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汕頭市金平區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）汕金法民二初字第44號(hào)

原告：汕頭市某有限公司，住所地汕頭市。

法定代表人：黃某某。

委托代理人：林鼎文，廣東眾大律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李沐，廣東舜華律師事務(wù)所律師。

被告：汕頭市某某家居有限公司，住所地汕頭市。

法定代表人：蔡某某。

委托代理人：王錦有，廣東振華威律師事務(wù)所律師。

委托代理人：楊津，廣東振華威律師事務(wù)所律師。

原告汕頭市某有限公司訴被告汕頭市某某家居有限公司租賃合同糾紛一案，本院于2014年8月28日立案受理后，被告在法定答辯期限內(nèi)對(duì)本案管轄權(quán)提出異議，本院依法裁定駁回被告對(duì)本案管轄權(quán)提出的異議。被告不服，向廣東省汕頭市中級(jí)人民法院（下稱中院）提起上訴，中院經(jīng)審查后駁回上訴，維持原判。本院依法組成合議庭，于2015年3月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告法定代表人黃某某及其委托代理人林鼎文、李沐，被告法定代表人蔡某某及其委托代理人王錦有到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2000年9月15日，原告與原汕頭市金園區(qū)某實(shí)業(yè)發(fā)展總公司就位于汕頭市中山路XX號(hào)XX樓北面附樓1至10層，總建筑面積7196平方米的租賃事宜簽訂《租賃協(xié)議書》。雙方約定：租賃時(shí)間自2001年1月15日至2009年1月14日；租金按每平方米每月12元，2004年1月15日起每月租金按每年遞增5%的比例加收，物業(yè)管理費(fèi)每月按10000元收取。協(xié)議簽訂后，原告嚴(yán)格按照協(xié)議約定履行義務(wù)，將上述場(chǎng)地按時(shí)交由該司管理使用。

租賃關(guān)系存續(xù)期間，原告應(yīng)原汕頭市某某家具有限公司長期經(jīng)營及發(fā)展需要，同意其承繼上述協(xié)議的權(quán)利義務(wù)，延長租期，但前提必須是以2000年9月15日簽訂的《租賃協(xié)議書》為基礎(chǔ)。之后，原告與原汕頭市某某家具有限公司先后于2006年8月28日、2009年12月28日簽訂《〈租賃協(xié)議書〉補(bǔ)充協(xié)議（一）》及《〈租賃協(xié)議書〉補(bǔ)充協(xié)議（二）》，分別約定“將原租賃的截止期限自2009年1月14日調(diào)整為2013年10月31日”；“將原租賃的截止期限自2013年10月31日調(diào)整為2018年10月31日”。然而，在《租賃協(xié)議書》等補(bǔ)充協(xié)議履行過程中，原汕頭市某某家具有限公司以市場(chǎng)形勢(shì)不好、經(jīng)驗(yàn)困難、資金周轉(zhuǎn)不靈等為由，經(jīng)常出現(xiàn)不足額繳納租金及物業(yè)管理費(fèi)的情形。原告在不得已的情況下，曾采取停止供電供水服務(wù)措施以督促被告履行足額還款義務(wù)，原汕頭市某某家具有限公司在此后一段時(shí)期內(nèi)有向原告支付部分租金。之后，原告多次要求該司補(bǔ)足所欠租金數(shù)額，但該司總以上述理由為借口拒不依約足額繳納租金。2014年7月17日，汕頭市某某家居有限公司吸收合并汕頭市某某家具有限公司。根據(jù)《中華人民共和國公司法》第一百七十四條“公司合并時(shí)，合并各方的債權(quán)債務(wù)，應(yīng)當(dāng)由合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司承繼。”

綜上，被告拒不全面履行約定義務(wù)的行為，已嚴(yán)重侵害原告的合法權(quán)益。現(xiàn)原告特依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》之規(guī)定，向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：一、被告向原告支付欠繳部分租金3749209元，暫計(jì)至2014年6月。二、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告辯稱：原告起訴沒有事實(shí)和法律依據(jù)，因?yàn)楸桓鎻膩頉]有拖欠租金，租金從來都是原告發(fā)出發(fā)票，原、被告雙方財(cái)務(wù)人員校對(duì)以后，被告才轉(zhuǎn)賬支付租金。原告事實(shí)上在1997年9月1日就與被告簽訂汕頭市中山路XX號(hào)XX大樓主樓1至3層的租賃合同，將該場(chǎng)地作為經(jīng)營家具的場(chǎng)地。2000年9月15日，原、被告再簽訂租賃XX樓1至10層的租賃協(xié)議。由于經(jīng)營的環(huán)境及2003年非典的原因，2002年汕頭市建設(shè)局對(duì)全部租戶下調(diào)2003年的租金。2005年被告股東變更為現(xiàn)任的法定代表人，為了改變經(jīng)營環(huán)境，在附樓安裝客運(yùn)電梯，經(jīng)過原、被告雙方多次協(xié)商，在2006年8月28日訂立了《﹤租賃協(xié)議書﹥補(bǔ)充協(xié)議（一）》，對(duì)租期及租金重新進(jìn)行確認(rèn)。2007年，由于國家消防安全標(biāo)準(zhǔn)的提高，消防局要求商場(chǎng)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行重新安裝，主樓在2005年6月30日訂立《協(xié)議書》，租期至2013年10月31日。原、被告經(jīng)過協(xié)商，于2009年12月28日簽訂北附樓的《﹤租賃協(xié)議書﹥補(bǔ)充協(xié)議（二）》，主樓是《﹤租賃協(xié)議書﹥補(bǔ)充協(xié)議（一）》，就主樓及北附樓的租金及租期再一次進(jìn)行了確認(rèn)，包括抵扣租金的方式也確認(rèn)一致。原告從來沒有向被告主張所謂的拖欠租金，即便是存在所謂的拖欠租金，也超過訴訟時(shí)效。原告虛構(gòu)事實(shí)，虛構(gòu)所謂拖欠租金和向被告催討拖欠租金的事實(shí)，沒有任何根據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

本院查明：1997年9月1日，原告與汕頭市金園區(qū)某發(fā)展公司（下稱A公司）簽訂《協(xié)議書》一份，約定：原告將汕頭市中山東路XX號(hào)（現(xiàn)址中山路XX號(hào)）XX樓一樓鋪面，建筑面積670平方米，二樓面積1435平方米，三樓面積1646平方米出租給A公司使用并經(jīng)營某家具，租賃期限為8年，自1997年11月1日起至2005年10月30日止。一樓每平方米每月租金40元計(jì)26800元，二樓每平方米每月租金30元計(jì)43050元，三樓每平方米每月租金20元計(jì)32920元，合計(jì)每月租金102770元，從第六年起租金在此基礎(chǔ)上遞增12%，物業(yè)管理費(fèi)每月2000元，于每月7日前繳交當(dāng)月的租金。2002年12月28日，原告與A公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》（三），約定：租金從2003年1月1日起至2003年12月31日止，二樓每平方米調(diào)為25元，三樓每平方米調(diào)為15元。其他管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)按原合同規(guī)定不變。上述合同已履行完畢。2005年6月30日，原告與汕頭市某家具展銷中心有限公司（下稱某展銷中心）簽訂一份《協(xié)議書》，約定：原告將上述場(chǎng)地出租給某展銷中心作為商場(chǎng)之用，租賃期限為8年，自2005年11月1日起至2013年10月30日止。一樓每平方米每月租金38元計(jì)25460元，二樓每平方米每月租金24元計(jì)34440元，三樓每平方米每月租金14元計(jì)23044元，合計(jì)每月租金82944元，物業(yè)管理費(fèi)按每月5751元收取，某展銷中心應(yīng)在每月七日前向原告繳交當(dāng)月的租金及物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)88695元。2009年12月28日，原告與原汕頭市某某家具有限公司（下稱家具公司）就上述《協(xié)議書》簽訂《﹤租賃協(xié)議書﹥補(bǔ)充協(xié)議（一）》一份，將原租賃的截止期限2013年10月31日調(diào)整為2018年10月31日。因主樓消防改造，各樓層設(shè)置的煙前室，共占用經(jīng)營場(chǎng)所面積30.39平方米，自2009年1月1日起該面積從計(jì)租面積中剔除，即原二樓計(jì)租面積由1435平方米調(diào)整為1418平方米，原三樓計(jì)租面積由1646平方米調(diào)整為1633平方米，租金按原合同執(zhí)行；因消防改造，原告給予家具公司6個(gè)月免租金，合計(jì)494124元（時(shí)間從2010年起至2015年止，每年減免1個(gè)月租金）。

原告與A公司于2000年9月15日簽訂《租賃協(xié)議書》一份，原告將汕頭市中山路213號(hào)建委大樓北面附樓1至10層，總建筑面積7196平方米出租給A公司，租賃期限為8年，自2001年1月15日起至2009年1月14日止，租金每平方米每月12元，2004年1月15日起每月租金按每年遞增5%的比例加收，物業(yè)管理費(fèi)每月按10000元收取，A公司于每月7日交還原告當(dāng)月租金86352元以及物業(yè)管理費(fèi)10000元，A公司付還原告的款項(xiàng)應(yīng)在可兌現(xiàn)的銀行支付。2006年8月28日，原告與家具公司簽訂《﹤租賃協(xié)議書﹥補(bǔ)充協(xié)議（一）》一份，將原租賃的截止期限2009年1月14日調(diào)整為2013年10月31日，并在北附樓2至7層安裝電梯，原告提供給家具公司免租金三個(gè)月259056元作為電梯購置及裝飾期的補(bǔ)助費(fèi)（免租期為2008年1月至3月）。2009年12月28日，原告與家具公司再簽訂《﹤租賃協(xié)議書﹥補(bǔ)充協(xié)議（二）》一份，將原租賃的截止期限2013年10月31日調(diào)整為2018年10月31日，因北附樓1至10層消防改造，各樓層設(shè)置的煙前室共占用經(jīng)營場(chǎng)所面積49.41平方米，自2009年1月1日起該面積從計(jì)租面積中剔除，即從原計(jì)租面積7196平方米調(diào)整為7146.59平方米，租金按原合同執(zhí)行；因消防改造原告給予家具公司6個(gè)月免租金514554元（時(shí)間從2010年起至2015年止，每年減免1個(gè)月租金）。

上述主樓《協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議（一）》，附樓《租賃協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議（一）》、《補(bǔ)充協(xié)議（二）》至今仍在履行，被告自主樓及附樓租賃合同簽訂后使用至今，被告依約向原告繳納主樓的租金及附樓的租金，附樓自2004年1月15日起至2014年6月30日按每年5%比例遞增的租金合共3743358元，被告沒有繳納。原告遂于2014年8月27日向本院起訴，提出前述訴訟請(qǐng)求。

另查明，汕頭市中山路XX樓XX層及XX樓1至10層是汕頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有權(quán)出租的物業(yè)，原告接受汕頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的委托，與被告簽訂租賃協(xié)議。

再查明，A公司與原告簽訂本案租賃場(chǎng)地后由被告使用，A公司更名為被告的前身汕頭市某家具展銷中心有限公司、汕頭市某某家具有限公司。

以上認(rèn)定事實(shí)，有原告《營業(yè)執(zhí)照》及《機(jī)構(gòu)代碼證》復(fù)印件各一份、被告《營業(yè)執(zhí)照》、《機(jī)構(gòu)代碼證》及《企業(yè)機(jī)讀檔案登記資料》復(fù)印件各一份、《授權(quán)書》復(fù)印件一份、《汕市辦（2001）64號(hào)文》復(fù)印件一份、附樓《租賃協(xié)議書》、《﹤租賃協(xié)議書﹥補(bǔ)充協(xié)議（一）》、《﹤租賃協(xié)議書﹥補(bǔ)充協(xié)議（二）》復(fù)印件各一份、《報(bào)告》復(fù)印件二份、主樓《協(xié)議書》復(fù)印件二份、《補(bǔ)充協(xié)議》（三）復(fù)印件一份、《﹤租賃協(xié)議書﹥補(bǔ)充協(xié)議（一）》復(fù)印件一份、《租賃協(xié)議的變動(dòng)》復(fù)印件一份、《愛富蘭家居有限公司的副樓租金2001年至2014年6月應(yīng)繳未繳情況表》一份、《發(fā)票》復(fù)印件23單及《庭審筆錄》等材料在卷為證。

本院認(rèn)為：原告接受汕頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的委托，與被告的前身（下稱被告）簽訂租賃合同，雙方自簽訂合同起至今已履行了十多年，被告從未提出異議，故原告是本案適格的主體。被告依法應(yīng)承繼其前身的債權(quán)債務(wù)。原告與被告簽訂的主樓《協(xié)議書》及其《補(bǔ)充協(xié)議》、附樓《租賃協(xié)議書》及其《補(bǔ)充協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該合同不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，雙方應(yīng)按合同約定履行各自的合同義務(wù)。原告依約將租賃物交付被告使用，履行了合同義務(wù)，被告也應(yīng)按合同約定按時(shí)支付租金。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有：一、被告是否存在拖欠原告自2004年1月15日起遞增部分的租金；二、原告的訴求是否超過了訴訟時(shí)效。

關(guān)于被告是否存在拖欠原告自2004年1月15日起遞增部分的租金問題。從2004年1月15日起，被告只是支付原告沒有遞增部分的租金，遞增部分的租金一直沒有支付，被告不能舉證證明原告放棄主張租金遞增部分的權(quán)利。因此，原告請(qǐng)求判令被告支付欠繳部分的租金合理合法，依法應(yīng)予支持。但原告請(qǐng)求超出部分應(yīng)予駁回。

關(guān)于原告的起訴是否超過了訴訟時(shí)效的問題。從原、被告簽訂的上述附樓的《租賃協(xié)議書》及其《補(bǔ)充協(xié)議》可看出，所有這些協(xié)議的基礎(chǔ)協(xié)議為2000年9月15日的《租賃協(xié)議書》，后續(xù)雙方簽訂的相關(guān)協(xié)議約定的內(nèi)容均是對(duì)該份協(xié)議的變更和補(bǔ)充，該《租賃協(xié)議書》仍然處于履行狀態(tài)。被告支付租金是分期履行，此債務(wù)呈連續(xù)狀態(tài)，而且此合同的履行期間尚未到期，根據(jù)《最高人民法院﹤關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定﹥》第五條的規(guī)定：“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。”本案中，原、被告在合同約定了房屋租金分期支付，最后一期的履行期限為2018年10月31日，原告2014年8月27日向本院起訴，依據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，原告的訴求并未超過法定訴訟時(shí)效期間。故本院對(duì)被告的主張不予支持。

綜上所述，《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第二百二十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款和《最高人民法院﹤關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定﹥》第五條的規(guī)定，判決如下：

一、被告汕頭市某某家居有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付還原告汕頭市某有限公司租金3743358元。

二、駁回原告汕頭市某有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決所指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)36794元，由原告汕頭市某有限公司負(fù)擔(dān)54元，被告汕頭市某某家居有限公司負(fù)擔(dān)36740元，受理費(fèi)原告汕頭市某有限公司已預(yù)交，本院不予收退，被告汕頭市某某家居有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)徑行付還原告汕頭市某有限公司36740元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省汕頭市中級(jí)人民法院。

審　判　長　　黃素萍

審　判　員　　許智武

人民陪審員　　林麗君

二〇一五年十二月三十一日

書　記　員　　林海雄

租賃合同糾紛