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青海省西寧市城東區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）東川初字第200號

原告韓某，女，19**年**月**日生，漢族。

原告羅某，男，19**年**月**日生，漢族。

二原告委托代理人樊某、謝某，方圓第四法律服務(wù)所法律工作者。

被告史某，女，19**年**月**日生，漢族。

被告韓某甲，男，19**年**月**日生，漢族。

二被告委托代理人侯浩，北京市漢卓（西寧）律師事務(wù)所律師。

原告韓某、羅某與被告史某、韓某甲確認合同有效糾紛一案，本院受理后，依法由審判員趙志兵獨任審判，公開開庭進行了審理。原告韓某、羅某及其委托代理人樊某、謝某，被告史某、韓某甲及其委托代理人侯浩均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告韓某、羅某訴稱，第一被告系第一原告的母親。第一被告住房一套，面積為89.23平方米。二原告于2013年8月15日交清房款171067元，于2013年9月6日二原告與二被告簽訂了該住房的買賣合同，合同第二條約定：“2013年9月6日房屋所有權(quán)歸乙方（韓某、羅某）”，合同第四條約定：“雙方簽字后生效，甲乙雙方不得反悔”。合同簽訂后，原告于2013年9月11日開始裝修，于2013年10月底裝修完工（裝修費共計85000元）即入住至今。近期，因村上開始為房屋辦理土地使用權(quán)證，原告找到被告要求將土地使用權(quán)證辦在原告名下，才得知被告已經(jīng)反悔。之后，考慮到原、被告間的關(guān)系，原告先后請村委書記、阿姨、法律工作者等從中調(diào)解，但被告堅決不同意。無奈，訴至法院，要求依法確認原、被告簽訂的《房屋買賣合同》有效，本案訴訟費由被告承擔(dān)。

原告為證明其主張向本院提交以下證據(jù)：

1、房屋買賣合同，證明房屋賣給原告的事實；原告于2013年8月15日已經(jīng)付清房款；

2、房屋交款收據(jù)，證明房款已經(jīng)交清的事實；

3、戶籍證明，證明原告韓某與被告史某系母女關(guān)系；史某系某村菜農(nóng)，韓某系村民；

4、裝修合同及支付裝修款，證明該房由原告裝修及入住至今的事實；裝修款由原告支付的事實；

5、電話錄音刻制的光盤，證明該房屋賣給韓某的事實；該房屋買賣后房款已經(jīng)由原告支付給被告，被告認可的事實。

被告史某、韓某甲辯稱，原、被告于2013年9月7日簽訂的《房屋買賣合同》違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。該房屋系新村安置房，被告對該房屋僅有居住使用權(quán)，并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)。且根據(jù)某新村住宅分配第十一條規(guī)定，住房分配到戶后，不得隨意倒賣、轉(zhuǎn)讓。某村作為集體土地的所有人，并未同意買賣合同，被告無權(quán)處分該房，合同無效。考慮到原、被告關(guān)系，簽合同的初衷只是讓解決住房問題，按村委要求交納房款，且原告并不符合新村安置條件，被告也并未在買賣合同中獲取任何利益。故原告訴求無法律依據(jù)，雙方簽訂的合同為無效合同。

被告為證明其主張向本院提交以下證據(jù)：

1、房屋買賣合同，證明合同內(nèi)容違反法律強制性規(guī)定；

2、賬薄，證明訴爭房屋使用權(quán)為被告；

3、新村分配方案及證明，證明訴爭房屋被告只有居住使用權(quán)利，不準(zhǔn)對外出售、倒賣、轉(zhuǎn)讓。

經(jīng)本院依法組織舉證、質(zhì)證，在質(zhì)證過程中，被告對原告提交的3、5號證據(jù)的真實性及證明方向均不持異議，對1、2、4號證據(jù)真實性不持異議，但對證明方向有異議，認為合同內(nèi)容違反法律規(guī)定，不能證明房款已經(jīng)付清，并且由原告已經(jīng)付清；裝修合同前后蓋章和簽名不一致及其支付款項應(yīng)該有發(fā)票。原告對被告提交的1號證據(jù)真實性、證明方向不持異議，認為國家沒有強制性規(guī)定，村民之間不能買賣；對2號證據(jù)真實性不持異議，對證明方向有異議，認為分配資格和房屋買賣系兩個法律關(guān)系，并不是隨意買賣，分配方案并不是村規(guī)民約，沒有強制性規(guī)定村民之間不能買賣房屋；對3號證據(jù)真實性、證明方向均不予認可，認為樓盤村委給了開發(fā)商，開發(fā)商對外出售，且樓盤并不只是小產(chǎn)權(quán)。經(jīng)質(zhì)證，本院認為，原告的證據(jù)能夠證明其主張，為有效證據(jù)。

經(jīng)審理查明，第一被告系第一原告的母親，二原告、二被告均為夫妻關(guān)系。原、被告于2013年9月6日簽訂《房屋買賣合同》，被告將分配所得的住房一套賣于原告。原告于2013年8月15日交清房款171067元，花費裝修款共計85000元，并入住至今。原告為辦理該房屋土地使用權(quán)證與被告發(fā)生爭執(zhí)，被告認為該《房屋買賣合同》無效。

本院認為，原、被告均系村民，且屬親屬關(guān)系，在新村住宅樓分配時，原告并未分配取得住宅，而被告將分配所得的住宅轉(zhuǎn)讓予原告，雙方隨即簽訂《房屋買賣合同》，且該住房款項及裝修款均由原告支付，并且由原告入住至今，原、被告的行為不違反國家法律禁止性規(guī)定，系雙方真實意思表示，該合同為有效合同。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有居住使用權(quán)。作為小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的，其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部可以轉(zhuǎn)讓、置換。本案原、被告均系村民，屬于同一集體經(jīng)濟組織成員，房屋系親屬內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、買賣，且該房已由被告交清購房款后在居住、使用，故原告訴求有理，本院應(yīng)予支持。被告以二原告未取得房屋所有權(quán)未征得村委同意的辯稱理由不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，判決如下：

依法確認原告韓某、羅某與被告史某、韓某甲簽訂的《房屋買賣合同》有效；

案件受理費減半收取2525元，由被告負擔(dān)。在本判決生效后十日內(nèi)給付原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于西寧市中級人民法院。

審判員　　趙志兵

二〇一四年十二月十日

書記員　　陳順蓮

合同有效糾紛案