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廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

（2015）穗中法民五終字第4077號

上訴人（原審被告、原審反訴原告）：羅某某，住廣東省廣州市天河區。

委托代理人：黃又可，廣東明思律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、原審反訴被告）：張某某，住廣東省化州市。

委托代理人：劉振海，廣東紅棉律師事務所律師。

原審被告：廣東中某投資開發有限公司，住所地廣東省廣州市天河區。

法定代表人：羅某某。

上訴人羅某某因租賃合同糾紛一案，不服廣州市天河區人民法院（2014）穗天法民四初字第104號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明：廣州市天河區**大道北**號*層236號鋪（以下簡稱236號鋪）是登記在羅某某及案外人羅志某名下的房產，規劃用途為商業，建筑面積為8.3平方米。廣東中某投資開發有限公司（以下簡稱中某公司）的登記地址為廣州市天河區**大道北**號236號鋪，法定代表人為羅某某。

2013年7月22日，羅某某（出租方／甲方，簽名處加蓋了中某公司公章）與張某某（承租方／乙方）簽訂了《租賃合同》，約定甲方同意將廣州市天河區**大道北**號*樓***號建筑面積163平方米（以下簡稱案涉物業）出租給乙方作辦公使用（因裝修調整，商鋪面積與房產證上的面積大有區別），每月管理費以163平方米為準；租期3年，自2013年8月5日至2016年8月4日；每月租金為8000元，乙方每一個月交一次租金即8000元，租金以現金形式支付，當月5號前將租金足額交給甲方，乙方延期交租金甲方每天按月租金的3‰向乙方收取滯納金，超過7天視乙方違約；合同一經簽署，乙方即應交納相當于三個月租金的押金24000元，押金不計利息，不作抵減租金及有關費用；如合同到期終止，乙方交清租金及水電等相關費用后，甲方即可退還乙方押金；若乙方提前解除合同，視為違約，押金不予退還；管理費水電費由甲方每月先代向有關部門交納，再每月全額向乙方收取費用（另公攤電費和垃圾清運費以三間鋪計算）；乙方應遵紀守法，合法經營，并自行辦理相關手續、承擔相關責任；協議期內，乙方如果退租、轉讓、及由于乙方違約原因造成甲方提前收回房屋的任一情況下，乙方都必須按協議繳清所有應付款項；所有條款必須執行，本協議內所涉違約的違約金金額為3000元，凡乙方違約將支付給甲方違約金外同時甲方收回房屋并且乙方根據本協議條款繳清各種費用所有應付款；提供給乙方使用的物品有大班椅2張、大班臺2張、格力柜式空調1臺、兩人沙發2張、辦公椅2張、辦公臺1張等。

2013年7月22日，張某某向羅某某支付了押金24000元。同日，案涉物業交付張某某使用。

2013年8月8日，張某某向工商行政管理部門辦理公司設立登記申請，申請設立“廣州家*婚姻服務有限公司”（以下簡稱家*公司）。

2013年9月10日，張某某委托律師向羅某某發出《律師函》，內容為張某某要辦理在案涉物業的營業執照，相關證件需要業主作為出租方繳納出租稅并辦理租賃合同備案，但是羅某某沒有交稅也沒有與張某某去辦理租賃合同備案，導致張某某無法辦理在案涉物業的營業執照；張某某要求羅某某收到律師函之日起5個工作日內與張某某或自行帶相關證件辦理《租賃合同》備案，并將備案回執給張某某辦理營業執照，否則，張某某將在到期后解除雙方《租賃合同》并追究羅某某違約賠償責任。羅某某于2013年9月12日簽收該郵件。

2013年11月2日，張某某自行將案涉物業內的物品搬走，但在搬運過程中，羅某某要求物業管理人員阻止張某某將案涉物業內的物品搬走。

2013年11月25日，廣州市工商行政管理局天河分局作出《不予受理通知書》，決定不予受理家*公司開業登記，不予受理理由為投資人要求撤回開業設立申請。

現張某某以羅某某沒有辦理《租賃合同》備案以致其未能辦理工商營業執照為由向原審法院提起訴訟。

訴訟過程中，羅某某委托律師于2014年1月28日向張某某發出《律師函》，內容為張某某自簽訂《租賃合同》后，除交付24000元押金及首月（2013年8月）租金8000元外，一直拒付租金和管理費、水電費等，羅某某委托律師告知張某某《租賃合同》即日解除。

張某某認為其在簽訂《租賃合同》前，羅某某并沒有出示案涉物業的房產證，所以張某某不知道案涉物業的產權情況，當時《租賃合同》是由羅某某簽訂，但張某某認為羅某某個人簽名的效力不高，而且張某某知道羅某某所開辦的公司即中某公司在案涉物業旁邊進行經營，所以張某某當時要求羅某某加蓋了中某公司的公章，現張某某確認《租賃合同》的出租方為羅某某個人；羅某某、中某公司確認《租賃合同》出租方為羅某某。

張某某認為由于羅某某不同意承擔出租屋稅費所以拒絕到出租屋管理中心辦理租賃備案手續。對此，羅某某稱2013年8月17日，張某某向羅某某提出案涉物業需要辦理租賃備案手續才能辦理公司設立登記，當時羅某某就表示同意，雙方去了街道辦事處了解辦理租賃備案登記需要交納稅費，當時雙方產生爭議；羅某某認為根據合同第6條的約定，相關稅費應當由張某某承擔，但張某某不同意；后了解到房屋租賃稅費一年只要1400多元，羅某某為了避免爭議就同意交稅并同意辦理備案，但案涉物業原房產證上的面積只有8平方米，但后來經過裝修的改建、擴建，所以面積達到《租賃合同》約定的面積160多平方米，所以《租賃合同》已明確約定了此情況；當時羅某某表示要持案涉物業的房產證去辦理出租屋備案，但張某某表示由于該登記面積太小，即使進行了出租屋備案登記，其也無法通過工商管理部門的公司設立登記，所以雙方協商以羅某某所有的另一商鋪廣州市天河區**大道北**號245鋪（以下簡稱245號鋪）的房產證去辦理備案，245號鋪房產證登記面積是36平方米，但245號鋪房產證保存在抵押銀行的，因此雙方達成口頭協議，由羅某某向銀行申請辦理245號鋪出租，羅某某在2013年9月3日后才取得銀行出具的《同意出租函》，但在銀行辦理手續期間，張某某多次糾纏吵鬧，認為羅某某拖延時間，并提出不同意以245號鋪房產證辦理備案，要求羅某某拿163平方米的房產證去備案，但由于羅某某將案涉物業與其他商鋪打通后，并沒有取得新的房產證，所以無法按照張某某要求辦理163平方米的出租登記備案，后張某某要求羅某某把所收取的全部款項退還并賠償裝修損失，張某某不再租賃案涉物業，羅某某對此不同意，所以就產生了本案訴訟。張某某則稱羅某某將案涉物業與其他鋪位打通并占用消防通道，所以其擔心以后相關部門檢查要由其承擔責任，且雖然羅某某同意以245號鋪房產證辦理出租屋備案，張某某也同意以245號鋪房產證辦理出租屋備案登記，但羅某某要求張某某承擔出租屋稅費，張某某不同意，所以最終沒有辦理成功備案登記。

訴訟過程中，張某某與羅某某于2014年3月17日辦理了案涉物業的交接手續，張某某將其在案涉物業內的物品全部搬走并將案涉物業交回羅某某。

張某某確認自2013年9月5日起沒有交納過租金、物業管理費、水電費。

羅某某稱張某某使用案涉物業期間拖欠物業管理費3423元、水電費1214.6元，張某某不予確認。羅某某提供了案外人廣州市德某物業管理有限公司（以下簡稱德某物管公司）的費用通知單、發票予以證明。費用通知單顯示236號鋪業主羅某某，面積8.3038平方米，管理費0元，2013年8月電費225.3元、公攤電費43.2元，2013年9月電費99.9元、公攤電費42.1元，2013年10月電費122.1元、公攤電費48.5元，2013年11月電費64.4元、公攤電費48.3元；發票顯示付款方為中某公司，開票項目說明為包括236鋪在內的9間商鋪的2013年7－8月電費、公攤電費，2013年9月電費、公攤電費，2013年10月電費、公攤電費。張某某確認上述證據的真實性，但認為上述證據無法證明案涉物業每月物業管理費具體金額。

對于張某某主張的裝修損失，其提供了恒*裝修設計工程有限公司的《收款收據》（顯示石膏板墻裝修65平方米，金額8000元）、廣宏不銹鋼裝飾經營部的《收據》（顯示鐵門2個，金額1800元）、廣州市某星廣告工程部的《收據》（顯示背景墻及水晶字招牌共計2000元）等證據。對于辦公設備費用，張某某提供了購買電腦的收據（顯示兩套電腦共6000元）、送貨單兩張（顯示辦公臺屏風、會議臺、辦公臺等共15420元）、收款收據（顯示寬帶預存話費5600元）等證據。對于廣告費損失，張某某提供了《南方都市報分類廣告認刊書》（顯示首付1個月押金及廣告費共26000元）。對于員工工資費用，張某某提供了員工工資表作為證據。羅某某認為上述證據不能證明是張某某實際發生的費用，且張某某亦未提供相關的轉賬憑證。另，張某某明確不申請對裝修損失進行鑒定。

原審法院認為：羅某某與張某某簽訂的《租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，其內容并無違反法律、行政法規的強制性規范，應屬合法有效，雙方應按約定履行義務。羅某某應按照合同約定將案涉物業交付給張某某使用，張某某應按照合同約定支付租金等款項。但在合同履行過程中，羅某某、張某某雙方卻因租賃合同登記備案問題而產生糾紛并導致《租賃合同》的最終解除，故本案中必須對租賃合同登記備案手續問題進行審查并對《租賃合同》的解除責任問題進行認定處理。

《租賃合同》并未對案涉物業的租賃合同登記備案問題進行具體約定，而根據《廣州市房屋租賃管理規定》第十二條規定，房屋租賃雙方當事人應當自簽訂、變更合同之日起3日內，到房屋所在地的街道、鎮出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續。該規定第十九條又規定，工商行政管理部門辦理工商營業執照登記時，對以租賃房屋為經營場所的，應當要求當事人提供經區、縣級市房地產租賃管理所登記備案的房屋租賃合同。由于案涉物業是出租用于辦公用途，即使《租賃合同》并未約定案涉物業的租賃合同登記備案問題，羅某某作為出租方有義務協助張某某辦理相關的租賃合同登記備案手續。根據已查明的事實可知，張某某向羅某某提出辦理租賃合同登記備案的要求后，羅某某認為應由張某某承擔相關稅費故雙方產生爭議；之后羅某某了解清楚租賃稅費金額后愿意承擔該稅費并同意辦理備案登記手續，但由于實際租賃的案涉物業面積與房地產權證中登記的236號鋪面積不相符，故張某某認為236號鋪房地產權證登記面積過小而無法辦理工商營業執照；在此情況下，羅某某又提出以其他商鋪的房地產權證辦理租賃合同登記備案，張某某表示同意后，雙方卻又產生糾紛并導致最終未辦理租賃合同登記備案且張某某要求解除合同、搬離案涉物業。其后，在本案訴訟過程中，張某某、羅某某于2014年3月17日辦理了案涉物業的交接手續，羅某某收回了案涉物業。《租賃合同》已實際解除、羅某某已收回案涉物業，因此，張某某要求解除《租賃合同》的訴訟請求、羅某某要求張某某交還案涉物業的反訴請求均已缺乏事實基礎，不予支持。對于《租賃合同》最終解除的責任問題，原審法院認為，張某某與羅某某實際租賃的為面積163平方米的物業，其有權要求以實際租賃的物業辦理租賃合同登記備案，但羅某某由于將幾間商鋪打通后并未取得新的房地產權證，導致無法對雙方實際租賃面積的物業進行租賃合同登記備案，在雙方無法協商解決的情況下，雙方的《租賃合同》最終解除，合同解除的責任應由羅某某承擔。

根據《中華人民共和國合同法》第九十七條規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案中，羅某某應對《租賃合同》的解除承擔責任，因此，其應將張某某所交付的押金24000元退還張某某，并根據合同約定向張某某支付違約金3000元。根據已查明事實可知，張某某已于2013年11月2日要求搬離案涉物業，但羅某某并未與其辦理交接手續，故自2013年11月3日起的租金損失應由羅某某自行承擔。而對于2013年11月2日之前的租金，由于案涉物業由張某某控制使用，故其應承擔相應期間的租金，但由于案涉物業一直未能辦理租賃合同登記備案并導致相關的工商營業執照手續未能辦妥，張某某租用案涉物業的目的未能達到，在此情況下，根據公平原則，綜合本案案情，酌情確定張某某應根據約定租金標準的一半向羅某某支付租金。由于張某某、羅某某均確認張某某自2013年9月5日起沒有交付租金，因此，張某某應向羅某某支付2013年9月5日起至2013年11月2日止的租金7733元（8000元／月÷2×（1＋28／30）月］，對于羅某某要求張某某支付的超出上述金額的租金的反訴請求，不予支持。由于雙方當事人一直就辦理租賃合同登記備案手續問題存在糾紛，且羅某某應對合同解除承擔責任，故羅某某要求張某某支付上述期間租金的違約金的反訴請求不予支持。對于羅某某要求張某某支付物業管理費、水電費的反訴請求，羅某某提供證據的費用通知單、發票并未顯示案涉物業的物業管理費金額、亦未顯示羅某某支付了案涉物業的物業管理費，故其要求張某某支付物業管理費的訴訟請求缺乏依據；由于羅某某、張某某并未能確認案涉物業的水電費金額，而上述費用通知單、發票顯示236號鋪2013年8月電費為225.3元、公攤電費為43.2元，2013年9月電費為99.9元、公攤電費為42.1元，2013年10月電費為122.1元、公攤電費為48.5元，上述電費共計581.1元，羅某某已代為支付了上述款項，因此張某某應向羅某某支付上述電費581.1元。而除此以外，羅某某未提供證據證明張某某使用案涉物業期間所發生且其已代為支付的其他費用，其應自行承擔相應的舉證責任，故對于羅某某要求張某某支付其他費用的反訴請求，不予支持。

對于張某某要求羅某某賠償裝修損失的訴訟請求，由于張某某未提供相關的裝修合同、亦未提供相關的支付憑證，其所提供的收據等證據并不足以證明其實際發生的裝修費用，其亦不申請對裝修損失進行評估鑒定，在此情況下，綜合本案案情，酌情判令羅某某賠償張某某裝修損失6000元；張某某要求羅某某賠償上述損失的利息的訴訟請求缺乏依據。對于張某某所主張的辦公設備費用，由于張某某已與羅某某辦理了案涉物業的交接手續，屬于張某某的財物已全部搬走，因此其要求羅某某賠償的辦公設備費用的訴訟請求缺乏依據。對于工資費用、廣告費損失、工商注冊費用，張某某提供的證據不足以證明其為實際支付費用，且屬于張某某經營過程中所產生的費用，其要求羅某某賠償的訴訟請求缺乏依據。

張某某、羅某某、中某公司均確認《租賃合同》簽訂主體為張某某、羅某某，故中某公司并非《租賃合同》的主體，其并不需對《租賃合同》的履行、解除承責。

綜上所述，原審法院依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十條的規定，于2015年6月12日作出判決：一、確認張某某與羅某某簽訂的《租賃合同》已解除；二、羅某某自本判決發生法律效力之日起10日內向張某某返還租賃押金24000元；三、羅某某自本判決發生法律效力之日起10日內向張某某支付違約金3000元；四、羅某某自本判決發生法律效力之日起10日內向張某某賠償裝修損失6000元；五、張某某自本判決發生法律效力之日起10日內向羅某某支付租金7733元；六、張某某自本判決發生法律效力之日起10日內向羅某某支付電費581.1元；七、駁回張某某的其他訴訟請求；八、駁回羅某某的其他反訴請求。

判后，上訴人羅某某不服，向本院提起上訴稱：1.原審判決以羅某某未取得新打通商鋪的房地產權證而導致雙方無法對實際租賃面積的物業進行租賃合同登記備案為由，認定租賃合同最終解除的責任在于羅某某，羅某某應承擔違約責任，缺乏事實和法律依據，應予糾正。合同第6條約定包括相關稅費的一切費用均應當由張某某承擔，即使羅某某不繳納備案合同所產生的稅費，也不構成違約。更何況，羅某某在得知張某某辦理營業執照需要合同備案及繳納稅費時，一直積極配合，多次協商，在一定程度上達成初步一致。但因案涉物業產權證上記載的面積過小，張某某表示該合同備案無法滿足公司設立登記的要求，雙方就此達成口頭協議，同意以羅某某所有的另一商鋪的房產證去辦理備案。在羅某某申請合同備案過程中，張某某由于經營不善，不愿意繼續履行合同，故意堅持要羅某某以租賃合同記載的物業面積來辦理備案登記，而這根本辦不到。張某某在合同履行過程中，一直以合同未予登記備案為由，長期拖欠案涉物業租金、管理費、水電費等，明顯違反合同約定，構成根本違約。2.原審判決對張某某實際搬離案涉物業的時間認定錯誤。張某某故意在2013年11月2日周六、羅某某一方無人在場時去進行搬遷，惡意制造事端。基于案涉物業內有很多東西是羅某某所有，為避免之后產生糾紛，羅某某不同意張某某在周六搬離，并特意告知張某某于上班期間進行交接，但此后張某某再也不予理會。直至2014年3月17日，雙方才辦理物品交接手續。3.原審判決張某某根據約定租金標準的一半向羅某某支付其拖欠的案涉物業租金，缺乏法律依據。水電費收據以及原審庭審筆錄足以證實張某某雖然沒有辦理工商營業執照，但事實上一直在進行經營，原審判決張某某只支付一半租金，既不符合事實，也沒有法律依據。4.原審判決羅某某賠償裝修損失6000元，缺乏事實依據。張某某既未提交裝修合同，也未提交相關的支付憑證，僅僅是提供了恒*裝修設計工程有限公司的《收款收據》，該收據不足以表明其實際發生的裝修費用，而在羅某某提議是否申請對裝修損失進行鑒定時，張某某明確不予申請，因此，原審法院在沒有查清張某某是否有實際發生該筆費用的情況下，判決羅某某承擔裝修損失沒有依據。據此，請求：1.維持原審判決第一、六項；2.撤銷原審判決第二、三、四、七、八項判決或者發回重審。

被上訴人張某某答辯稱：同意原審判決。

經審查，原審判決查明的事實有相應的證據證實，本院予以確認。

本院認為，本案爭議的焦點在于張某某能否以租賃合同未辦理登記備案手續為由主張解除合同。張某某與羅某某簽訂租賃合同后，承租了案涉物業。租賃合同未對房屋租賃合同的登記備案手續的辦理作出具體約定，雙方本應協商配合辦理手續。合同簽訂不久后，雙方因稅費的負擔問題發生爭議，根據《廣州市房屋租賃管理規定》第十條第一款第（九）項的規定，依法申報、繳納房屋租賃相應稅款是出租人的義務，因此，在雙方無法協商一致時，應當按照相關法律法規來確定房屋租賃的稅費負擔，根據上述規定，本案房屋租賃的稅款應當由羅某某負擔。由于羅某某不履行交稅義務致使合同登記備案不能完成，根據《廣州市房屋租賃管理規定》第十九條“工商行政管理部門辦理工商營業執照登記時，對以租賃房屋為經營場所的，應當要求當事人提供經區、縣級市房地產租賃管理所登記備案的房屋租賃合同”的規定，也直接導致張某某未能辦理經營所需的工商營業執照手續，合同目的無法實現。因此，張某某有權提出解除合同，原審判決認定合同解除的責任應由羅某某承擔，并無不當。至于羅某某上訴主張根據合同第六條的約定包括相關稅費的一切費用均應當由張某某承擔，由于該條只是約定張某某“自行辦理相關手續、承擔相關責任”，并未明確房屋租賃所產生的稅費由張某某負擔，且根據《中華人民共和國合同法》第六十二條第（六）項“履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔”的規定，依法繳納房屋租賃相應稅款是羅某某作為出租人的法定義務，因此羅某某根據該條約定主張其不繳納備案合同所產生的稅費不構成違約，缺乏法律依據，本院不予支持。由于張某某簽訂合同的目的無法實現，且合同解除的責任在于羅某某，因此，原審判決張某某只需按照合同約定租金標準的一半支付從2013年9月5日起至2013年11月2日的房屋租金，并無不當，本院予以維持。

關于羅某某上訴主張張某某長期拖欠案涉物業租金、管理費、水電費等，構成根本違約的問題。《中華人民共和國合同法》第六十七條規定：“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”《廣州市房屋租賃管理規定》第十二條第二款規定，房屋租賃雙方當事人應當自簽訂、變更合同之日起3日內，到房屋所在地的街道、鎮出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續。羅某某與張某某于2013年7月22日簽訂租賃合同后，張某某已依約支付了2013年8月的房屋租金，根據上述規定，雙方應當在簽訂合同之日起3日內辦理房屋租賃登記備案手續，由于羅某某不履行交稅義務致使合同登記備案不能完成，張某某作為后履行一方有權暫不支付房屋租金，并不構成違約。羅某某的該項上訴主張，缺乏法律依據，本院不予支持。

關于張某某實際搬離案涉物業的時間認定。雖然張某某于2013年11月2日要求搬離案涉物業時，沒有提前通知羅某某到場，但當天物業管理處工作人員已經電話告知羅某某，并應羅某某要求未開具放行條，說明羅某某對張某某要求搬離案涉物業的意思表示是明知的，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十九條“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償”的規定，在羅某某拒絕張某某當天搬離案涉物業后，為防止損失的進一步擴大，羅某某應當就交接問題及時與張某某溝通協商，現羅某某提交的證據并不足以證明其已告知張某某在上班期間進行交接，因此，原審判決認定羅某某拒絕辦理交接手續，并判令羅某某自2013年11月3日起的租金損失由其自行承擔，并無不當，本院予以維持。至于裝修損失，張某某在原審期間已經提交證據證實張某某為開展經營活動，實際產生了裝修費用，因此，原審判決結合本案案情酌情確定裝修損失為6000元并無不當，本院予以維持。

綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。羅某某的上訴請求理由不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1880元，由上訴人羅某某負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　黃文勁

審　判　員　苗玉紅

審　判　員　鐘淑敏

二〇一五年九月十八日

書　記　員　劉　琦

書　記　員　邱穗珠

租賃合同糾紛