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廣西壯族自治區玉林市玉州區人民法院

民事判決書

（2015）玉區法民初字第1547號

原告（反訴被告）：陳某。

委托代理人：梁志英，廣西金大地律師事務所律師。

被告（反訴原告）:玉林市某房地產開發有限公司，住所地：玉林市內環東路西側XXX廣場xx樓x樓。

法定代表人：賀某某，董事長。

委托代理人：林靖波，廣西國銳律師事務所律師。

原告（反訴被告）陳某與被告（反訴原告）玉林市某房地產開發有限公司（以下簡某房地產公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于××015年6月××5日立案受理。依法由審判員陳斌適用簡易程序，于××015年9月18日公開開庭審理了本案，書記員唐勇擔任法庭記錄。原告（反訴被告）陳某及委托代理人梁志英，被告（反訴原告）的委托代理人林靖波到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：其于××010年8月××日，與被告簽訂了《玉林市商品房買賣合同》，合同約定：其購買被告開發的玉林市XXX廣場一樓51號商鋪，建筑面積××××.××7平方米，總金額6××5499元，合同約定付款方式為銀行按揭貸款，買受人首期購房款是××18499元，余款××17000元在接到出賣人或銀行通知之日起7天內辦理完畢銀行按揭手續，出賣人負責聯系提供貸款銀行。合同簽訂后，其已支付了首期購房款，但是由于被告出售的商鋪是沒有分隔界線的大商場，沒有劃分獨立的商鋪，沒法獲得銀行按揭貸款，無法按原合同履行，且雙方也未達成新的協議；造成不能貸款的原因是被告聯系不到貸款銀行，導致無法辦理按揭貸款，依照法律規定，可以解除合同；另外，被告向其收取了代辦費1660元，綜上所述，請求法院判決：1、解除原告和被告簽訂的《玉林市商品房買賣合同》，××、判令被告退還已付購房款××18499元及利息（利息計算，以××18499元為基數，自××010年6月19日起至被告付清欠款之日止，按照銀行同期貸款利率計算）給原告，××、判令被告退還代收費1660元給原告，本案訴訟費由被告承擔。

原告對其陳述在法院指定的舉證期限內提供的證據有：1、原告身份證；××、被告企業基本信息；××、玉林市商品房買賣合同及附件，證明原、被告之間簽訂了房屋買賣合同，合同約定有房屋位置、面積、價款，買受人不能在規定時間內取得房產證的，可以退房，并要求出賣人退還已付房款，付款方式為銀行按揭貸款，4、收據、銷售不動產統一發票，證明原告已支付首期購房款××18499元給被告，5、買賣合同登記備案證明，證明原、被告簽訂的合同已在玉林市房屋產權登記交易所登記備案，6、溫馨提示，證明被告提示業主繳納稅款及被告代收的各種費用，7、完稅證、收據、工商銀行憑證三張，證明①原告向玉林市地稅局繳納了稅款，②被告收取了原告1660元代辦費，③原告根據被告要求繳納了房貸保險費757.6××元及銀行手續費，但至今未得到被告或銀行通知辦理貸款手續，8、相片4張，證明①玉林市XXX廣場一樓慨況，②該廣場1樓有1××0多個密集商鋪，各商鋪沒有具體界址，是銀行不貸款的主要原因。

被告（反訴原告）辯稱，原、被告雙方簽訂的《玉林市商品房買賣合同》及《合同補充協議》合法有效，不同意解除合同；按補充協議約定，其公司只負責聯系貸款銀行，買受人按揭申請是否成功由銀行審批決定，如買受人按揭申請不能通過銀行審批的，買受人只能選擇一次性付款，并在接到出賣人或銀行通知后10日內辦理相關付款手續；××010年10月××1日，其公司依約將房屋交付給原告（反訴被告）使用，原告接收房屋后與玉林市某商務服務有限公司（以下簡稱A公司）簽訂了委托經營協議，將房屋交給A公司經營，××01××年11月1日，A公司將房屋交還給原告，原告已使用了購買的房屋；××011年9月××0日，因原告無法辦理銀行按揭貸款，其通知原告辦理變更付款方式及辦理相關事宜，逾期不辦理的，按雙方簽訂的合同第七條處理，但原告接到通知后，未依照補充協議，在規定時間內一次性支付剩余購房款。后經玉林市至正房地產測繪有限公司測量，原告（反訴被告）購買的房屋比合同約定多出0.91㎡，其公司于××015年××月××××日通知陳某補交房屋差價17××8××.15元，并已送成原告；綜上所述，請求法院駁回原告（反訴被告）的訴訟請求，并反訴，請求法院判決：1、原、被告繼續履行《玉林市商品房買賣合同》（合同編號：1F051），××、判令反訴被告支付剩余房款××××4××8××.15元及逾期付款違約金（違約金的計算：以××17000元為基數，自××011年11月1日起至××01××年1月××0日止，按日萬爭之一計算，自××01××年1月××1日起至付清之日止，按日萬分之二計算）給反訴原告。

被告（反訴原告）在本院指定的舉證期限內提供的證據有：1、營業執照，××、反訴被告身份證，××、玉林市商品房買賣合同，證明反訴原告與反訴被告對購房事項的約定，且雙方簽訂的購房合同已登記備案，4、通信地址確認書，證明雙方確認反訴被告的通信地址，其公司已郵寄通知給反訴被告，5、通知，證明反訴被告無法辦理銀行貸款，反訴原告已通知反訴被告變更付款方式及承擔合同約定的違約責任，6、面積確認的通知改退批條，證明涉案商品房實際面積比原合同約定面積多0.91㎡，反訴被告應補交差價款，該通知已送成反訴被告，7、委托經營協議、交鋪確認書、通知書、委托書、申請書、責任書、租賃合同，證明反訴原告已于××010年10月××1日前將房屋交給反訴被告，反訴被告已實際占有使用該房屋，并從中獲取大量收益，8、報紙公告，證明反訴原告于××01××年10月××0日通知XXX廣場的業主現已可以辦理房產證，9、房屋排布圖、相片，證明反訴被告購買的商鋪的詳細位置及商鋪現仍然由反訴被告占有并出租給他人，10、借款借據，證明銀行同意其公司的開發項目發放按揭貸款，反訴被告不能貸款是其自身原因，11、補充協議、合同補充協議，證明與反訴被告購買同一批次商鋪的業主，在無法取得房屋按揭貸款后，與反訴原告約定新的還款方式、使合同得到順利履行。

反訴被告辯稱，其向反訴原告購買商鋪時，反訴原告承諾可以辦理銀行按揭其才購買，現反訴原告無法聯系貸款銀行，不能辦理貸款的原因在反訴原告；雙方原合同約定條件無法完成，也沒有達成新的合同，應解除雙方簽訂的房屋買賣合同，因此，請求法院駁回被告（反訴原告）的反訴請求。

經過開庭質證，被告（反訴原告）對原告（反訴被告）提供的證據1、××、××、4、5、7真實性和證明問題無異議，對證據6真實性和證明問題有異議，對證據8真實性無異議，證明問題有異議，原告（反訴被告）對被告（反訴原告）提供的證據1、××真實性和證明問題無異議，對證據××、4、5、6、7真實性無異議，證明內容有異議，證據××不能證實被告（反訴原告）已履行了合同約定的義務，證據4、5、6是被告單方出具，對證據8、9、10、11真實性有異議，且不能證明被告主張，本院對雙方當事人無異議的證據，原告提供的證據1、××、××、4、5、7，被告提供的證據1、××予以確認，對有異議的，原告提供的證據6，開發商通知購房人繳納各種費用符合購房貫例，證據8也反映現實情況，可以作為本案定案依據；被告提供的證據××購房合同已備案是事實，證據4、5、7、8也已實際發生，可以作為定案依據，證據6僅是被告單方提供，沒有測繪部門的測繪材料反映，不能認定，證據9的購房設計圖是真實的，但照片標明的1F51在商鋪中無法找到，證據10、11均反映案外人的借貸情況或付款方式，與本案沒有必然聯系，不能作為本案定案依據。

綜合全案證據分析和當事人陳述，本院確認以下法律事實：××010年××月初，原告（反訴被告）陳某與被告（反訴原告）經協商達成了房屋買賣口頭協議，協議內容為：由原告（反訴被告）陳某購買被告（反訴原告）開發的，位于玉林市XXX廣場1層051號商鋪，商鋪總價為819999元，特惠后實際購房價格為6××5499元，特惠價184500元，原告（反訴被告）購房后，前三年返租給被告（反訴原告）聘請的公司免費經營，即從交房日××010年10月××1至××01××年10月××1日止，原告（反訴被告）繳納購房首付款××18499元，剩余購房款向被告（反訴原告）聯系好的銀行辦理按揭貸款，雙方還對其他事項進行的協商；同年××月6日，原告（反訴被告）按雙方達成的口頭協議的內容繳納了上述商鋪的首付款××18499元，被告（反訴原告）出具了一份《收據》給原告（反訴被告）。同年6月××日，原告（反訴被告）按被告（反訴原告）的房屋銷售人員的要求，與A公司簽訂了一份《委托經營協議》，協議約定：第一條、甲方（原告）自愿出資購買玉林市XXX廣場項目XX商場第1層第051號鋪位，并自愿將該物業委托給乙方（A公司）統一經營管理，該物業建筑面積××××.××7平方米，（實際面積以房產部門最終測定為準），該物業總價款（即計算收益金的基數）為人民幣819999元，特惠后實際購入總價為人民幣6××5499元，第二條，在甲方與物業出賣人（某房地產公司）簽訂該物業《商品房買賣合同》的同時，甲乙雙方訂立本委托經營協議。第三條，……××、甲乙雙方同意，在上述委托經營期間的前三年即××010年10月××1日至××01××年10月××1日止，甲方不收取任何收益金，滿三年后，即××01××年11月1日起，乙方如承租該物業并征得甲方同意的，由乙方按第四條約定的收益金支付給甲方，……。雙方還對其他事項進行了約定。××010年6月18日，被告（反訴原告）開具了一份《銷售不動產統一發票》給原告，金額為××18499元。

××010年8月××日，原告（反訴被告）陳某與被告（反訴原告）簽訂了《玉林市商品房買賣合同》，合同約定：由原告（反訴被告）購買被告（反訴原告）開發的XXX廣場一層051號商鋪，商鋪建筑面積××××.××7平方米，商品房總金額為6××5499元人民幣，付款方式（附件四，合同補充協議）為銀行按揭，買受人于簽訂合同時付清首期購房款××18499元，余款××17000元須在接到出賣人或銀行通知之日起7日內辦理完畢銀行按揭手續。……，（××）、如買受人原因造成按揭申請不能通過銀行審批的，買受人只能另行選擇一次性付款，并在接到出賣人或銀行通知后10日內到凱旋世紀銷售中心辦理相關付款手續。……房屋交付時間為××010年10月××1日。雙方還對其他事項進行了約定。原告（反訴被告）陳某與被告（反訴原告）簽訂了《玉林市商品房買賣合同》與××010年××月份雙方達成的口頭協議基本一致。××010年8月9日，原告（反訴被告）陳某支付了房產局檔案查檔費××0元、房屋登記費550元、預告登記費80元和房地產咨詢費1000元，合計1660元給被告（反訴原告）；××011年9月××0日，被告（反訴原告）通知原告（反訴被告）于××011年10月××1日前到被告（反訴原告）處辦理變更付款方式。原告（反訴被告）簽收上述通知，但在通知末尾處注明：“已收到通知，但無法統一處理意見，無法理解。陳某，××011年9月××9日。”××01××年10月8日，A公司通知原告陳某簽收《交鋪確認書》，將承租的一層F051號鋪位交付給原告陳某。同時，A公司又與原告陳某簽訂《委托書》，由陳某將XXX廣場一層051號商鋪全權委托A公司代為招商及日常管理，××01××年11月份，爭議的商鋪出租給案外人羅甲、李某元經營，承租人羅甲、李某元支付了部分承租金給原告陳某。××015年××月份，被告（反訴原告）給原告（反訴被告）寄送《關于面積確認與提交辦證資料的通知，原告（反訴被告）未簽收。

另查明，被告（反訴原告）某房地產公司，注冊資金1500萬元，經營范圍：房地產開發、建筑材料的銷售、場地租賃等。××01××年10月××0日，被告（反訴原告）某房地產公司在玉林晚報上，通知購買XXX廣場商品房的業主前去辦理房屋產權證，目前對于已交清全部購房款的業主，被告（反訴原告）某房地產公司已辦理了房屋所有權證。

本案的爭議焦點是：一、原告（反訴被告）與被告（反訴原告）之間簽訂的《玉林市商品房買賣合同》是否成立有效？二、是解除雙方簽訂的《玉林市商品房買賣合同》，由被告（反訴原告）退還購房款、代收費，并支付利息（實為資金占用費）給原告（反訴被告），還是繼續履行合同，由原告（反訴被告）支付剩余購房款，并支付違約金給被告（反訴原告）？

一、關于原告（反訴被告）與被告（反訴原告）之間簽訂的《玉林市商品房買賣合同》是否成立有效的問題？

本院認為，原告（反訴被告）與被告（反訴原告）雙方在平等自愿的基礎上簽訂的《玉林市商品房買賣合同》，未違反法律的相關規定，該合同合法成立，但未生效。理由如下：（一）無論是雙方于××010年××月份達成的口頭協議還是××010年8月××日簽訂的房屋買賣合同均約定，涉案房屋原告（反訴被告）支付首付款××18499元，剩余購房款××17000元向銀行辦理按揭貸款，由開發商（被告）負責聯系貸款銀行，原告（反訴被告）僅負責配合；（二）按照雙方合同約定，“如買受人原因造成按揭申請不能通過銀行審批的，買受人只能另行選擇一次性付款，……”上述條款強調的是如買受人的原因造成按揭申請不能通過銀行審批的，買受人只能另行選擇一次性付款；即是說，如果不是買受人的原因造成按揭申請不能通過銀行審批的，買受人無需選擇一次性付款。該《商品房買賣合同》系房地產開發商提供的格式化合同，合同中的任何條款，對于購房人來說要么全部接受，要么拒絕簽訂，沒有更改條款的余地。本案中，造成銀行不辦理按揭貸款，并非是原告（反訴被告）的原因，被告（反訴原告）也沒有證據證實，原告（反訴被告）有銀行不良信貸問題造成不能貸款，且雙方均認可是銀行政策調整，對于原、被告交易的這種開放型商鋪，不發放按揭貸款，即目前銀行不辦理按揭貸款的責任，不可歸結于任何一方；（三）在雙方原選擇的付款方式未成就后，原、被告雙方又未達成新的付款方式；對于《房屋買賣合同》這種標的額比較大的商品，付款方式、時間、數額，是直接影響合同是否成立有效的重要條件，現雙方選擇部分購房款由按揭貸款方式支付，因其他原因不能實現，即雙方在合同中約定的付款方式未成就，導致合同未生效；（四）雙方的買賣合同尚未完成。被告（反訴原告）辯稱雙方簽訂的房屋買賣已完成，其已于××010年10月××1日將商鋪交原告使用；從雙方的口頭約定、原告與A公司簽訂的《委托經營合同》及原、被告之間的《房屋買賣合同》綜合分析，原告與A公司過去從未有過合作關系，原告之所以與A公司簽訂一份免費使用三年的《委托經營協議》（對A公司如此優惠條件），完全是基于與被告達成的房屋買賣合同中的特惠條件，將部分購房款折算為三年的商鋪租金，實質是被告（反訴原告）銷售商鋪的一種促銷手段，雙方的口頭協議、《房屋買賣合同》，與案外人簽訂的《委托經營協議》，盡管簽訂的時間不同，且跨越時間長，但涉及的權利義務基本一致，是不可分割的一個整體，且被告名義上是××010年10月××1日交房，實質上房屋還是由被告指定或安排的A公司經營管理，如果A公司不是被告指定或安排的公司，A公司如何能在原、被告之間未簽訂《房屋買賣合同》之前就完成三年免費使用的《委托經營協議》簽訂；且A公司在三年商鋪租賃期滿前，××01××年10月8日，在與原告陳某簽訂《交鋪確認書》，同時，又簽訂《委托書》，將商鋪再委托A公司負責招租，實質上僅完成了書面的移交手續，涉案商鋪還是由A公司掌控，由于涉案商鋪是一種開放型商鋪，具體位置未能在該商城確定，即商鋪并未實質移交；另一方面，因原告陳某未支付完購房款，被告也拒絕為原告陳某辦理房屋產權證，現訟爭房屋所有權還屬于被告所有，而同一層面的已支付完購房款的商鋪業主已取得了房屋所有權證，即原、被告雙方的房屋買賣合同并未完成；綜上所述，原、被告之間的房屋買賣合同，因政策調整不能辦理按揭貸款，雙方約定的購房條件未成就，且又未能達成新的購房合同，屬不可歸責于雙方的原因合同未生效。

二、關于應當是解除雙方簽訂的《玉林市商品房買賣合同》，由被告（反訴原告）退還購房款、代收費，并支付利息（實為資金占用費）給原告（反訴被告），還是繼續履行合同，由原告（反訴被告）支付剩余購房款，并支付違約金給被告（反訴原告）的問題？

本院認為，上述第一項已就雙方的房屋買賣合同的效力進行了論述，原、被告之間的《房屋買賣合同》因不可歸責于雙方的原因而未生效，且未能達成新的房屋買賣合同，因此，原告主張解除雙方于××010年8月××日簽訂的《玉林市商品房買賣合同》，證據充分，理由成立，依法予以支持。對于原告要求被告退還購房款、代收費及支付從××010年6月19日起至付清欠款之日止，按照人民銀行同期貸款利率計算利息（實為資金占用費）的問題；因雙方之間的《玉林市商品房買賣合同》解除，被告應退還收取的購房款××18499元及代收費1660元給原告陳某；至于原告主張的利息（實為資金占用費），雖然被告于××010年××月6日就收取了原告的購房××18499元，占用了該資金，但由于原告在知道不能辦理按揭貸款后，至今才主張解除合同，且××01××年11月份后，得到了現承租一層051號商鋪承租人支付的部分租金，原告的資金損失得到了彌補，被告應從原告主張之日起至還清欠款之日止，按銀行同期貸款利率支付資金占用費給原告；被告抗辯稱，不同意解除合同，并反訴要求原告（反訴被告）繼續履行合同，并支付剩余購房款及違約金給被告（反訴原告）的問題，上述第一項已就雙方簽訂的合同效力及履行情況進行了論述，在此不再重復，因雙方原簽訂的合同條件未成就，又未達成新的合同，《房屋買賣合同》已解除，因此，被告（反訴原告）的抗辯理由及反訴理由，證據不足，理由不成立，本院依法不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第四十五條、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）陳某與被告（反訴原告）玉林市某房地產開發有限公司，于××010年8月××日簽訂的《玉林市商品房買賣合同》；

二、被告（反訴原告）玉林市某房地產開發有限公司退還購房款××18499元和代收費1660元給原告（反訴被告）陳某；

三、被告（反訴原告）玉林市某房地產開發有限公司支付資金占用費給原告（反訴被告）陳某（資金占用費的計算，以××18499元為基數，從××015年6月××5日起至本生效判決規定的履行期限屆滿之日止，按中國人民銀行規定的金融機構同期同類貸款利率分段計付）；

四、駁回被告（反訴原告）玉林市某房地產開發有限公司的反訴請求。

本案受理費7××91元，減半收取是××695.5元，反訴費7576元，減半收取是××788元，合計748××.5元，由被告（反訴原告）玉林市某房地產開發有限公司負擔。

上述債務，限義務人于本判決生效之日起十日內履行完畢，逾期的則加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內向本院申請執行。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院或玉林市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于玉林市中級人民法院。

審判員　　陳斌

二〇一五年十月十日

書記員　　唐勇

房屋買賣合同糾紛