代表同意而作廢；4、2012年9月10日某某村民委員會與邢臺某經濟有限公司的簽訂的承包荒地協(xié)議一份，證明現在的租地價格為每畝每年1，500元；5、原告申請、由法院委托鑒定的土地勘測報告書1份，原告稱該報告書確認爭議土地經測量為3.8312公頃（57.47畝），扣除爭議地1.24畝及道路占地5畝，被告實際多占土地11.23畝。

被告某某中學辯稱，1、《租地協(xié)議書》約定70年的期限符合法律規(guī)定，原告請求變更合同期限不應予以支持。被告是于1992年成立的河北省第一所私立中學。1997年學校選址新校區(qū)地處市郊，為了種樹改變學校環(huán)境，被告于1999年與原告簽訂了一份租地協(xié)議書，四至建好后于2001年元月1日與原告重新簽訂了租地協(xié)議書，約定由被告租賃原告位于邢左公路南側校門前的荒崗地40余畝。合同簽訂后，被告投入了大量的物力、財力對荒地進行平整。雖然合同法規(guī)定租賃合同的最長時限為20年，但農村土地承包法第45條規(guī)定，以其他方式承包農村土地的，應當簽訂承包合同，當事人的權利義務、承包期限等由雙方協(xié)商確定。被告與原告簽訂的租地協(xié)議屬于農村土地承包性質，在合同中約定70年符合法律規(guī)定；2、原告主張情事變更租金的訴訟請求不符合法律規(guī)定。首先，本案不存在適用情事變更原則需要具備的3個要件；其次，在原、被告簽訂的協(xié)議中有“今后每年對市場地價等因素不予考慮，租賃費不做調整”的約定，說明在簽訂合同時，原、被告已經預見到時間、市場等因素對租金會產生影響；3、原告請求判令被告退還多占土地并以市場價支付多占土地兩年的租金21，000元不能予以支持。被告租賃的土地是不規(guī)則的荒崗地，簽訂協(xié)議書時雙方進行了實地丈量，丈量的結果是40畝多一點。協(xié)議書第一條已經明確為40余畝，多1畝或9畝都符合合同的本意。協(xié)議書中第三條租賃費載明每畝每年500元，每年租賃費合計2萬元，就是不論實際畝數是40幾畝，租賃費就按40畝計算，每年2萬元。綜上，原告的訴訟請求不能成立，請求依法駁回原告的訴訟請求。

被告某某中學為支持自己的主張，提交了道路用地協(xié)議書一份，證明學校道路占地南北長為183米，該183米范圍內的土地屬于某某的土地。

原、被告質證情況：被告對原告證據1的真實性和效力沒有異議，稱協(xié)議約定被告租賃原告的荒崗地40余畝，雙方一直都是這樣履行的；對證據2、3認為與本案無關；對證據4沒有異議，但稱現在的價格上漲屬于正常的商業(yè)風險，與價格調整沒有關系；對原告證據5認為土地勘測報告書性質屬于鑒定結論，該報告以圖紙的形式出現不符合鑒定結論的形式，且勘測人是張玉強一個人，按有關規(guī)定鑒定人應當為2人以上。此外，根據民事訴訟法規(guī)定，鑒定人應當在鑒定報告上簽字，但該報告上沒有鑒定人簽字。測量圖中的數字很模糊，四個不規(guī)則的周邊對長度的尺寸進行了標注，道路中183米沒有起止點的標注，關系到1.66畝是否應當計算進去的問題。測量該地塊應當以公路邊占地的紅線為起點，以北圍墻邊為起點不準確，邢左公路是占用國家用地，鑒定機構應當知道這方面的鑒定依據。原告提交的檢測報告給出了兩個測算結果，183米的計算是相對客觀的，被告提供的雙方的協(xié)議書說明道路是183米長。鑒定機構按183米測量了，如果合議庭不考慮前三點，要采納也應采信183米的結果，該結果是52.81畝，扣除道路占地5畝，結果是47.81畝仍屬于合同約定的40余畝。

原告對被告提交的道路用地協(xié)議書的真實性無異議，但對其關聯性有異議，認為道路南北長約183米，但不等于實際占地的南北長度，二者之間沒有關聯性。從原告提交的勘測報告定界圖也可以證明道路占地的183米僅是實際占地南北長度中的一部分，除了道路的長度，距離北圍墻最少還有20米左右，不能以道路的長度確定實際占地的長度。

本院認證意見：被告對原告提交的證據1、4無異議，本院對該兩份證據予以認可；原告提交的證據2與本案沒有關聯性，本院對其關聯性不予認可；原告提交的證據3系由原告自己出具的證明，因原告未提交其他證據與其相佐證，被告有異議，本院對該證據不予認可；原告提交的證據5土地勘測定界技術報告書系經原告申請、本院委托具有測量資質的機構作出的，被告雖有異議，但未提供證據反駁，本院對該證據予以認可。

原告對被告提交的道路用地協(xié)議書的真實性無異議，本院對其真實性予以認可。

根據原、被告訴辯及以上有效證據，本院確認以下事實：1999年11月10日，原、被告雙方協(xié)商被告租占原告邢左公路南側、邢左公路通往某某中學路兩側荒崗地四十余畝。之后被告在該四十余畝荒崗地上建起圍墻。圍墻建起后被告租賃土地的四至為：東至東圍墻、西至西圍墻、南至學校北圍墻、北至邢左路。2001年1月1日，原告某某委會（甲方）與被告某某中學（乙方）就該四十余畝荒崗地簽訂了一份租地協(xié)議書，雙方約定：甲方同意乙方租占東河口邢左公路南側荒地，東至東圍墻、西至西圍墻、南至學校北圍墻、北至邢左路，具體條款為：“一、乙方租占甲方邢左公路南側、邢左路通往某某中學路兩側（原某某中學已征的路溝五畝除外）荒崗共計四十余畝；二、租占期限為70年，自2001年元月至2070年12月底止；三、租費（每畝每年500元），每年租賃費共計2萬元……五、甲方在協(xié)議書簽訂時，負責將租地內的一切清理完整后交乙方驗收，乙方即付給甲方第一年租費2萬元，協(xié)議書方生效，今后每年對市場地價等因素不予考慮，租費不作調整……十四、此合同一經簽訂（原簽訂的所有協(xié)議不再生效），即具有法律效應……。”合同簽訂后至起訴時被告一直向原告交納租賃費。在案件審理過程中，經原告申請，本院委托邢臺某某土地測繪有限責任公司對爭議土地面積進行了測量，測量結果為57.47畝（四至為：東至圍墻、西至圍墻、南至某某中學圍墻、北至圍墻，此數包括某某中學門前道路占地5畝及某某中學門前高臺土地2.48畝）。原告稱某某中學門前高臺土地2.48畝中有1.24畝土地系邢臺縣南石門鎮(zhèn)小陳莊村的土地，其余1.2畝是某某的土地，故依據測量結果被告租賃土地的實際面積為51.23畝。被告稱該2.48畝均系邢臺縣南石門鎮(zhèn)小陳莊村的土地，而且自邢左公路向南183米范圍內47.81畝（即測量結果中的52.81畝-道路占地5畝=47.81畝）是被告實際租占的土地面積，而不是原告所稱的51.23畝。因原、被告均未提交證據證明雙方爭議的2.48畝土地中某某與小陳莊村各自所有的土地面積，本院無法確認該2.48畝土地的權屬。

本院認為，依法成立的合同，自成立時生效。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，原、被告于2001年1月1日簽訂的租地協(xié)議書系租賃合同，被告雖稱該合同系承包合同，但未提交證據予以證明，本院對被告此答辯理由不予采納。因原、被告于2001年1月1日簽訂的租地協(xié)議書中約定的租賃期限為70年，超過了法律規(guī)定的最長租賃期限20年，超過部分應屬無效，故對原告要求將租賃期限變更為20年的訴訟請求本院予以支持。

當事人應當按照約定全面履行自己的義務。雖然原、被告在簽訂租地協(xié)議書時未明確租賃土地的實際面積，但確定了租賃土地的四至，即租賃土地的范圍在合同簽訂時已經確定，而且該協(xié)議約定的是40余畝，說明原告在簽訂協(xié)議時對租賃土地面積超過40畝是明知并且認可的。綜合以上兩點，本院認為原告稱被告實際占地51.23畝超過了協(xié)議中約定的40余畝的主張并不符合合同的約定，故對原告要求被告退還多占土地的訴訟請求本院不予支持。

由于原、被告簽訂的租地協(xié)議書明確載明每年租賃費共計2萬元及租賃費不受市場地價等因素影響不作調整，且協(xié)議簽訂后，被告一直按每年2萬元向原告交納租賃費，原告也未持異議，故對原告要求被告按現行市場價格1，500元／畝／年支付租賃費及多占土地租金21，000元的訴訟請求本院不予支持。經調解無效，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十六條、第六十條、第二百一十二條、第二百一十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告邢臺縣南石門鎮(zhèn)某某村民委員會與被告邢臺市私立某某中學于2001年1月1日簽訂的租地協(xié)議書租賃期限變更為20年。

二、駁回原告邢臺縣南石門鎮(zhèn)某某村民委員會的其他訴訟請求。

案件受理費325元由原告負擔225元，由被告負擔100元（原告預交訴訟費不再退還，原告可在執(zhí)行程序中一并申請執(zhí)行）、鑒定費1萬元由原告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省邢臺市中級人民法院。

審　判　長　郭子彥

審　判　員　陳　麗

代理審判員　劉小霞

二〇一三年九月十八日

書　記　員　李春巧

合同糾紛