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北京市第二中級人民法院

民事判決書

（2015）二中民終字第01016號

上訴人（原審原告）趙麗某，女，195*年*月*日出生。

委托代理人賈向軍，北京市世紀律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）雷熙某，男，198*年*月*日出生。

委托代理人趙淑娜，北京市大地律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）北京*愛*家房地產經紀有限公司，住所地北京市大興區**鎮工業*區南*路*號。

法定代表人劉某，董事長。

委托代理人徐俊某，男，198*年*月*日出生。

上訴人趙麗某因房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市豐臺區人民法院（2014）豐民初字第12165號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

2014年7月，趙麗某訴至原審法院稱：2014年2月21日，我與雷熙某及北京*愛*家房地產經紀有限公司（簡稱*愛*家公司）三方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定由我向雷熙某購買位于北京市豐臺區*號樓*號房屋一套，成交價格為610000元。我支付200000元購房款當日雷熙某應當向該房屋貸款銀行提交還清貸款的申請；我應當在該房屋解押扣款當日向雷熙某支付360000元。我依約向雷熙某支付200000元購房款，但雷熙某從未通知我具體什么時間辦理房屋解押扣款。雷熙某反而要求我先支付360000元再申請房屋解押。我也不存在內蒙古房子沒賣出去，沒有支付360000元房款能力的情況。我認可在3月29日與雷熙某有過通話，但雷熙某并沒有告知我4月1日扣款解押一事，也沒有給我看到銀行的解押扣款通知，只是詢問我是否準備好了錢。而且，我是否支付360000元與雷熙某辦理解押沒有關系，不會影響雷熙某解押。雷熙某構成根本違約，現要求：1、判令解除我與雷熙某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及我與雷熙某、*愛*家公司簽訂的《補充協議》；2、判令雷熙某返還購房款200000元；3、判令雷熙某支付違約金126000元。

雷熙某辯稱：根據《補充協議》約定，趙麗某2014年2月28日付首付的同時，我方應向銀行提交還清貸款申請。我2月21日收到50000元定金，3月4日收到首付15萬，3月5日我聯系銀行，銀行告知我3月10日周一去銀行辦理。3月10日我去銀行提交書面申請，留在銀行，銀行告知我4月1日是扣款日。3月28日左右我通知趙麗某及*愛*家公司，將4月1日辦理扣款解抵押的事告知了趙麗某，并告知*愛*家公司通知趙麗某。我沒有要求先支付360000元，我是要求趙麗某準備好360000元，解押扣款當日同時支付360000元。因此款就是用于我扣款解押所用，如無這筆款項我的錢是不夠解押的。但趙麗某說自己在老家來不了，在扣款當日也沒有給我支付360000元，導致抵押沒有解成。銀行告知我，我提交給銀行的申請，由于4月1日不辦理手續，銀行已經銷毀了。后于7月16日我方通過借錢將貸款還清，7月17日解除了抵押，現不存在履行不能的情況。我方要求繼續履行合同，不同意趙麗某的訴訟請求。

*愛*家公司辯稱：趙麗某與雷熙某之間的房屋買賣合同是在我公司的服務下簽訂的，我公司業務人員代表我公司在三方協議上簽字。雙方約定趙麗某出房款360000元來解抵押。據我公司業務人員金建某表示，在3月29日接到雷熙某4月1日辦理扣款解押的通知后，及時向趙麗某進行了轉達，趙麗某當時說因在內蒙古有一套房沒賣出去，不能及時拿出360000元，所以才導致沒有及時解押。

原審法院經審理認為：趙麗某與雷熙某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》系雙方當事人真實意思表示，不違反相關法律規定，應為有效合同，雙方應當按合同約定履行。根據證人趙*的證言，可以認定雷熙某按雙方約定在合理時間內履行了向貸款銀行提出還清貸款解除抵押的申請，且確定于當年4月1日辦理扣款解抵押手續。趙麗某與雷熙某均認可于2014年3月29日存在手機通話的事實，但對通話內容存在爭議。根據一般常理，雷熙某既然已經履行了扣款解押的申請，沒有必要不通知趙麗某，故法院認定雷熙某在3月29日與趙麗某通話時將4月1日辦理扣款解抵押手續一事告知了趙麗某。雙方約定：“乙方應于辦理上述房屋解押扣款當日，在丙方見證下，通過自行劃轉的方式向甲方支付人民幣360000元”。雙方對上述約定中趙麗某支付360000元房款是否是用于雷熙某解除抵押的款項存在爭議，法院根據常理及上述約定文字的整體意思，認定該款系雷熙某收取后用于解除抵押的款項。現由于趙麗某未能于該日將360000元款項支付雷熙某，導致雷熙某未能及時解除房屋抵押，故不能認定雷熙某違約。故對趙麗某以雷熙某未能及時解除房屋抵押構成根本違約為由，要求解除相關合同、協議及退還房款、支付違約金的請求，法院不予支持。據此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條的規定，于2014年10月判決：駁回趙麗某的訴訟請求。

判決后，趙麗某不服，上訴至本院，請求撤銷原審判決，依法改判支持其原審訴求。其除堅持原訴理由外，還認為原審法院認為“根據一般常理，雷熙某既然已經履行了扣款解押的申請，沒有必要不通知趙麗某”，屬于對事實的推定，不存在事實依據；按照雙方合同約定，應當由雷熙某先辦理解抵押后趙麗某才支付360000元房款；雷熙某未能于合同簽訂后90日內辦理產權轉移登記，已構成根本違約。雷熙某及*愛*家公司均同意原審判決。

經審理查明：雷熙某系北京市豐臺區*號樓*號房屋的產權人，雷熙某以該房屋設有貸款抵押，抵押權人為招商銀行。2014年2月21日，趙麗某與雷熙某經*愛*家公司居間，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。合同約定：雷熙某將該房屋出賣給趙麗某，成交價格為610000元。買受人可以在簽訂本合同的同時支付定金50000元。同時還約定：當事人雙方同意，自本合同簽訂之日起九十日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。同日，雷熙某、趙麗某簽訂《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》，約定房價款為1260000元。同日，趙麗某、雷熙某、*愛*家公司三方簽訂《補充協議》，約定：乙方（趙麗某）于2014年2月21日向甲方（雷熙某）支付定金人民幣50000元，簽署《北京市存量房屋買賣合同》后，該定金則視為首付款的一部分。乙方應于2014年2月28日前在丙方（*愛*家公司）的見證下，通過自行劃轉的方式向甲方支付人民幣200000元（含前期已支付的全部定金人民幣50000元）。同時甲方應向所貸款銀行提交還清貸款的申請。乙方應于辦理上述房屋解押扣款當日，在丙方見證下，通過自行劃轉的方式向甲方支付人民幣360000元。乙方應于辦理貸款申請后三個工作日內在丙方見證下，通過自行劃轉的方式向甲方支付350000元。余款以銀行貸款方式付清。

上述合同、協議簽訂后，趙麗某向雷熙某支付首付款共計200000元。此后，雷熙某稱其于2014年3月向招商銀行提出提前還款申請，銀行通知扣款日為4月1日，其隨后分別通知*愛*家中介人員及趙麗某，但趙麗某并未于解押扣款當日向其賬戶支付360000元，導致銀行扣款未成功。趙麗某對此不予認可，稱從未接到雷熙某或*愛*家中介人員的通知。

經雷熙某申請，原審法院至招商銀行向職工趙*調查，趙*向法院表示：雷熙某于2014年3月向該行提出提前還款的書面申請，趙*系具體受理該事項的工作人員。當時告知于同年4月1日為扣款日，因該日雷熙某賬戶未扣款成功，故申請作廢，根據該行的規定，該書面申請自動銷毀。

2014年7月17日，招商銀行股份有限公司北京分行個人信貸部出具個人貸款結清證明書，稱雷熙某已于2014年7月16日貸款到期日還清本息。

上述事實，有北京市存量房屋買賣合同、補充協議、個人貸款結清證明書、通話錄音、通話詳單、調查筆錄及各方當事人陳述等證據在案佐證。

本院認為：根據查明的事實，趙麗某與雷熙某簽訂的房屋買賣合同及趙麗某、雷熙某與*愛*家公司簽訂的補充協議，均系當事人的真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，各方均應依約履行。原審法院認定“根據一般常理，雷熙某既然已經履行了扣款解押的申請，沒有必要不通知趙麗某”，屬于對事實的推定，若無其他證據予以佐證，該認定確有不妥。但根據*愛*家公司對于其工作人員金建某工作內容的陳述，雷熙某通過金建某向趙麗某轉達過4月1日扣款的事實，另結合雷熙某與趙麗某3月29日通話的事實，原審法院認定趙麗某于2014年3月末已得知銀行將于4月1日扣款，該認定正確，本院予以維持。按照雙方合同約定，趙麗某應于銀行解押扣款當日向雷熙某支付360000元房款，雷熙某欲用當日獲得的此筆購房款作為償還貸款的款項，系其對所收取房款的使用，本院認為并無不當之處，而趙麗某未能于當日付款導致銀行扣款未完成及房屋解抵押未能及時完成。故根據現有證據，系趙麗某的行為導致合同履行出現障礙，其現主張因雷熙某存在根本違約行為而要求解除合同、退還房款及由雷熙某支付違約金，缺乏事實及法律依據，本院不予支持。解除房屋抵押登記系辦理產權轉移登記的前提條件，故雷熙某未能于合同簽訂后90日內辦理產權轉移登記，亦不能簡單歸責于雷熙某，本院對趙麗某該項上訴意見亦不予支持。據此，上訴人的上訴請求，缺乏事實及法律依據，本院難以支持。原審判決正確，本院予以維持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，本院判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費6190元，由趙麗某負擔（已交納3095元，余款3095元于本判決生效后七日內交納）。二審案件受理費6190元，由趙麗某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審　判　長　　刁久豹

代理審判員　　周夢峰

代理審判員　　李　淼

二〇一五年二月十三日

書　記　員　　程　飛

房屋買賣合同糾紛