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內蒙古自治區赤峰市中級人民法院

民事判決書

（2015）赤民一終字第1122號

上訴人（原審原告）劉志某，男，漢族，19**年*月*日出生，個體工商戶，住赤峰市敖漢旗。

委托代理人孫健，內蒙古大尚律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）潘守某，男，漢族，19**年*月*日出生，個體工商戶，住赤峰市松山區。

被上訴人（原審被告）孫瑞某，女，漢族，19**年*月*日出生，個體工商戶，住赤峰市松山區

被上訴人（原審被告）楊明某，男，蒙古族，19**年*月*日出生，職業不詳，住赤峰市松山區。

三被上訴人委托代理人郭炳江，內蒙古紅城律師事務所律師。

上訴人劉志某因與被上訴人潘守某、楊明某、孫瑞某合同糾紛一案，不服赤峰市紅山區人民法院（2014）紅民初字第01071號民事判決，上訴至本院，本院受理后依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人劉志某的委托代理人孫健，被上訴人潘守某、楊明某、孫瑞某的委托代理人郭炳江到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院經審理查明，涉案的標的物現名稱為**賓館。房屋坐落于紅山區某辦事處某居委會。具體位置為：紅山區某路與某街交匯處，即某某大廈對過向陽土產舊址。根據劉志某提交的消防合格證顯示，該樓為十三層。該樓二層所有權人為楊昭儒。2011年1月1日楊昭儒與潘守某、楊明某、孫瑞某簽訂了租賃合同，承租了該樓二層。租期六年，從2011年3月30日至2017年3月30日。2012年12月25日潘守某、楊明某、孫瑞某以40萬元的價款將該二層轉兌給案外人李艷某。本案涉案的樓層為三至五層。潘守某、楊明某、孫瑞某提交了案外人王某的二份房屋所有權證，證明4、5層所有權人為王某。潘守某、楊明某、孫瑞某提交了民事調解書、裁定書、協助執行通知書等證據證明3層的所有權人也是王某。

2011年3月22日，王某（出租方）與潘守某（承租方）簽訂房屋租賃合同，王某將坐落于紅山區某路與某街交匯處，即某某大廈對過向陽土產舊址3號樓三樓、金住安賓館四樓、五樓租賃給潘守某使用。租期十年，自2011年4月1日至2021年4月1日止。在合同期限內，王某允許潘守某在不變更法人的前提下按經營理念轉租、轉讓、轉包，此合同依舊有效。2013年6月30日，劉志某（乙方）與潘守某、楊明某（甲方）簽訂轉兌合同。合同第一條第一項約定甲方將其租賃的座落于紅山區某路與某街交匯處即某某大廈對過向陽土產舊址3號樓三樓（建筑面積600平方米），原金住安賓館（四樓、五樓建筑面積為800平方米），即現**賓館三樓至后側四樓至五樓轉兌并租給乙方使用。合同第一條第二項約定甲方與房東簽訂租賃期限至2021年4月1日止，年租金30萬元整。次年租金在第二年的2月1日前一次性交付給房東。第二條約定甲方將第一條第一款所述的房屋及購置的相關設施設備、剩余房租費以125萬元的價格轉讓給乙方，自合同簽訂之日起全部歸乙方所有，乙方在簽訂合同之日起，先支付給甲方65萬元現金，余款在2014年1月1日前付清。第五條，在合同期限內，房主王某允許乙方轉租、轉讓、轉包，此合同依舊有效。第六條，本合同簽訂之日起，乙方繼續履行甲方與房東之間所簽合同的權利義務，在乙方履行完付款事項后，甲方負責達成乙方與房東之間簽訂后續合同。此合同終止。第七條約定，自合同簽訂之日起再發生的債權債務由乙方負責，合同簽訂之日前發生的債權債務由甲方負責。第八條約定，甲方在乙方沒有變更營業執照等相關證件前負責證件的年檢，費用由乙方承擔，如需變更經營執照等相關證件甲方予以全力配合。合同簽訂后，劉志某給付潘守某、楊明某、孫瑞某65萬元現金。潘守某、楊明某、孫瑞某將涉案房屋交付原告占有使用。2013年10月10日，赤峰市紅山區公安消防大隊作出公消封字（2013）第021號臨時查封決定書，對赤峰市紅山區某街某賓館的二至三層進行查封，查封原因為：1、墻壁消火栓無水、封閉樓梯間不符合要求。2、無消防審檢、驗收意見書。查封期限為2013年10月10日09時至2013年11月10日09時。查封決定寫明，你單位（場所）應當立即整改火災隱患、整改后經我大隊檢查合格后方可解除查封。

劉志某、潘守某、楊明某、孫瑞某在庭審中提交了二份消防合格證，即紅山區公安消防大隊（紅）公消安檢許字【2011】第127號及【2013】第156號消防合格證。127號消防證寫明，場所為赤峰市紅山區**賓館，建筑層數13層，第二層為賓館。2011、2012、2013年檢驗符合消防安全要求。156號消防證寫明，場所為赤峰市紅山區**賓館，建筑層數13層，二至五樓為旅店。年度檢驗：2013年9月9日檢驗情況，符合消防安全要求。該二份合格證均注明是公眾聚集場所投入使用、營業前消防安全檢查合格證，每年幾月幾日前到消防大隊辦理年度檢驗。檢驗不合格，合格證正副本同時撤銷。

現劉志某以潘守某、楊明某、孫瑞某在簽訂轉兌合同時采取欺詐手段，一是使用套牌營業執照，二是隱瞞沒有經過消防驗收合格的重要事實，使劉志某在違背真實意思的情況下簽訂轉兌合同，為此請求撤銷劉志某與潘守某、楊明某、孫瑞某于2013年6月30日簽訂的轉兌合同。返還劉志某支付的轉兌款65萬元并賠償劉志某各項損失40萬元并由潘守某、楊明某、孫瑞某承擔本案的訴訟費用。

原審法院認為，《民事案件案由規定》中沒有轉兌糾紛的案由，關于案由的確定標準原則上是”法律關系性質”加”糾紛”。本案中，劉志某、潘守某、楊明某、孫瑞某雙方簽訂的轉兌合同第二條明確約定，劉志某將第一條第一款所述的房屋及購置的相關設施設備、剩余房租費以125萬元的價格轉讓給潘守某、楊明某、孫瑞某，自合同簽訂之日起全部歸潘守某、楊明某、孫瑞某所有。所以本案包括二部分法律關系，一部分是相關設施設備的轉讓即買賣，一部分是房屋的轉租。故本案案由應當確定為買賣及租賃合同糾紛。

劉志某、潘守某、楊明某、孫瑞某雙方于2013年6月30日簽訂的轉兌合同，即房屋的轉租及設備設施的轉讓系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，合法有效。劉志某、潘守某、楊明某、孫瑞某雙方均應按合同約定履行自己的義務。

現劉志某認為，雙方簽訂的轉兌合同應予撤銷。理由如下：1、潘守某、楊明某、孫瑞某交付給劉志某的營業執照是二樓**賓館的營業執照，劉志某所兌房屋沒有營業執照。2、賓館沒有消防驗收合格證，2013年10月9日涉案賓館被赤峰市公安局紅山區消防大隊查封，至今不能營業。

針對劉志某以上意見，原審法院認為：1、關于營業執照的問題。根據《個體工商戶條例》第十條規定：個體工商戶登記事項變更的，應當向登記機關申請辦理變更登記。個體工商戶變更經營者的，應當在辦理注銷登記后，由新的經營者重新申請辦理注冊登記。家庭經營的個體工商戶在家庭成員間變更經營者的，依照前款規定辦理變更手續。《個體工商戶登記管理辦法》第三十五條規定：個體工商戶提交虛假材料騙取注冊登記，或者偽造、涂改、出租、出借、轉讓營業執照的，由登記機關責令改正，處4000元以下的罰款；情節嚴重的，撤銷注冊登記或者吊銷營業執照。從以上規定可以看出，個體工商戶的營業執照是不能出借、轉讓的，劉志某如果繼續經營賓館，應當重新辦理營業執照。因此劉志某提出轉兌的賓館沒有營業執照系受到欺詐的理由不能成立。2、關于消防合格證的問題。根據劉志某、潘守某、楊明某、孫瑞某提交的二份消防合格證，能夠證明潘守某、楊明某、孫瑞某提交了劉志某所承租的三至五層的消防安全合格證且2013年9月9日檢驗情況為符合消防安全要求。劉志某、潘守某、楊明某、孫瑞某簽訂的轉兌合同的時間為2013年6月30日，消防部門臨時查封決定書出具的時間是2013年10月10日。查封決定寫明，你單位（場所）應當立即整改火災隱患、整改后經我大隊檢查合格后方可解除查封。這說明整改的責任主體是正在經營的劉志某，而不應該是潘守某、楊明某、孫瑞某。現劉志某也未提交證據證明消防合格證系潘守某、楊明某、孫瑞某違法取得及保持消防設施符合安全規定是潘守某、楊明某、孫瑞某的責任的證據。所以劉志某的該項主張不能成立。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第八條及上述法規之規定，并經審判委員會討論決定，判決如下：駁回劉志某的訴訟請求。

宣判后，上訴人劉志某不服，上訴稱，本案認定為買賣及租賃合同糾紛時錯誤的，本案應為合同糾紛，本案應為轉兌合同，不應為買賣及租賃合同糾紛。雙方簽訂的房屋租賃合同沒有經過原房主的許可簽字，屬于效力待定合同，原審認定營業執照應當由新的經營者重新辦理注冊登記的認定也是錯誤的，協議約定甲方在乙方沒有變更營業執照等相關證件前負責證件的年檢，劉志某轉兌的是**賓館，并應當有營業執照等手續齊全。其次應當由潘守某、楊明某、孫瑞某先辦理注銷登記，而本案不爭的事實是轉對的房屋消防設施沒有經過驗收，明顯存在欺詐，原判認定整改責任主體是正在經營的經營者即劉志某是錯的，轉兌合同簽訂日期是2013年6月30日，對方辦理的消防合格證是2013年9月9日辦理的，說明保持消防設施符合法律規定是對方的責任，消防合格證是2013年9月9日，但是卻在2013年10月8日被消防部門查封，可以證明消防合格證是違法取得的，轉兌合同第八條約定，甲方在乙方沒有變更營業執照等相關證件前負責證件的年檢，當然也包括消防合格證。且涉案的房屋根本不可能進行消防整改。本案潘守某、楊明某、孫瑞某故意隱瞞真實情況與劉志某簽訂轉兌合同存在欺詐，本案合同簽訂是以轉讓經營權為主要目的，租賃房屋及轉讓其他設施為輔助的一份合同，如果不能經營，劉志某就不會簽訂此合同，劉志某提交的工商檔案，消防臨時查封決定書完全可以證明。轉兌的附身賓館根本沒有經營資質、且沒有經過消防驗收，根本不能正常經營的事實。劉志某承兌的**賓館，與其他人共用一個營業執照，沒有單獨的營業執照，潘守某、楊明某、孫瑞某交付的營業執照是二樓**賓館的營業執照，是套牌的營業執照。本案潘守某、楊明某、孫瑞某故意隱瞞真實情況與劉志某簽訂轉兌合同屬于欺詐行為，要求依法撤銷，另本案當事人楊明某是公安干警，其違反規定簽訂合同行為時違法無效的。綜上，要求撤銷原判，改判支持劉志某的一審全部訴訟請求。被上訴人潘守某、楊明某、孫瑞某答辯稱，原審判決事實清楚，適用法律正確。劉志某主張本案的案由，潘守某、楊明某、孫瑞某認為原審法院基于雙方所簽訂的轉兌合同的內容確認為買賣并沒有不妥，在合同的第二條說得很明確。因此原審法院基于此認定為買賣及租賃并無不當。關于劉志某主張的消防、營業執照以及所謂的出讓租賃均是劉志某自行杜撰的結果沒有事實依據，因為雙方簽訂的合同第二條約定，只是設施設備及租賃費，根本不涉及經營權和相關證照的轉讓，因為相關證照的轉讓是無效的，本案也不涉及。關于楊明某的身份不是本案審理的內容，因為本案審理的只是民事合同，涉及的內容是設備設施的買賣，不在經營問題，更不是經營權轉讓，因此劉志某的訴求沒有事實及法律依據，原審判決正確，依法應維持，請二審駁回上訴。

二審經審理查明的事實與原審認定的事實一致，本院予以確認。

本院認為，劉志某要求撤銷本案轉兌合同的理由為該賓館三至五層沒有營業執照和消防查封導致無法營業。因劉志某在將賓館轉兌后，無論上一個經營者是否辦理營業執照，其作為該賓館新的經營者，均應當重新辦理相關營業手續，從而享有其作為新的經營者應當享有的權利并承擔相應責任義務，故其主張由潘守某、楊明某、孫瑞某提供營業手續不符合我國法律法規的要求，本院不予支持。賓館轉兌后，劉志某對該賓館進行了裝修并實際進行經營，作為對該場所設施的改動者和經營控制者，其主張由潘守某、楊明某、孫瑞某承擔消防責任不符合消防險情控制的實際需要，故其以此要求撤銷合同沒有依據，本院不予支持。綜上,原審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條一款（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費14250元，由上訴人承擔，郵寄送達費80元由上訴人、三被上訴人各承擔20元。

本判決為終審判決。

審　判　長　董燕洪

審　判　員　牟玉蓮

代理審判員　張蘊琪

二〇一五年九月二日

書　記　員　劉亞楠

租賃合同