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重慶市沙坪壩區人民法院

民事判決書

（2015）沙法民初字第04365號

原告吳某某，女，19**年*月*日出生，漢族，無固定職業，住重慶市沙坪壩區。

委托代理人惠強，重慶市大江律師事務所律師。

被告重慶某物業發展有限公司，住所地重慶市渝北區龍溪街道嘉州路*號，組織機構代碼62190****。

法定代表人曾某某，重慶某物業發展有限公司董事長。

委托代理人張建磊，重慶靜昇律師事務所律師。

委托代理人李績，重慶靜昇律師事務所律師。

原告吳某某與被告重慶某物業發展有限公司（以下簡稱某物業）商品房預售合同糾紛一案，本院于2015年4月23日立案受理后，被告某物業于答辯期內向本院提出管轄權異議，本院于2015年6月2日作出（2015）沙法民管異初字第00216號民事裁定書，裁定駁回被告某物業對本案管轄權提出的異議。原、被告在法定期間內均未提起上訴。本案依法由審判員李勤獨任審理，適用簡易程序并于2015年7月10日公開開庭進行了審理。原告吳某某及其委托代理人惠強，被告某物業的委托代理人李績到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告吳某某訴稱，2013年7月12日，原被告雙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，約定原告以建筑面積單價4967.12元/平方米的價格，房屋總價款278407元，采取按揭貸款的方式購買由被告開發的某春華秋實二期項目（坐落為重慶市沙坪壩區**路**號*幢*-*）房屋一套。買賣合同生效后，原告于當天向被告支付了全部購房款278407元、契稅8352.21元、團購費4000元，并支付了物業專項維修資金4484元。2014年10月6日約定的交房時，原告發現某·春華秋實二期項目無消防車道、消防設施不合格，項目小區天然氣主管道未通過驗收通氣，小區的道路仍為臨時道路。被告未按照《重慶市城市房地產開發經營管理條例》的規定公示案件所涉小區房屋達到交房條件的相關證件。原告認為被告建設的房屋，不符合國家的強制性規定，其天然氣主管道在2015年1月13日才驗收通氣。未達到合同約定的交付條件，構成逾期交房，且逾期時間超過了30日，達到合同約定的解除條件。現原告請求：1、立即解除原被告雙方簽訂的編號為CQ-5353189的《重慶市商品房買賣合同》；2、被告立即退還原告購房款278407元、利息（即分別以69248元為本金，從2012年12月15日起至付清之日止，按照銀行同期貸款利率計算；以108608.04元為本金，從2013年3月12日起至付清之日止，按照銀行同期貸款利率計算；以100550.96元為本金，從2013年7月12日起至付清之日止，按照銀行同期貸款利率計算）及違約金2784.07元；3、被告支付原告物業專項維修資金4484元、契稅8352.21元、團購費4000元；4、本案訴訟費由被告承擔。

被告某物業辯稱，原被告雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系二者真實意思表示，真實合法有效，對合同雙方均具有約束力，雙方均應當按照合同履行自己的義務，原告無權單方面隨意解除合同。被告交付的房屋是合格的商品房，雙方約定預售商品房以取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》為交付條件。訴爭房屋經消防驗收合格，小區道路交房時不是臨時道路。天然氣主管道也通氣。被告按時取得了《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》，具備雙方約定的預售商品房交付條件。原告以各種不當理由拒絕接房。原告拒絕接房及解除合同的事由不符合合同約定和法律規定，故被告要求駁回原告全部訴訟請求。

經審理查明，2012年12月15日吳某某在向案外人重慶同進廣告傳播有限公司繳納了4000元團購優惠參團費后，享受以9.8折優惠購買某物業開發的某·春華秋實項目二期*號樓套內約43平米至88平米房源范圍內的房屋權利。

2013年7月12日，吳某某（乙方）與某物業（甲方）簽訂了購買某·春華秋實項目二期、編號為CQ-5353189的《重慶市商品房買賣合同》一份，約定：甲方銷售的商品房為預售商品房，《商品房預售許可證》號：渝國土房管（2012）預字第（831）號，預售商品房批準機關：重慶市國土資源和房屋管理局。乙方購買甲方（被告）位于重慶市沙坪壩區**路**號*幢*-*房屋一套，房屋總成交金額為278407元。乙方于2013年7月12日一次性付清全部房款。合同第七條交房期限和交付條件：（一）交房期限：甲方應當在2014年10月6日前，依照國家和地方的有關規定，將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付時應符合以下條件：本商品房已通過竣工驗收備案登記，取得了《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》。合同第八條交房手續的辦理：1、甲方應于確定交房日的七日前書面通知乙方做好辦理交付手續的準備。雙方進行正式驗收交接時，甲方應當出示《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》。驗收交接后，雙方應簽署房屋交接單。甲方還需提供《新建商品房屋質量保證書》和《新建商品房屋使用說明書》。甲方不出示證明文書或出示證明文件不齊全，乙方有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由甲方承擔。2、由于乙方原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：（1）如乙方無正當理由拒絕接房的，自書面交房通知確定的交付使用之日起視為已交付，該房屋毀損、滅失的風險及物業服務費用由乙方承擔。合同第九條甲方逾期交房的違約責任：除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外，甲方如未按照合同約定的期限將該商品房交付乙方使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之內，自本合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之一的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內向乙方交付違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過30日（與本條第1款第（1）項約定的日期相同）后，乙方有權解除合同。乙方要求解除合同的，甲方應當自解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付房價款及利息（按銀行同期貸款利率計算），并按乙方已付房價款百分之一向乙方支付違約金。乙方要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之一的違約金（該比率應不小于本條第1款第（1）項中的比率的違約金），并于該商品房實際交付之日起30日內向乙方支付違約金。合同第十七條關于基礎設施、公共配套建筑的約定：甲方承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施和其他公共配套設施按以下日期達到使用條件：1、基礎設施（1）于2014年10月6日前通水；（2）于2014年10月6日前通電；（3）于2014年10月6日前通氣；（4）2014年10月6日前只是天然氣主管道通氣，業主戶內通氣須業主自行向天然氣公司申請。如果在約定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：（1）在上述設施達到使用條件前，由甲方承擔乙方的相應物業管理費用；（2）如因基礎設施無法如期達到使用條件導致延期交房的，甲方只按照合同第九條的約定進行賠付；超市、幼兒園等其他配套不包含在影響該商品房正常使用直接關聯的配套設施之內。

同日，吳某某（乙方）與某物業（甲方）還簽訂了《補充協議》一份，其中第四條關于房屋交付特別約定：¨¨¨¨2、若乙方未接到書面接房通知書，則應以合同約定的交付最后時間到甲方處辦理接房手續，乙方未自行到甲方處接房引起逾期交付責任由乙方承擔；3、甲方書面通知乙方接房后，乙方未按時到甲方指定地點辦理接房手續，或者甲方出示《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》、《新建商品房屋質量保證書》、《新建商品房屋使用說明書》后，乙方拒絕簽署交接手續的，由此產生的逾期交付的責任由乙方承擔；4、甲方按約定交付房屋；交房時發現裂縫、空鼓、滲漏、平整度等非主體結構安全質量問題的建筑通病，乙方承諾不拒絕接房，但甲方應在乙方接房后，按保修的規定進行維修。甲方應在與乙方協商一致約定的時間（或保修規定的時間）內完成維修義務，如甲方超過與乙方協商一致約定的時間（或保修規定的時間）完成維修義務的，對超過的時間由甲方按已付房款的日萬分之一計算向乙方支付賠償金。¨¨¨¨6、因乙方原因甲方根據合同約定有權拒絕交房的，或者根據合同約定乙方不得拒絕接房而乙方仍拒絕接房的，由此產生的延期交付責任由乙方承擔。7、乙方未接到甲方交房通知的，按合同約定的交付日期為房屋交付使用時間，乙方自行前來辦理接房手續，甲方不予另行通知。

合同生效后，吳某某于2013年3月12日向某物業支付了購房款169248元，于同年7月12日支付了購房款109159元，合計278407元。吳某某還為所購房屋向相關部門交納了契稅8352.21元、物業專項維修資金4484元。

2014年9月9日，重慶慧通消防工程檢測有限責任公司對某·春華秋實項目二期消防設施工程質量進行檢測，認定該項目二期消防設施工程質量在檢測范圍內符合DB50/T24-2011標準要求；2014年9月24日，重慶市沙坪壩區公安消防支隊對某·春華秋實項目二期的建設工程消防進行驗收，驗收意見為綜合評定該工程消防驗收合格。

2014年9月29日，某物業取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》。

2014年10月6日，吳某某到達接房現場，但至今未辦理接房手續。某物業在接房現場向接房的業主提供了《新建商品房屋使用說明書》以及《新建商品房屋質量保證書》等資料。

另查明，某·春華秋實項目二期供氣工程的工程于2015年1月13日進行了竣工驗收并通氣。2015年4月21日重慶市沙坪壩區公安消防支隊對某·春華秋實項目二期消防情況進行檢查，發現某物業在某·春華秋實項目二期小區通過消防驗收后，在該小區2號樓盡頭消防車回車場以及3號樓環形消防車道部分區域種植樹木，占用消防車道。重慶市沙坪壩區公安消防支隊責令某物業限期整改。

現吳某某向本院提起訴訟，要求判如所請。

審理中，吳某某堅持以訴爭房屋所在小區無消防車道、消防設施不合格、小區所修建的道路系臨時道路、小區天然氣主管道未按期驗收通氣，某物業未按照《重慶市城市房地產開發經營管理條例》（2013修訂）的規定公示案件所涉小區房屋達到交房條件的相關證件。不符合合同約定的房屋交付條件，構成逾期交房，根據《重慶市商品房買賣合同》第十七條第二款的約定，適用第九條的約定，且逾期時間超過了30日，達到合同約定的解除條件，要求解除合同。某物業針對吳某某的理由辯駁認為，某·春華秋實項目二期小區已于2014年9月24日取得通過消防驗收且于2014年9月29日取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》，符合合同第七條約定的交房條件。接房時小區所修建的道路并非臨時道路，業主接房后被告對小區道路的改建是為了提升小區品質而對小區道路的升級。合同第十七條約定的水、電、氣基礎設施未按期達到使用條件的情況下，如造成逾期交房的，只按第九條約定的違約金條款賠付違約金，未約定吳某某有權解除合同。同時現基礎設施并未造成房屋逾期交付。吳某某以合同第十七條天然氣主管道未按時通氣解除合同理由不成立。《重慶市城市房地產開發經營管理條例》（2013修訂）屬于地方性法規和管理性規定，并不適用平等主體間關于合同內容糾紛，也不能變更當事人間的約定；且該條例2014年3月1日實施，按照“法不溯及既往”的原則，該條例不適用于原被告簽訂于2013年的商品房買賣合同。綜上，某物業所交付的房屋符合合同約定的交付條件和國家強制性規定，吳某某要求解除合同的事實和理由均不成立，應駁回吳某某全部訴訟請求。某物業為證明其通知吳某某已于2014年9月26日接房，舉示了EMS郵寄單寄件人聯，但該郵寄單未加蓋郵政公司印章，某物業也未能舉示郵寄送達記錄。

以上事實，有原告提供的合同編號CQ-5353189《重慶市商品房買賣合同》、《補充協議》、某·春華秋實二期*號樓購房優惠權憑證及收據、銷售不動產統一發票、重慶市契稅繳稅證明、重慶市物業專項維修資金專用收據、（2015）渝證字第5476號公證書、《供氣工程的工程竣工驗收單》、《消防監督檢查記錄》，被告提供的《重慶市建筑消防設施工程質量檢測報告》、《建設工程消防驗收意見書》、《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》、《接房流程單》、《新建商品房屋使用說明書》《新建商品房屋質量保證書》以及當事人陳述等在案證明，并經開庭質證和本院審查，可以采信。

本院認為，本案爭議的焦點為雙方簽訂的某·春華秋實《重慶市商品房買賣合同》是否應當解除。

針對本案當事人爭議的焦點，本院評判如下：

一、原被告雙方于2013年7月12日自愿簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《補充協議》系原被告雙方的真實意思表示，且不違反法律強制性規定，因此原被告雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《補充協議》合法有效，對原被告雙方均具有約束力，原被告雙方均應按照合同的約定行使權利行、履行義務。

二、雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》第七條、《補充協議》第四條明確約定了房屋的交付條件為商品房通過竣工驗收備案登記，取得了《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》。雙方訴爭的房屋在2014年9月24日就消防驗收合格，2014年9月29日取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》，故達到了合同約定的交房條件。雖被告主張其于2014年9月26日接房，無充分證據證明，但根據《補充協議》的約定，原告未接到被告交房通知的，合同約定的交付日期即為房屋交付使用時間，被告也不存在逾期交房之事實。對原告所稱其在約定接房之日發現小區道路系臨時道路以及未進行人車分道無證據證明，且該理由也非合同約定的交付房屋和解除合同的條件，因此，原告依此理由作為解除合同的主張本院不予采納。同時原告提出的某·春華秋實項目二期小區無消防車道，這一主張與本院查明的事實不符。原告提出的小區消防驗收后于2015年4月被重慶市沙坪壩區公安消防支隊檢查出存在小區消防車道被占用的情況，僅能證明公安消防管理部門在2015年4月要求被告對存在的消防問題進行整改，并不能反推出涉案小區在約定交房之日消防工程不合格，因此不能成為原告拒絕接房和解除合同的理由。

三、原被告簽訂的《重慶市商品房買賣合同》第十七條約定了在2014年10月6日前，訴爭的房屋基礎設施應達到使用條件，即2014年10月6日前應通水、通電和天然氣主管道通氣。涉案房屋在約定交房之日水、電已按時達到使用條件，天然氣主管道在2015年1月13日才驗收通氣逾期98天是客觀事實。合同第十七條第二款第二項約定，“如因基礎設施無法如期達到使用條件導致延期交房的，甲方只按照合同第九條的約定進行賠付”，本院認為關于該條款的約定，雙方當事人真實意思表示的正確理解應為：基礎設施未如期達到使用條件下，只能按合同第九條約定的違約金支付方式賠付違約金。因此原告依據合同第十七條第二款第二項的約定行使合同的解除權，本院不予支持。

對于原告提出被告未按照《重慶市城市房地產開發經營管理條例》（2013修訂）的規定公示案件所涉小區房屋達到交房條件的相關證件問題。《重慶市城市房地產開發經營管理條例》（2013修訂）是地方性法規，屬于管理性規定。且該條例2014年3月1日才實施，故該條例不適用于原被告簽訂的商品房買賣合同的爭議。雙方合同第八條約定交房手續為“甲方應于確定交房日的七日前……甲方應當出示《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》……甲方還需提供《新建商品房屋使用說明書》以及《新建商品房屋質量保證書》，甲方不出示證明文件……延期交房的責任由甲方承擔”，故原告也不能以該條例的規定解除合同。對原告的此一主張，本院不予采信。

綜上所述，原告請求解除與被告簽訂的商品房預售合同，沒有事實依據。故原告請求解除合同，本院不予支持。其以解除合同為條件的其他請求也應予駁回。

據此，本院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規定，判決如下：

駁回原告吳某某的全部訴訟請求。

案件受理費6280元，減半交納3140元（原告已預交），由原告吳某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于重慶市第一中級人民法院。同時，直接向該院預交上訴案件訴訟費，遞交上訴狀期滿七日內仍未預交訴訟費又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力。

審判員　李　勤

二〇一五年七月十五日

書記員　張玲玲

商品房預售合同糾紛