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河南省南陽市宛城區人民法院

民事判決書

（2014）宛民初字第1357號

原告（反訴被告）岳*，男，漢族，19**年**月**日出生，住**縣**鎮**巷。

委托代理人尹振紅、李舜佶，河南豫宛律師事務所律師。特別授權。

被告（反訴原告）南陽***體育園管理有限公司

法定代表人陳*義，任經理職務。

地址：南陽市**大道****商務樓。

委托代理人周麗、袁娟，河南梅溪律師事務所律師。一般代理。

原告岳*與被告南陽***體育園管理有限公司（以下簡稱***公司）房屋租賃合同糾紛一案，原告于2014年6月6日訴至本院，本院于同日作出受理決定，并依法組成合議庭，被告在法定期間內向本院提起反訴，本院于2015年12月10日公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）岳*的委托代理人尹振紅、李舜佶，被告（反訴原告）***公司的委托代理人周麗、袁娟到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告（反訴被告）訴稱，2013年4月份，原告租賃被告位于南陽**體育園的房屋從事餐飲產品制售，雙方簽訂了租賃合同。原告在經營過程中，被告拒不履行協助義務。2014年4月22日，被告以原告拖欠電費為由，下發了一份《電費催繳單》，限原告于2014年4月26日前把所欠電費交至李寧體育園財務處。但被告于2014年4月22日上午11點就故意停了原告所租房屋的電，一直到當天晚上8點多才來電；2014年4月24日下午3點30分停電，一直到2014年4月26日下午5點50分左右來電，導致原告不能正常營業，冰柜中存放的食品全部變質、不能食用，造成實際經濟損失20多萬元。綜上為維護原告合法權益，特訴至貴院，請求：1、判令被告賠償原告經濟損失10萬元；2、訴訟費由被告承擔。

原告（反訴被告）向本院提交如下證據:

1、房屋租賃合同。證明雙方存在租賃關系，出租方沒有提供合法的產權證明；2、電費催交單。證明出租方通知的是2014年4月26日之前交電費，該單據也是停止供電日期的證明；3、電費的收款收據。證明承租方已在2014年4月26日交過電費；4、證人證言兩份。岳*平證明2014年4月22日中午承租方在沒有接到出租方通知的情況下突然停電，4月24日下午3點鐘左右又突然停電；殷*廣證明2014年4月26日下午出租方又停電，除西餐廳外其他場合均有電；5、公證書一份。證明2014年4月26日下午出租房停電，承租方冰柜內的存放物質變質；6、7份進貨單。證明承租方冰柜內存放的物品。

被告（反訴原告）***公司辯稱，原告起訴內容與事實不符，理由如下：1、被告已經按照合同約定給原告交付了房屋，而原告沒有按照合同約定支付首期租金；2、原告沒有按照合同約定按時足額繳納電費；3、2014年4月22日停電系故障，已經報修有關單位盡力做出了處理；4、冰柜存放食物損失10萬元沒有事實依據：1）10萬元損失沒有專業評估機構評估，損失數額沒有依據；2）在停電當時冰柜里是否存放有食物以及存放有什么食品？數量多少？價值多少？均沒有依據；3）假設停電當時有價值10萬的食品，但食品是否變質不能食用，需要專門機構出具鑒定報告；5.三百萬經濟損失更是沒有任何依據。

被告（反訴原告）***公司向本院提交如下證據：

第一組：1、租賃合同；2、電費催交單及電費繳納收據；3、停電維修單。證明：合同第四條4.2項首期租金應當在本合同簽訂之日三個工作日內支付，而合同系2013年4月19日簽訂，岳*沒有按照合同約定支付首期租金；岳*也沒有按照約定按時足額繳納電費；2014年4月22日停電系故障所致。證明岳*一直在占有使用著租賃房屋。第二組：1、南陽市建設用地規劃許可證副證復印件一份及規劃圖圖紙兩張；2、營業執照一份。證明南陽***體育園管理有限公司系合法機構，其建筑物系主管部門批準建設的。

被告（反訴原告）***公司對原告（反訴被告）證據質證意見為：對證據1租賃合同本身沒有異議，對證明方向有異議，合同約定的內容與產權證明無關。對證據2真實性有異議，不是我們公司下發的。對證據3真實性無異議，但2014年4月26日繳納的是拖欠很久才繳納的。對證據4真實性有異議，一是按照法律規定，證人應當出庭作證；二是證人是岳*的姐姐，是利害關系人。對殷*廣證言真實性有異議，沒有到庭，另外2014年4月26日下午已經來電，證言不屬實。對證據5公證書真實性無異議，但不能證明停電的事實，且公證內容與本案沒有關聯性。對證據6真實性有異議，進貨單不是正規發票，且不能證明進貨單上的食品就是停電當時放在冰柜里的食品。

原告（反訴被告）對被告（反訴原告）***公司證據質證意見為：對證據一1租賃合同沒有異議，對2電費催交單真實性無異議，但是沒有顯示停電前對岳*有書面催繳通知和停電通知，對3維修單真實性沒有異議，但僅能證明4月22日當天因故障停電，不能證明4月26日有故障。對第二組真實性沒有異議，但不能證明李寧體育園與南陽***體育園管理有限公司是同一主體，不能證明南陽***體育園管理有限公司擁有合法租賃權。

反訴原告（本訴被告）***公司訴稱，反訴人與被反訴人于2013年4月19日簽訂了房屋租賃合同。反訴人將座落在南陽市**體育園羽毛球館面積為550平方米的建筑物出租給被反訴人作為餐飲產品制售使用。合同簽訂后，反訴人依約向被反訴人交付了租賃物，并給予被反訴人免收10個月租金的優惠政策（自2013年8月1日至2014年6月1日止）。而被反訴人并未按照約定全面履行合同，時至今日，除簽約時交付保證金22000元外，首期租金至今未付（即應于2013年4月21日合同簽訂之日三日內交付），就日常用量最大的電費，也是經反訴人每月多次催要無果，下發催交單后方才交付。合同中約定的水費、物業管理費、有線電視費、通訊費等其他費用從合同簽訂至今也未支付。綜上，被反訴人的種種違約行為，導致雙方合同無法繼續履行，為維護反訴人的合法權益，訴至貴院，請求：1、判令被反訴人支付首期租金66000元（2014年6月1日-2014年9月1日）；2、判令解除雙方簽訂的房屋租賃合同；限期搬離清*所租房屋，并賠償逾期搬出所租房屋租金（每月22000元，2014.9.2-2015.12.10共計15個月X22000元=330000元）；3、判令被反訴人承擔違約金613800元（自2013年4月21日<合同簽訂之日三日內>起按首期租金1%的標準向反訴人承擔違約金至租金清償之日止<截止2015.12.10日違約金為66000×31個月×30×1%=613800元）；以上共計1009800元。4、反訴費由被反訴人承擔。

反訴原告（本訴被告）***公司未向本院提交證據。

反訴被告（本訴原告）岳*辯稱，一、被反訴人拒絕支付房屋租賃費是有依據的。1、反訴人不能提供出租房屋的合法證明。根據反訴人與被反訴人簽訂的《房屋租賃合同》，反訴人除將房屋租賃給被反訴人外，還要保證自己有該房屋的合法證明。但本合同簽訂后，反訴人雖然將房屋交付給了被反訴人，但并沒有按照合同約定提供該房屋的產權證明，導致被反訴人無法辦理餐飲經營許可證明，工商登記機關下達處罰通知，給被反訴人造成嚴重影響，而反訴人卻拒絕配合，不履行合同義務。《合同法》第94條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表示不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；(四)當事人一方遲延履行主要債務或者有其他違約行為，致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”本案中，反訴人不提供出租房屋的產權證明，導致被反訴人不能辦理餐飲服務的經營許可證明，其違約在先，被反訴人是在反訴人先行違約的情況下才拒絕支付房屋租賃費用。《合同法》第66條規定：“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行前有權拒絕其相應的履行要求。”2、反訴人沒有經營。反訴人租房是為了經營使用，于2013年4月份因工商局下發處罰通知后，開始停止營業，其后多次找反訴人提供出租房屋的產權證明，反訴人不予提供，所以至今一直關門，沒有經營。綜上，反訴人不提供出租房屋的產權證明，導致被反訴人不能合法和正常經營。因此，被反訴人拒絕支付房屋租賃費是有依據的。二、租賃合同沒到期，反訴人不能解除合同。雙方簽訂的《房屋租賃合同》中約定，租賃期限為八年，現在租賃期限沒有屆滿，反訴人提出解除合同屬于違約。被反訴人沒有交房租是反訴人違約在先所采取的救濟措施，具體理由見第一條詳述。三、反訴人違反誠信原則，給被反訴人造成損失，應承擔賠償責任。雙方簽訂的《房屋租賃合同》中約定，反訴人應提供出租房屋的產權證明，但遲遲不予提供，導致被反訴人不能正常經營，反訴人應對被反訴人的損失承擔賠償責任。在雙方房屋租賃費用優惠期限內反訴人無故擅自停電，不僅造成違約，而且給被反訴人造成了較大的經濟損失，反訴人應當對自己的違約行為承擔相應的民事責任，但是反訴人反而追究被反訴人的違約責任，實在是有所牽強。根據《中華人民共和國合同法》第三十九條規定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。反訴人與被反訴人簽訂的房屋租賃合同第十條第五款涉及的內容應屬于無效條款。

反訴被告（本訴原告）岳*未向本院提交證據。

經審理查明，2013年4月19日，***公司作為甲方，岳*作為乙方，雙方簽訂《房屋租賃合同》一份，內容為：“…1.1甲方出租給乙方的房屋的主要情況如下：座落南陽市**體育園羽毛球館建筑面積室內面積450平方米，室外面積100平方米，公交550平方米。1.2甲方作為該房屋的出租方擁有合法的資格及權屬，與乙方建立租賃關系及交接租賃標的物。…2.1乙方向甲方承諾租賃該房屋作為餐飲產品制售使用，其經營項目、產品、方式、范圍等經營業態由乙方以書面形式報甲方確認后方可進行經營。乙方保證遵守國家和本市有關房屋使用和物業管理的規定并取得經營所需的一切相關資質及法律手續；遵守甲方園區的所有管理規章、制度和承擔相關違規的責任。2.2乙方保證在租賃期內未征得甲方書面同意以及按規定須經有關部門審批而未核準前，不得改變原有的經營狀態和房屋用途。…3.1交付日期：甲乙雙方約定，甲方于2013年8月1日向乙方交付該房屋。乙方于2013年9月30日完成裝修并試營，2013年10月1日開始試運營。如因政府等不可抗原因造成施工時間調整，乙方需經甲方提前通知后方可進行施工，即合同期限視具體情況順延。裝修前必須向甲方提交書面裝修方案及申請并得到甲方書面同意后方可進場施工裝修。若需向有關部門申請審批的，則經批準后方可進行裝修。3.2租賃期限：該房屋租賃期為8年，自2013年8月1日起至2021年8月1日止。…4.1甲乙雙方約定，甲方定期向乙方收取租金。該房屋的月租金為人民幣22000元【40元/月平方米】。4.2支付方式：按季支付。乙方應于每季度開始前15天向甲方支付當季租金。逾期支付的，每逾期一日，則乙方應按當季租金的1%向甲方支付違約金，首期租金應于本合同簽訂之日三個工作日內支付，從第二個租金開始依照前述約定按季支付；最后一個租期不滿一個季度的，其租金合并于前一季度租金一并支付。4.3優惠措施：從甲方交付房屋給乙方之日起至2014年6月1日止，由乙方對房屋進行裝修及試營，該期間免收乙方租金，但其他所有費用按照本合同之約定有乙方交納。…5.1甲乙雙方約定，甲方交付該房屋當日，乙方應向甲方交付房屋租賃保證金，保證金為人民幣22000元。租賃關系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方。5.2租賃期間，使用該房屋所除租金外所發生的但不限于：水費、電費、供暖費、有線電視費、物業管理費、通訊費用、房屋和設備日常維修等費用以及乙方行為造成的房屋設備損害由乙方承擔。房屋非日常維修除乙方造成的損害之外，由甲方承擔。…9.2甲乙雙方同意，一方存在下列違約情形之一的，另一方有權并直接書面通知另一方解除本合同，違約一方，應向另一方按當季租金額的雙倍支付違約金；給對方造成損失的，支付的違約金不足抵償對方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分：（一）甲方未按時交付該房屋，經乙方書面催告后30日內仍未交付的；（二）見本合同地6.6條款；（三）乙方未征得甲方同意改變房屋用途的，或未經甲方及相關部門同意進行裝修或改變承租房屋、結構或不進行合理的日常維護造成承租房屋，嚴重損害的。（四）乙方擅自轉租房屋、轉讓房屋承租權或與他人交換各自承租的房屋的以及用承租房屋與他人進行合作經營的；（五）乙方逾期10日不付清租金，或其他任何應付費用的。發生上述情形之一時，單方決定解除合同的，解除合同通知直接送達或以雙方在本合同中確定的住所地郵寄送達，到達時生效。（六）見本合同地11.5條款…10.5乙方有違約行為時，甲方有權采取停水停電及加鎖封門措施，直至乙方按合同完全履行為止。…11.14甲乙雙方在履行本合同過程中發生爭議，應通過協商解決，并簽訂補充協議，補充協議與本合同同等法律效力；協商不成的，雙方同意選擇依法向房屋所在地法院起訴方式解決。……”，合同簽訂當日，岳*向***公司交納22000元房屋租賃保證金，***公司于8月1日將涉案房屋交付給岳*。***公司分別于2013年11月21日、12月22日及2014年1月23日、3月7日、4月18日、5月18日、6月20日向岳*下發“電費催繳單”。2014年4月26日，岳*向***公司交納20000元電費，***公司向其出具了收據，主要內容為：“今收到陽光沙灘中西餐廳摘由電費（此費用為預結費用具體電量以電費單位統計數為準）”。岳*于2014年4月26日向南陽市宛都公證處申請辦理保全證據公證，該公證處于4月26日下午派員到現場進場現場查看、拍照、錄像等，于2014年4月30日作出（2014）宛市證民字第1904號公證書。2014年5月21日南陽市工商行政管理局宛城分局向岳*下發宛工商示字（2014）0521號行政提示書，主要內容為“…本局在日常監督檢查中，發現你單位無照經營…”。

岳*于2014年6月6日將***公司、賈*訴至本院，請求二被告賠償其經濟損失100000元并負擔訴訟費用，后于2014年9月17日向本院遞交增加訴訟請求申請書，請求增加一項訴訟請求：“解除原、被告之間的租賃合同，并賠償因合同解除給原告造成的直接經濟損失叁佰萬元整”，并請求對投資進行評估鑒定，2015年9月1日，岳*撤回對賈*的起訴及2014年9月17日增加的訴訟請求。2015年12月29日，***公司撤回對岳*的反訴。

上述事實，有當事人陳述、房屋租賃合同、收據、公證書、電費催繳單、行政提示書等證據佐證，在庭審中均向雙方當事人進行了出示或宣讀，并經雙方當事人進行了質證，已記錄在卷，足以證實。

本院認為，一、原、被告經過平等協商，自愿簽訂房屋租賃合同，系雙方當事人的真實意思表示，并不違反法律強制性規定，原、被告之間的房屋租賃合同是合法有效的。原、被告應按照合同約定享受權利及履行義務。二、根據合同約定，原告應于2013年4月22日前向被告支付首期租金，但是原告一直未支付；另原告多次經被告催要電費，原告的行為已經違反房屋租賃合同約定，其行為已經構成違約。三、原告訴稱因被告停電導致其損失100000元，但是其提供的證據不能證實其損失，也不能證明損失與被告具有關聯性，原告的訴訟請求，因證據不足，本院不予支持。四、被告在法定期間內提出反訴，但未在指定期間內交納案件受理費，且于2015年12月29日向本院遞交撤訴申請，故對其反訴，本院按撤訴處理。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百零七條、第一百零八條、第二百一十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四之規定，判決如下：

駁回原告岳*的訴訟請求。

案件受理費2300元，由原告岳*負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河南省南陽市中級人民法院。

審判長　李　立

審判員　李林峰

審判員　李銘霞

二〇一六年一月五日

書記員　楊　陽

房屋租賃合同糾紛