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湖北省咸寧市咸安區人民法院

民事判決書

（2013）鄂咸安民初字第04065號

原告湖北某某置業有限公司（以下簡稱某某置業公司），住所地咸寧市某某山路*號。

法定代表人劉臘某，該公司董事長。

委托代理人陳新貴，湖北海舟律師事務所律師，代理權限為特別授權。

被告朱錦某。

委托代理人涂曉軍，湖北平合律師事務所律師，代理權限為一般授權。

委托代理人劉五洲，湖北平合律師事務所律師，代理權限為一般授權。

原告某某置業公司訴被告朱錦某商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后依法由審判員陳新財獨任審判，公開開庭進行了審理。原告法定代表人劉臘某、委托代理人陳新貴，被告朱錦某及委托代理人涂曉軍、劉五洲均到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

原告某某置業公司訴稱：2009年12月31日，原、被告簽訂翰林名都商品房買賣合同，約定被告向原告購買某某小區*幢*單元*室復式樓，面積247.75平方米，總房款735818元，被告首付購房款20000元，余款715818元應在2011年12月31日前付清。原告按約定將房屋交付被告使用至今，但被告僅支付首期20000元購房款，經多次催收，被告仍拒絕支付房款。為此，訴至法院，請求判令被告支付購房款715818元并承擔違約金（自2012年1月1日起按應付款日萬分之三計算至清償之日止）。

原告某某置業公司為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據：

證據一：原告營業執照、被告身份證，證明原、被告主體資格。

證據二：《商品房買賣合同》，證明原、被告之間的買賣合同關系及權利、義務。

證據三：定金收據、房款收據，證明被告僅向原告支付定金10000元及付房款10000元的事實。

證據四：交房入伙通知登報公告，證明原告通知被告辦理交房手續事實。

證據五：裝修協議及承諾書，證明被告收房并裝修的事實。

證據六：催款函及快遞憑證，證明原告向被告主張拖欠房款及違約的事實。

被告朱錦某口頭辯稱：1、原、被告簽訂購房合同有效；2、原、被告存在綠化工程款抵扣購房款，即使不存在綠化款抵購房款的事實，原告交付房屋也存在質量問題；3、原告要求被告支付違約金無事實依據。

被告朱錦某為支持抗辯理由，向本院提交了如下證據：

證據一：被告身份信息，證明被告的基本情況。

證據二：《翰林名都小區一二三期綠化工程合同》，證明被告與原告存在綠化工程合同關系的事實。

證據三：綠化驗收清單，證明被告董事長劉臘某認可原告承建的綠化工程數據。

證據四：綠化照片一組，證明被告綠化工程已竣工的事實。

證據五：證人王某甲、王某乙證言，證明原、被告雙方已就綠化工程款抵扣購房款達成口頭協議的事實。

證據六，商品房買賣合同，證明原告應承擔房屋質量保修責任的事實。

證據七：收據兩份5張，證明被告已付房款2萬元及其他雜費。

證據八：翰林名都裝修管理協議及特別注意事項，證明被告于2010年9月28日與物業管理公司簽訂協議，領取鑰匙至今已三年多的時間。

證據九：物業費發票4張，證明被告已交四年物業管理費、交房已有四年及原告從未向被告主張購房款，認可綠化工程款抵扣購房款的事實。

證據十：房屋質量照片一組，證明原告交付的房屋存在嚴重質量問題的事實。

本案審理過程中，被告朱錦某申請本院調查證人胡某，以證實綠化工程款抵扣購房款的事實，并申請對房屋質量及維修方案、維修造價進行鑒定。經本院調查，證人胡某證明原告某某置業公司與被告朱錦某簽訂購房合同時，原告某某置業公司與被告朱錦某經營的咸安區金銀桂花基地存在綠化款未結算的事實存在。本院依法組織雙方當事人選定咸寧市鼎信建設工程質量司法鑒定所、咸寧市佳成建筑勘察設計有限公司、咸寧方圓工程造價司法鑒定所對房屋質量及維修方案、維修造價進行司法鑒定。咸寧市鼎信建設工程質量司法鑒定所于2014年7月7日出具SFJD-20******號鑒定報告，鑒定意見：房屋存在裂縫、滲水，上述裂縫不影響結構安全，但對該房屋的使用功能有一定影響，建議聯系具有資質的單位出具維修方案，由建設單位實施維修，并承擔相關費用。咸寧市佳成建筑勘察設計有限公司2014年11月出具維修加固設計說明。咸寧方圓工程造價司法鑒定所于2015年6月3日出具（2015）造鑒字第01號鑒定意見書：加固維修造價為110815.68元。

經庭審質證：被告對原告提交的證據一無異議；對證據二的真實性無異議，但對總房款及房屋面積有異議；對證據三無異議；對證據四的真實性無異議，認為登報行為并不能代表已經通知被告，對被告交房目的有異議，認為同時可以證明原、被告工程款抵房款的約定；對證據五真實性無異議，對證明目的有異議；對證據六的真實性無異議，對證明目的有異議，認為原告向被告主張購房款及違約金無事實依據。被告對證人胡某的證言的質證意見是，該證言能夠證明被告的綠化工程款抵購房款的事實。對本院委托的咸寧市鼎信建設工程質量司法鑒定所、咸寧市佳成建筑勘察設計有限公司、咸寧方圓工程工程造價司法鑒定所出具的鑒定報告均無異議。

原告對被告證據一無異議；對證據二、三、四的關聯性有異議，認為綠化工程施工主體是桂花園基地，不是被告。對于因綠化工程產生的糾紛應另案處理，與本案無關；對證據五的證人資格有異議，其陳述沒有真實性，同時不能證明雙方對綠化款抵工程款達成一致；對證據六、證據七無異議；對證據八，真實性無異議，但認為同時可以證明原告當時已派人對房屋維修問題進行處理；對證據九真實性無異議，但認為不能證明原告主張的證明目的；對證據十合法性有異議，認為其證據來源不合法。對證人胡某的證言，原告認為，原被告雙方就綠化工程款抵購房款并未達成如何抵付房款的約定，且證人胡某與被告朱錦某系親戚關系，其證言缺乏真實性。對咸寧市鼎信建設工程質量司法鑒定所SFJD-20******號鑒定報告，原告認為該鑒定意見可以證明原告某某置業公司交付房屋沒有結構性缺陷，對其鑒定費用和方案中頂層維修費用應由原告承擔有異議，認為該部分屬公共部分，不專屬于被告個人，不能沖減被告的購房款。咸寧市佳成建筑勘察設計有限公司出具維修加固設計說明，對咸寧方圓工程造價司法鑒定所（2015）造鑒字第01號鑒定，原告認為，其與第一份鑒定意見相矛盾，擴大維修范圍，對于房屋部分漏水，原告愿意承擔保修責任，但不存在沖抵房款的問題。

本院對雙方證據作如下分析認定：被告對原告提交的證據一、二、三、四、五真實性無異議，本院予以采信，對證據六真實性無異議，對其記載內容將結合本案其他證據綜合認定。原告對被告提交的證據一、六、七、八、九真實性無異議，本院予以采信，對證據八、九的證明目的將結合本案其他證據綜合認定，對證據二、三、四因其與本案無關聯性，本院不予采信。對證據五及證人胡某證言，因三位證人與被告均存在利害關系且不能證明原、被告已協商一致以綠化款抵購房款的事實，本院不予采信。對證據十，與鑒定意見可以相互印證，本院予以采信。對咸寧市鼎信建設工程質量司法鑒定所SFJD-20******號鑒定報告、咸寧市佳成建筑勘察設計有限公司出具維修加固設計說明、咸寧方圓工程造價司法鑒定所（2015）造鑒字第01號鑒定報告，屬依法委托進行的專業性鑒定，本院予以采信。

根據以上有效證據，本院可以認定以下事實：2009年12月31日原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定被告朱錦某向原告購買某某小區*幢*單元*室復式樓，總房款735818元，被告應于簽訂合同之日付清首期售房款20000元，余款715818元應于2011年12月31日前付清。買受人逾期付款不超過60日或逾期超過60日后，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之二違約金。合同簽訂后，被告朱錦某已支付了首期房款20000元。根據原告的公開承諾，購房者交納1000元認購款，可抵房款10000元，被告于2009年6月27日向原告交納了1000元認購款，故被告實欠原告房款應為705818元。原告將房屋交付被告使用，但余款705818元被告至今尚未支付，為此原、被告產生糾紛，原告訴至本院，要求依法處理。

另查明：原告某某置業公司向被告朱錦某交付的房屋存在裂縫、滲水等質量問題，對該房屋的使用功能有一定影響，但不影響結構安全，原告某某置業公司愿意對前述質量問題承擔保修責任。

本院認為：原告某某置業公司與被告朱錦某在平等自愿的基礎上訂立的《商品房買賣合同》，屬雙方真實意思表示，且未違反有關法律法規，該合同合法、有效。原告某某置業公司依約履行了合同的交房義務，被告朱錦某應當按合同約定支付購房款，被告朱錦某遲延支付購房款的行為構成違約，應當支付違約金。但被告某某置業公司交付的房屋存在裂縫、滲水等質量保修問題，應當履行維修義務或以鑒定原告應承擔的維修費折抵購房款。被告朱錦某辯稱應以個人經營的咸安區金銀桂花園基地綠化款抵消購房款的理由，缺乏充分證據證實，且其綠化款并未結算，屬另一民事法律關系，不符合《合同法》規定的行使抵消權的規定，被告可另行主張權利，故對被告的答辯理由本院不予采納。為了維護正常的社會秩序，保護當事人合法權益，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百三十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，判決如下：

一、被告朱錦某在本判決生效后三十日內向原告某某置業公司支付購房款705818元，并以此款為基數承擔違約金，自2012年1月1日起至付清之日止按日萬分之二計算。

二、原告湖北某某置業有限公司在本判決生效之日起三十日內履行按鑒定確定的維修方案與要求對被告朱錦某所購房屋質量問題履行保修責任。原告逾期履行維修義務，鑒定確定的加固維修費用110815.68元，從被告應支付的購房款中扣減。

本案案件受理費5479元，由被告朱錦某承擔4479元。原告承擔1000元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規定預交上訴案件受理費；訴訟費專戶名稱：湖北省咸寧市中級人民法院；開戶行：農行咸寧金穗支行；賬號：17×××50。上訴人在上訴期滿七日內仍未預交的，按自動撤回上訴處理。

審判員　陳新財

二〇一五年九月六日

書記員　毛　愛

商品房  合同糾紛