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廣東省深圳市中級人民法院

民事判決書

（2015）深中法房終字第2393號

上訴人（原審原告）：陳某某，男，漢族，19**年*月**日出生，住所地：廣東省深圳市龍崗區**大世紀花園***，身份證號碼：44052719600627****。

委托代理人：汪君業，北京市大成（深圳）律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：深圳市農**股份有限公司，住所地：深圳市羅湖區**路****號**大廈**層，組織機構代碼：192179***。

法定代表人：陳少某，董事長。

委托代理人：鄭濤，廣東誠公律師事務所律師。

委托代理人：宋劍峰，廣東誠公律師事務所律師。

上訴人陳某某因與被上訴人深圳市農**股份有限公司（以下簡稱農**公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服深圳市羅湖區人民法院（2015）深羅法民三初字第1366號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明，位于深圳市羅湖區某農**批發市場第一層房產只辦理了一本房地產證，產權人為農**公司，房產的建筑面積為20595.7平方米，房屋用途為商業服務，使用年限從1989年8月8日至2039年8月7日。該房產原房產證號為2000108***，2002年11月12日因換證房產證號變更為2000139***，產權仍登記在農**公司名下。

2000年8月31日，農**公司作為出租方（甲方），與陳某某作為承租方（乙方），簽訂《深圳布吉農產品中心批發市場檔位租賃合同書》，約定甲方將座落在深圳市布吉路布吉農產品中心批發市場某號檔位（以下簡稱涉案房產）出租給乙方作為經營批發之用，建筑面積為52.63平方米；租賃期限為三十年，即從2001年1月1日至2030年12月31日止；合同第二條約定，甲方出租檔位三十年，租金按建筑面積每平方米為人民幣12000元，合計租金為人民幣631560元，收款后出具發票給乙方。乙方應在本合同生效之前甲方規定的交款期內將上述全款一次性付清。如拖欠租金的，按中國人民銀行關于每超過一天增收1%滯納金的規定向甲方交付滯納金。超過一個月以上無付租金的，則被視為放棄租賃權，甲方收回檔位另行出租；合同第四條約定，乙方不得擅自改變檔位的結構及用途。如需改裝，須事先報方案經甲方批準后方可施工，改裝必須符合深圳市消防管理規定，費用自理。未經批準同意擅自動工裝修的，甲方有權終止乙方所租賃檔位內的一切活動，由此產生的一切后果概由乙方負責。租賃期滿，乙方裝修的設備屬不動產的，如裝修的樓板、墻壁、辦公室等不破壞，如確需拆除的，要經甲方批準同意，可動產的乙方可自行處理，但應保持檔位租賃時的原狀交還甲方。乙方如有違反，除處以賠償外，并責令其恢復原檔位原狀；合同第五條約定，未經甲方同意，乙方不得將檔位轉租給第三者經營，禁止高價出租檔位。乙方如需轉讓承租權必須到甲方管理部門申辦合同變更手續，新承租方須與甲方簽訂租賃合同后，才享有原乙方的權利，承擔原乙方的義務。如乙方擅自轉租的，除按《深圳市布吉農產品中心批發市場管理規定》給予處罰外，甲方有權收回檔位另行租賃，所造成的損失和責任由乙方負責；合同第七條約定，乙方租賃期滿后七天內，必須搬出全部貨物，逾期不搬的，則視為乙方自動放棄財產所有權，由甲方自行處理；合同第八條約定，乙方承租期滿，享有優先續租權，但乙方必須在期滿前十天辦理續租手續，并在此前三個月內向甲方提出申請。經甲方同意辦理手續的，方可享有原檔位繼續承租權，過期由甲方另行出租；合同還約定了其他權利義務關系。

上述《深圳布吉農產品中心批發市場檔位租賃合同書》，陳某某于2000年9月4日向農**公司支付款項人民幣631560元，農**公司依約于2000年將涉案房產交付陳某某使用至今。

陳某某在原審起訴請求：1、確認《深圳布吉農產品中心批發市場合同書》的性質為房屋買賣合同；2、確認位于深圳市布吉路農產品中心批發市場某號商鋪房地產權歸陳某某所有；3、農**公司為陳某某辦理房地產權證；4、農**公司承擔本案的全部訴訟費用。

原審法院認為，本案的爭議焦點是《深圳布吉農產品中心批發市場檔位租賃合同書》性質是房屋買賣合同還是房屋租賃合同。就該爭議焦點，其一，從該合同的文義看，該合同明確約定農**公司將涉案房產出租給陳某某，農**公司是出租方，陳某某是承租方，雙方是租賃關系而非買賣關系。其二，從該合同的體系看，該合同包括租賃期限條款、不得改變檔位結構條款、不得轉租條款、租賃期限屆滿承租方搬離條款、優先續租權條款，上述條款均為租賃條款而非房屋買賣條款，其中租賃期限條款約定使用期限“2001年1月1日至2030年12月31日”明顯短于涉案房產產權證記載的使用期限“1989年8月8日至2039年8月7日”。其三，從該合同的目的看，涉案合同不包括產權過戶條款，陳某某合同的目的是獲得涉案房產三十年的使用期限，而不是獲得涉案房產所有權，農**公司合同的目的是出租涉案房產獲得涉案房產使用收益，而非出讓涉案房產獲取轉讓款。綜上《深圳布吉農產品中心批發市場檔位租賃合同書》是租賃合同而非買賣合同是非常清楚的，陳某某關于該合同是買賣合同的訴訟主張明顯不能成立。陳某某的全部訴訟請求是建立在該訴訟主張成立的基礎之上的，因此，陳某某的全部訴訟請求，原審法院均不予支持。需要特別說明的是，民事訴訟法中的確認之訴，是指原告請求確認與被告之間是否存在某種民事法律關系的訴，確認之訴的客體為法律關系，不包括事實和事實關系，陳某某的第1項訴訟請求客體為事實關系，不符合民事訴訟法關于確認之訴的有關規定，原審法院不作訴訟請求處理。

據此，原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，判決：駁回陳某某的全部訴訟請求。本案受理費人民幣5058元，由陳某某承擔。

陳某某不服原審判決，向本院提起上訴稱：一、一審法院審理認定事實錯誤。其一，陳某某與農**公司之間實際上是屬于房屋買賣合同關系而不是房屋租賃關系。陳某某于2000年8月就涉案房產進行磋商和簽訂協議時，農**公司一直告知陳某某涉案商鋪屬于買斷性質的，即錢款一次性付清，付清后交房。陳某某作為小商販文化水平不高，其認為買斷就是房產買賣，一手交錢一手交房，鑒于農**公司屬于國有企業，陳某某對農**公司產生無限信任，而對于雙方簽訂的合同的內容并未在意和重視，也正是基于對國有企業的信任，讓陳某某從未懷疑農**公司的口頭承諾。根據雙方簽訂的《深圳布吉農產品中心批發市場檔位租賃合同書》，其屬于由農**公司出具的格式合同，根據《中華人民共和國合同法》第四十一條規定，對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。鑒于農**公司向陳某某保證的是涉案房產屬于買斷性質，但是在合同中又以租賃方式一次性進行付款，而陳某某理解為只有買斷和買賣行為才一次性付清房款。故根據此規定，合同中的相關條款應當按照有利于陳某某的解釋來進行。即雙方簽訂的合同為買賣合同關系，而不是房產租賃合同關系。

其二，雙方簽訂的合同更符合買賣合同的特征。《深圳布吉農產品中心批發市場合同書》約定30年租金一次性付清，與日常生活中租金付款的方式不相符。在實際履行中，陳某某按照合同約定向農**公司一次性支付了購房款，實際上，陳某某作為生意人，其知道租金是按月收取的，只有房產買賣是一次性支付的，一直以來，陳某某相信其支付的是購房款而不是租金。作為農**公司，其作為合同相對方，是一家國有控股上市公司，應當模范遵守法律法規，在《中華人民共和國合同法》出臺后，應當知道租賃合同的期限不得超過二十年，但是仍與陳某某簽訂此類合同，即可以判定，其實質上是買賣合同關系，鑒于當時農**公司因沒有紅本房產證不敢提供買賣合同的正式文本，只好以原有的租賃合同文本來代替。到目前為止，陳某某一直占有此涉案房產。

其三，如果是房產租賃合同關系，雙方合同目的不能實現。農**公司擅自于2012年變更其經營場所和地址（由原來的布吉農批市場搬遷到平湖某批發市場），導致陳某某無法繼續正常經營，給陳某某造成了巨大的經濟損失，陳某某多次跟農**公司溝通協商，如屬于房產租賃合同的話，那農**公司的行為導致合同目的無法實現，間接證實雙方的合同實質為買賣合同關系。

二、一審法院法律適用錯誤。陳某某在一審中的第1項請求為“請求依法確認《深圳布吉農產品中心批發市場合同書》的性質為房屋買賣合同”，但一審法院不予處理。陳某某認為，確認之訴是指當事人要求人民法院確認某種法律關系存在或不存在的訴訟，陳某某雖然使用“確認”的字眼，但并沒有要求這是確認之訴，一審法院先將其定義為確認之訴，繼而不予處理，這是錯誤的，應對其實質內容作出處理；其次，該請求雖然表述為“確認《深圳布吉農產品中心批發市場合同書》的性質為房屋買賣合同”，但其本意為“確認雙方基于《深圳布吉農產品中心批發市場合同書》形成的關系為買賣合同法律關系”，這顯然也是確認之訴，符合確認之訴的客體要求，法院應予以處理；而且，一審法院既然認為“確認之訴的客體為法律關系，不包括事實和事實關系”，就應該在開庭時作出釋明，以便陳某某有機會明確訴訟請求的內容，法院不應輕易的不予處理。故一審法院認為陳某某第1項請求客體為事實關系，并據此不對陳某某的第1項訴訟請求作出處理，顯然是錯誤的。

據此，陳某某上訴請求：1、撤銷(2015)深羅法民三初字第1366號民事判決；2、判令農**公司承擔本案一審、二審全部訴訟費用。

農**公司答辯稱：雙方當事人之間的合同是租賃合同。首先從涉案《深圳布吉農產品中心批發市場合同書》第一條、第三條、第四條、第五條、第七條、第八條看，其條文內容均是租賃合同的特別約定，不會在買賣合同中出現。除租賃期限超出20年外，合同條款符合租賃合同的所有特征。其次從雙方的實際履行看，陳某某支付租金時，農**公司向其開具了租賃專用發票，注明為“檔租”，陳某某對此未提異議。綜上，請求駁回上訴，維持原判。

本院經審理查明，原審查明事實清楚，本院予以確認。

本院認為，本案的爭議焦點為涉案《深圳布吉農產品中心批發市場合同書》的合同性質。從該合同約定內容看，該合同明確約定農**公司將涉案房產出租給陳某某，農**公司是出租方，陳某某是承租方。該合同約定了租賃期限條款、不得改變檔位結構條款、不得轉租條款、租賃期限屆滿承租方搬離條款、優先續租權條款等，上述條款均為租賃合同條款。該合同并不包括產權過戶等買賣合同應具備的條款。上述合同條款約定明確，并無歧義，陳某某上訴主張涉案合同為格式合同且存在兩種以上的解釋，理由不成立，本院不予采信。涉案合同約定一次性支付全部租金，雖異于一般的租金支付方式，但并未被法律或行政法規所禁止；涉案合同約定的租期雖超過30年，但短于涉案房產產權證記載的使用期限，陳某某以租金支付方式及租期約定為由主張涉案合同為買賣合同，理由不成立，本院不予采納。綜上，涉案《深圳布吉農產品中心批發市場合同書》符合租賃合同的法律特征，應認定為房屋租賃合同。陳某某請求確認涉案合同為買賣合同，理由不成立，其亦未舉證證明其與農**公司之間就涉案房產另行達成買賣的合意，因此，陳某某請求確認涉案房產歸其所有，農**公司為其辦理房地產權證，欠缺事實與法律依據，本院不予支持。

關于陳某某的訴訟請求的處理問題，陳某某請求確認涉案合同的性質為房屋買賣合同，該請求實質上屬于對涉案合同之性質即案件事實所提出的主張，原審法院對涉案合同的法律性質已作出認定，并在該認定的基礎上駁回陳某某的全部訴訟請求，并無不當。

綜上，陳某某的上訴不成立。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費10116元，由陳某某承擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　唐　　　毅

代理審判員　張　　　睿

代理審判員　莊　齊　明

二〇一六年三月二十二日

書　記　員　周穎（兼）

房屋租賃合同糾紛