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河南省許昌市中級人民法院

民事判決書

（2014）許民一初字第432號

原告朱某某。

委托代理人賴鍵，河南先利律師事務所律師。

被告許昌某某房地產有限公司，住所地許昌市某某路**號。

法定代表人文某某，該公司董事長。

委托代理人琚順興，河南世紀風律師事務所律師。

第三人劉某某。

委托代理人劉峰、周凱，河南君志合律師事務所律師。

原告朱某某訴被告許昌某某房地產有限公司（以下簡稱某某公司）、第三人劉某某商品房買賣合同糾紛一案中，原告朱某某于2014年12月15日向本院起訴，本院于2014年12月17日受理后依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原告朱某某的委托代理人賴建，被告許昌某某房地產有限公司的委托代理人琚順興，第三人劉某某的委托代理人劉峰、周凱到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告朱某某訴稱，2014年12月4日，原告與被告簽訂了2份商品房買賣合同，合同約定：原告購買位于許繼大道以南、五一路以西某某園小區*號樓南1、南2商鋪，總價款為529.001萬元。合同還約定了其它事項。合同簽訂后，原告支付了全部房價款。2014年12月9日，原告得知被告又將該兩套商鋪賣給第三人。原告認為，被告的行為已嚴重違反了雙方所簽訂的合同，被告與第三人共同侵害了原告的合法權益。故原告特向法院提起訴訟，請求法院依法判決被告繼續履行與原告簽訂的商品房買賣合同，確認被告與第三人簽訂的商品房買賣合同無效，以維護原告的合法權益。

許昌某某房地產有限公司答辯稱，某某公司和許昌意某某精機有限公司的法定代表人都是文某某。這個公司是各自具備法人資格的獨立公司。1、某某公司與原告朱某某簽訂《商品房買賣合同》后之所以就同一房產與第三人再次簽訂買賣合同，是因為受到第三人威脅和欺騙所致。2、某某公司與第三人劉某某簽訂的《商品房買賣合同》應依法確認為無效。第三人劉某某明知某某房產與朱某某已經簽訂《商品房買賣合同》，繼續威脅與欺騙某某公司與其簽訂合同，主觀具有惡意；某某公司沒有義務承擔和償還許昌意某某精機有限公司債務；第三人雖然到房產管理部門進行了備案登記，但并未向某某公司支付分文房款，某某公司不承認與第三人簽訂房屋買賣合同的效力。

第三人劉某某答辯稱，1、根據本案朱某某的訴狀，以及某某公司的答辯內容來看，劉某某對本案爭議商鋪享有獨立的請求權，應當作為有獨立請求權的第三人參加訴訟，而不是由原告將劉某某列為第三人，更不應當將劉某某作為原告的訴訟對象來參加訴訟。2、原告將有獨立請求權的第三人劉某某作為訴訟對象本身就是錯的，本案訴訟純屬原告與被告惡意串通，偽造合同，虛構交易關系，使用作廢的法律文件作為手段意圖侵害劉某某的利益而惡意制造的訴訟，應當依法駁回原告的全部訴訟請求。3、劉某某與某某公司之間的房產買賣關系簽署了合同，依法進行了預售登記備案，并且向國家產權法定機構進行了所有權的預告登記，劉某某已經實際占有，按照最高人民法院物權順位保護精神，劉某某對涉案房屋所享有的權利應當依法優先予以保護。

根據原告朱某某起訴和被告許昌某某房地產有限公司、第三人劉某某答辯意見，并征得當事人同意，本院確認本案爭議焦點為：朱某某與某某公司簽訂的房屋買賣合同是否有效，劉某某與某某公司簽訂的房屋買賣合同是否有效。

原告朱某某為支持自己的訴訟主張，向本院提交以下證據：

第一組：編號為2011***12、20111***13的兩份商品房買賣合同。證明原、被告于2014年12月4日簽訂了兩份商品房買賣合同，交易的房屋是被告開發的某某苑小區*號樓*單元2層的南1、南2商品，南1商品的交易價格是2879800元，南2商品的交易價格是2410210元，總價款是5290001元。

第二組：銷售不動產統一發票。發票號碼為00541266，金額是2410210元；另一個發票號碼為005****1267，金額是2879800元。證明原告為購買房屋交納的房款，被告對此予以認可。

第三組：收款收據、轉款憑證及函和協議。1、票號為0011902、0011903、0011904的三張收款收據，繳款人為原告，收款人為被告，用途是付房款，時間分別是2014年12月1日，2014年12月4日，2014年12月4日，金額分別是2113135元、1800000元、186865元。2、轉款手續兩份，分別是2014年12月1日的許昌銀行股份有限公司網上銀行業務專用憑證，由王某轉給被告2113135元，另外一份是2014年12月4日的回單，由王某轉給史某1800000元。3、被告寫給原告的函和公證書。函的內容是要求原告將1800000元直接轉給史某，以便解除本案所涉房屋在房管部門的備案，同時，該款作為原告的購房款。公證書的主要內容是說本案所涉標的原來以房屋買賣的名義賣給了史某，后來史某和被告解約，被告需要退換史某款項。被告用王某的1800000元還給了史某。4、證人證言。王某證明，該兩套房的房款是原告通過王某的個人賬戶支出的，且得到被告的指示和認可。原告特申請王某出庭作證。5、2014年12月5日協議書一份，主要內容是變更了合同約定的付款條件，由原告的一次性付款變更為房產備案后付清剩余房款。證明原告向被告購買某某苑小區*號樓*單元2層的南1、南2商品，房款由原告通過王某支付。由于該兩套商鋪已被被告以房屋買賣的名義賣給史某，為解除被告與史某的約定，原告應被告要求，將1800000元轉給史某，以便解除史某的備案，同時便于將房屋備案在原告名下。在付款問題上，原、被告將合同中約定的一次性付款變更為備案后付清余下房款。需要說明的是，186865元是用現金支付的，故原告共支付給被告410萬元。

第四組：物證、鑰匙兩套。證明原告購買房屋后，被告將該房屋的鑰匙交予原告，后來第三人擅自將該房屋門鎖更換，原告發現后，要求被告重新更換門鎖，并將新鎖的鑰匙交予原告。說明被告已經將該房屋交付給原告。

第五組：第三人的身份證及收款收據。1、劉某某的身份證，證明劉某某的個人情況。2、收款收據，票號為021152、021153的兩張收款收據，交款人為劉某某，收款人為被告，用途是付房款（*號樓南1、南2商鋪），時間均為2014年12月8日，金額分別為5236000元、4382200元。兩張收款收據均表明“未付款、僅作合同附件用”。證明在原告與被告簽訂了購房合同且在原告有條件付清全部房款后，被告又將本案所涉房屋賣給了第三人劉某某，且在房管部門進行了備案，但是劉某某并沒有支付任何房款，說明被告和劉某某為不讓原告得到合法利益，惡意串通，以一房二賣的形式損害原告的合法權益。

被告某某公司對原告朱某某提交的證據質證意見如下：對兩份合同真實性無異議，是某某公司與朱某某簽訂的真實意思表示。對原告提供其他證據的真實性以及證人證言的真實性均無異議。

第三人劉某某對原告朱某某提交的證據質證意見如下：1.對第一組的該兩份證據有異議。該兩份合同純屬本案的原告與被告惡意串通，偽造而來。這份合同落款處記載簽署日期是2014年12月4日，但是合同內容第八條記載的房屋交付時間是一年半之前，也就是2013年8月31日，這份合同存在履行期限和成立時間倒置的現象，這就是意味著某某公司在簽署合同時就已經違約了。其次合同第四條所記載的交易價款是每平方米11000元，但是許昌市任何一個主街道商鋪的平均價格均已經在每平方米兩萬元以上。原、被告雙方以這么低的交易價格，足以反映該交易關系是存在不正常情況的。按照合同第六條的約定，交易價款支付時間和支付節點是2014年12月4日，而且是一次性付款，但是我們了解到實際情況與這個合同的內容并不相同。按照第24條的約定，這兩份商品房買賣合同沒有向國家相關機構辦理國家備案登記手續。綜上，該組證據是不真實的虛假的合同。2.對證人證言：證人王某當庭陳述自己的身份，是涉案房屋的合伙購買人，王某的身份應當是本案的必要共同原告，不應當作為證人出庭作證。請求人民法院依照民事訴訟法的規定，依法追加王某作為共同原告參加訴訟。其次王某與本案原告屬于合伙關系，存在利害關系，其證明不能單獨作為認定本案事實的依據。王某關于轉款給史某，以及有關轉款系用于購買本案爭議房屋的說法，與其與史某、某某公司在公證處所做的公證書的內容相矛盾，與其轉款憑證所記載的轉款用途的內容相矛盾，與史某所做的證言的內容相矛盾，不應予以采信。3.針對收款收據，對其真實性有異議，是原、被告惡意串通所產生的，不能對抗第三人。其中12月1日的收據，是在原、被告雙方合同尚未成立的情況下產生的，與邏輯不符。同時與王某轉款的銀行憑證所記錄的轉款用途不符。12月4日的收款收據所記載的內容，與王某、某某公司、史某所做的公證書內容不符，與轉款的用途不符。4.針對發票，對其合法性、真實性以及關聯性均有異議。按照發票開具常識，以及國家發票開具法規，不動產銷售的統一發票應當采用打印機打印，而這兩份發票上本身所記載的開具特征中，就包括了機打代碼、機打號碼、機器號碼以及密碼區四種信息，但該兩份發票完全是手工填寫，與發票本身所記載的內容相矛盾，因此是不合法的。經向國家稅務機關核實查詢，這兩份發票在開具當時，就已經作廢。所以該兩份發票是假發票，不具有證明力，最多反映出原、被告雙方依據發票所產生的交易關系已經作廢。5.針對公證書及所附協議，對其真實性和合法性無異議，但對其關聯性有異議。該公證書僅證明了王某代替某某公司向史某支付了退房款，但是并沒有證明王某支付的是購房款，更沒有證明這個款項與朱某某存在關系。如果說該協議書當中王某支付給史某的款項，是王某向某某公司支付的購房款，或者是代替朱某某向某某公司支付的購房款，則應當在該協議書中加以明確，而且具備明確的條件，但是沒有作出這種明確，恰恰說明該筆款項與原告所主張的購房事項是沒有關系的。該協議書所記載的甲方史某，作為涉案房屋的原購買人，對涉案房屋的交易安全，以及后續購買人最具有發言權，具體內容隨后我方會提交法庭。6.針對某某公司對朱某某出具的轉款函，系偽造，系事后添補的偽證，也是為了侵害第三人利益而惡意串通的結果。請求對該函件的自己形成時間進行司法鑒定。同時該函件的內容與公證書內容相矛盾，與史某的證人證言相矛盾。7.針對朱某某與某某公司的協議書，也是事后偽造的虛假證據，是原被告雙方惡意串通的結果。請求人民法院將協議書和便函原件扣留至法庭，供司法鑒定所用。8.2014年12月1日轉款至某某公司的211.3135萬元記載的用途是往來款，根本不是購房款。且該轉款發生于原、被告雙方合同簽署成立之前，將其稱之為購房款與邏輯不符。王某轉至史某賬戶上的180萬元，記載也很清楚，是退房款，根本不是購房款，與原被告雙方所簽署的合同內容直接矛盾。9.針對鑰匙，與本案無關，根本無法證明系涉案房屋的鑰匙，且本案涉案房屋的鑰匙是由劉某某持有，涉案房屋也是由劉某某占有使用，房屋內有劉某某的東西，因此這些鑰匙不能證明系涉案房屋的鑰匙。10.針對最后一組證據，本身這個狀態就能說明原被告之間惡意串通，該收款收據上記載的“僅作合同附件用，未收款”與事實不符。記載收付款關系的收款原件是由劉某某持有，任何其他均是非法無效的。與事實不符。綜上，原告提交的所有證據，均不能證明其與某某公司的房屋買賣合同是真實合法的，恰恰證明了其與某某公司之間的交易關系是虛構的，虛假的，同時又證明其與被告雙方之間存在惡意串通，虛假買賣的關系。

被告許昌某某房地產向本院提交以下證據：

第一組，公司法人代表文某某出具書面陳述一份，證明1、文某某是在第三人和中間人的威脅和欺騙下與劉某某的中間人簽訂了商品房買賣合同；2、某某公司與劉某某的中間人簽訂的每個商戶的八份合同全部在劉某某手里；3、劉某某是在明知某某公司已經把房屋賣給原告的情況下，仍逼著某某公司簽訂買賣合同；4、某某公司并不欠劉某某債務，是許昌意某某公司與劉某某之間有民間借貸關系。合同上面第三人的簽字不是劉本人的，是劉某某的中間人替他代簽的。

第二組、某某公司出售該小區其他房屋的商品房買賣合同二份，一份是與徐慧敏的，一份是賣給張國某的，證明合同上面所寫的交付期間是2013年8月31日前，故本案合同第8條第一款是格式合同，合同第19條爭議糾紛解決條款都是寫的第二種解決方式，第一種仲裁方式處都打叉。證明第三人提供的合同的復印件是不真實的。合同都是一式四份，買受人持有三份，出賣人持有一份。

第三組、河南省工商局網站下載的某某公司登記基本信息和許昌意某某精機公司的登記信息各一份，證明某某和意某某是各自具有獨立法人資格的公司。

原告朱某某對被告許昌某某房地產有限公司提交的證據質證意見如下：1、對文某某陳述來看，某某先與原告簽訂買賣合同，又將該房賣給第三人是事出有因的，因此不管文某某出于任何原因，上述行為已經構成了惡意串通。至于某某公司、劉某某、其他公司的糾紛和關系，我們不清楚。2、對二公司的工商登記無異議。3、對兩份合同，因我們不是合同的當事人，對真實性不評論，但確實顯示某某公司在房屋交付時間這個問題上的處理是一致的，對約定管轄條款，我們簽訂的合同上沒有約定仲裁而是約定起訴，所以我們選擇起訴方式解決爭議。

第三人劉某某對某某公司提交的證據質證意見如下：1、對于文某某的陳述，對真實性、合法性是有異議的，在真實性方面文某某以自然人作出的陳述為證人證言，其應出庭接受質證，其沒有出庭，無法核實真實性，故證據形式不合法；文某某表述第三人簽訂合同背景與事實相悖，是虛假陳述，第一，文某某提到的翟某某是魏都區檢察院的副檢察長，孫某是魏都區漢魏公證處的副主任，二人均是司法工作人員，二人對于逼迫他人從事某種行為的后果是明知的，且二人是否會逼迫文某某從事某種法律行為這一問題涉及司法形象，請法院慎重查明；第二，第三人從來不認識原告，也不知道被告已經將房屋出賣給了原告，第三人購買房屋時候根本不存在被告已經將房屋出賣給第三人的事實；第三，意某某公司所欠劉某某的債務有某某公司明確作出了以某某公司房產予以抵償的意思表示，這是合法的債務承擔；第四，關于被告和第三人之間的買賣合同是否是其他人代簽的問題，確實是劉某某的中間人代簽，但只要是劉某某承認，均是合法行為；第五，該陳述本身反映出一個問題，房子賣給第三人，由第三人再借給他350萬元，某某公司將這350萬元再償還給原告，故原告與被告的買賣合同是虛假的；第六、是否收到逼迫或威脅，不是文某某單方陳述就可以認定，在沒有其他證據佐證的情況下，文某某的陳述不成立。2、針對兩份商品房買賣合同，第一，這是被告與案外人簽的合同，與本案無關，第二，被告持有其與買受人所簽訂合同，證明了被告賣出房子后自己留有合同，否決了被告所說與我方簽的的合同被告沒有的說法；第三，合同第八條記載的交付日期是填寫的，不是事先印好的，且是交付時間而不是驗收時間；第三、簽署合同對以后的義務進行約定是正常的，合同應該是先簽署后履行而不是先履行后簽署合同；第四、這兩份合同的簽署日期是2011和2013年，交易標的是住宅房不是商鋪，早在2011年合同交易價就是4000多，而在四年后的商鋪僅為11000元，商鋪價格過分低于市場價，印證了原、被告虛構交易價款，對此我們申請對涉案房屋的市場單價進行司法鑒定用以確定原、被告的交易價格是否真實、客觀。3、對二公司的登記信息本身的真實性無異議，但對證明目的有異議，二公司的股東存在部分混同，且法定代表人均為文某某，某某公司股東之一趙某某是文某某妻子，最起碼證明兩公司是關聯公司，不排除二公司存在人格混同情況，訴爭房屋所在地就是原來意某某的廠區。

第三人劉某某向本院提供以下證據：

第一組：證人史某與被告的退房申請書兩份，史某出具的證人證言公證書1份（2015許魏證民字第518號）。證明目的：1、涉案房屋原系史某偉購買，由史某偉與被告解除買賣關系時，另行由被告出賣給了第三人；2、為防止與史某偉出現房產交付爭議或者室內物品爭議，在房屋交接占有時進行了公證；史某對交易關系的真實性、合法性再次進行了證實并證實涉案房屋已經由第三人占有。

第二組：被告與第三人簽署的《商品房買賣合同》兩份（編號2011***12、2011***13）以及2014年12月8號某某公司的收款收據兩張。證明目的：1、第三人劉某某與被告某某公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了涉案的某某苑第*幢*單元南1號房、南2號房兩處商鋪，并已經進行預售備案登記；2、上述房產的交易單價為2萬元每平方米；總價款為962萬元左右，屬市場正常值；

第三組：第三人與被告針對涉案房屋進行產權預告登記的申請書2份。證明目的：按《物權法》的規定，交易雙方已經開始辦理產權預告登記，雙方交易關系真實、合法。

第四組：許昌市魏都區漢魏公證處的（2014）許魏證民字第66*號公證書1份，證明目的：涉案房屋在2014年交易時已經交付給了第三人劉某某，劉某某已經實際占有、使用涉案房屋。

第五組：稅務機關對原告朱某某與被告所開發票的狀態明細證明2份。證明目的：證明原告向法庭提交的發票號碼分別為00541266、005****1267，價款分別為2410210、2879800元的發票，經許昌市魏都區地稅局查詢，屬作廢發票；2、證明原、被告之間進行惡意串通，原告所主張的交易關系屬虛構偽造的交易關系。

第六組：魏都某某商業銀行股份有限公司發票開具明細1份。證明目的：許昌魏都某某商業銀行股份有限公司購買由某某公司開發的與本案商鋪相鄰商鋪的單價是每平方米2萬余元，原、被告1.1萬元的合同交易價格，嚴重低于市場正常交易價格，原、被告存在虛假交易。補充：第五組證據中，兩份發票在開具后不到兩分鐘內被宣告作廢，足以證據原、被告之間虛構交易，開具發票不是為了反映交易而是為了本次訴訟。

第七組，1、某某公司與劉某某簽署的還款協議一份，證明本案涉及的房產買賣關系的根本原因是因為被告欠第三人借款900萬，本息從2014年6月一直都沒償還，經過協商金額將涉案房屋以市場正常價格抵償給了劉某某。2、劉某某通過自己開辦的某某公司向文某某控制意某某公司轉借900萬現金的轉款憑證，證明第三人與被告的交易關系是真實的。3、某某燃氣公司的營業執照，證明轉款的合法性。

原告朱某某對第三人劉某某提交的證據質證意見如下：1、關于第三人提供的買賣合同，該份合同是不合法的，第一，不是第三人本人簽的，他人代簽應該提交委托手續，合同首頁就有當事人和代理人信息填寫處。但該合同代理人均是空白，現在第三人解釋合同是其委托他人代簽是不成立的；第二、付款時間問題，按照合同約定，第三人應該在2014年12月8日一次性付款，但是合同簽訂日期是14年12月9日，這意味著簽訂合同時間和付款時間是倒置的，合同應約定9日以后的事情；第三、關于交付期限問題，這份合同的交付期限是空白的，我們原來復印的是帶有日期的，但空白的日期在一個合同中是不正常的，意味著沒有約定交付時間。以上均是合同中的瑕疵。關于時間問題，原告與被告簽訂合同的時間是2014年12月4日，第三人與被告簽訂合同的時間是2014年12月9日，晚于原告簽訂合同的時間，這說明被告先將房子賣給了原告。另外，第三人提供的合同19條有明顯改動痕跡，可以看出原來是個X，現在改成仲裁委。2、關于收款收據，實際上第三人沒有支付相應價款，第三人沒有任何轉款憑證，兩份收據是虛假的，沒有其他證據佐證。被告也沒有給第三人開具正規發票，說明被告不認可與第三人的交易。3、關于退房申請單，原告不知道史某和第三人是何關系，退房原件是怎么到了第三人手里，證據來源形式不合法，該申請但要么在被告處，或在史某處，或在房管局，退房申請單不真實；實際上史某和某某公司不是買賣關系，是借貸關系，在第三人提供的證據中已經有所顯示，故第三人拿著這份申請單證明雙方進行公證是虛構的；如果按照第三人所說和某某公司簽訂購房合同，第三人怎么會和史某進行房產交付，要交付也是某某公司和第三人的交付；申請單注明日期是2014年12月1日，和原告第一次匯給某某公司款的時間相吻合，這從另一方面證明原告所說某某公司讓原告打200多萬去解決其與史某的借款問題。3、對66*號公證書，對該公證書有異議，公證書的公證事項是保全證據，根據公證書所載明是第三人要求公證處證明自己對該房享有合法所有權，最后公證處得出該份已經由第三人實際使用。這是不對的，保全證據是公證員將自己看到的情況不加主觀認識的描述出來，但公證書卻是主觀得出的結論，單憑看到房屋內設施、打開房門、留有合同就得出其使用的認識，過于主觀。證據保全應將看到的情況分列出來，該公證書沒有列明財物，反倒將重點作為何人占有，不是公證員應該做的工作。且不是當事人所有申請都可以進行證據保全，劉某某本身的申請事項就是一個復雜、籠統的申請，今天的訴訟就是爭論所有權，這份公證書僅憑第三人的申請就作出公證。第三人做這個公證本身就是不正常的，并不是為了防止與史某交付出現爭議而做的，如果第三人是正常的購房，何須對占有房屋進行公證，第三人這一做法恰證明其認識到這一交易存在問題，其知道原告購房在先的事實，為了搶得先機做了公證。4、對518號公證書，該公證書實際是一個證明，也有異議，第一，公證書只能證明簽名人是何人，不能證明史某陳述內容是真實的，盡管進行了公證，但仍屬于證人證言，史某仍應出庭作證接受雙方當事人及法庭的質詢，其不出庭，其證人不能被采納。第二，盡管如此，史某陳述的內容也與事實不相符，史某與被告是借貸關系，史某明確知道退給自己的款項是從哪里來的。第三、史某收到款項后與某某解除了買賣合同，他又參與之后的事情，是不符合常理的。第四、66*號公證書作出時間14年12月16日，518號公證書作出時間是15年3月6日，也就是說這份公證書是在近期才做出來的，518號的受理時間肯定要早于66*號，但作出時間的反差比較大。反復出現公證處的材料，且都是漢魏公證處出具的，對同一個人因為同一事項到同一公證處反復做公證，本身存在有問題。5、對發票開具明細，這與我復印的不一致，第三人前后提供了兩份蓋有稅務局章的發票明細，對證據來源不妥當，從稅務局的公章來看，這個章是其辦案用的，不應提供無關的人，且提供給個人使用的事實還反復蓋章，說明第三人在稅務局中能自由取得不應該由自己取得的證明。第一次沒有而第二次書寫時間，這也不正常。對反映的內容，我沒有看出作廢有任何不正常，“正常作廢”指的什么，證明沒有說清楚發票按一般人理解是什么狀態，第二，這個明細證明不了原被告的交易是虛構的。6、對魏都區農商行發票明細，這份材料與本案無關聯，不是其他人交易按何價款，原被告就要按他人的價款，該明細不能作為定案依據。7、對登記申請書，可以看到第三人的簽字既不是合同上的簽字，也不是向法院提交申請書上的簽字，登進申請書是被告在與第三人簽訂合同時候給予的空白申請書，被告的章應該是真的，但我們認為第三人的簽字不是真實性，第三人再以簽字是委托他人簽的這一理由作解釋，我們認為不成立。簽字是2015年2月10日，這已經是我方起訴后，如果某某公司在此時還愿意協助第三人辦理預告登記，這與今天被告的反應不一致，且被告也說了被告已經向房管局發函要求不辦理預告登記。現在我們也申請法院到房管局調取該函。預告登記申請處背面均有一份詢問筆錄，沒有詢問人，但是有時間和被詢問人，還有權利人、義務人一欄填寫不清楚，權利人處沒有打勾，義務人處打勾，這不正常。預告登記申請處上的很多項都沒有填寫，既然房管部門對預告登記非常嚴格，但是沒有填寫怎么辦理的預告登記。證明不了第三人的證明目的。補充一點，今天質證僅是對表明情況進行質證，隨后提供書面質證意見。8、對還款協議，不管是某某公司和意某某公司是什么關系，該借款主體是文某某，是不是某某公司借款，既然是文某某借的款，就不應該由某某公司償還。現在沒有看到有某某公司和文某某之間債權債務的證據，用某某公司資產償還文某某債務缺乏法律基礎。注意到協議上是第三人的簽章，而不是簽字，因為第三人不在場。“乙方”是某某公司，后面簽字部分不僅有文某某還有史某，不但和公章還有合同專用章，到底誰是“乙方”。其他以書面質證意見為準。9、轉款憑證與本案無關，匯款是某某公司，收款人是意某某公司，這兩方與本案無關，不能證明第三人的證明目的。10、對營業執照，對真實性、合法性無異議，但不能證明第三人主張，某某是獨立法人，第三人僅是某某的法人代表，某某匯款行為不能視為劉某某的行為。

被告某某公司對第三人劉某某提交的證據質證意見如下：首先贊同原告的質證意見。補充1、對兩份公證書，公證員孫某是本案的利害關系人，文某某陳述里面說的很清楚，此人就是文某某的中間人，孫某喊第三人“哥”。按照公證法的規定，其不應參與該公證。66*號公證書意在證明第三人對該房屋擁有合法所有權，公證書不能證明這些問題。公證書反而證明某某公司沒有給第三人交接房屋，第三人搬東西進去是非法占有，沒有顯示出賣人給他打開房門。2、史某證明的公證是證言，史某應出庭接受質證，訴訟費沒有規定經過公證的證言可以直接拿到法庭使用，且史某的證言違背事實，某某公司沒有授權史某向第三人交付房屋。實際上某某公司給史某辦理合同備案實際上是抵押，他借給某某公司200余元萬，某某公司與其簽合同，錢還了之后，某某公司要解除合同。3、某某公司、史某、原告簽訂協議，原告替我們還史某錢后，史某避而不見了，后來第三人的中間人找到某某公司，中間人和史某逼著某某公司同第三人簽訂合同，史某意思是不簽合同就不與某某公司解除合同。4、原告的公證書是12月9日，為何第三人與被告簽訂的合同也是12月9日呢，原告的公證人還是孫某，是孫某給第三人說的，第三人知道意某某已經資不抵債，就盡快采取措施了。5、第三人提供過的還款協議是不真實的，公章是否是某某公司的，我回頭落實，如果某某公司人員說不是，我們將申請鑒定。內容也是不真實的，首先打印時間是不真實，不是14年11月25日，協議內容和12月9日公證書內容也是相悖的，如果是在11月25日都達成了還款協議，史某絕對不會再12月9日又和王某和原告達成協議，且該公證還是在孫某的見證下進行的。足以證明11月25日協議是虛假的。協議的主體混亂，乙方一會兒是某某公司，一會兒是文某某，純粹是文某某作出的單方保證。根據兩份轉賬憑證，收款人不是某某公司，也不是文某某。借款的債務人是意某某公司，協議的真實性沒有證據支持。協議上說“乙方文某某同意以房抵債”，但其無權作出該表示。提供擔保都要股東會進行決議，何況承擔債務。協議上的章蓋的過分多，也不正常。

經庭審質證，本院對原告提交的證據本院經審查認為，1、某某公司與朱某某簽訂的兩份商品房買賣合同先于某某公司與劉某某簽訂的商品房買賣合同，且某某公司予以認可，本院予以采信。2、發票雖為手寫，存在不規范之處，但與收款收據和轉款憑證以及相關函、協議以及王某證言相互佐證，能夠形成朱某某支付購房款事實的證據鏈，本院均予以采信。3、物證、鑰匙可以證明被告將該房屋的鑰匙交予原告。4、劉某某兩張收款收據均寫明“未付款、僅作合同附件用”。該收據與劉某某陳述是以房抵債事實相符。某某公司對朱某某提交的證據認為是真實的。

本院對被告某某公司提交的證據經審查認為，1、文某某書面陳述可以說明某某公司與劉某某簽訂商品房買賣合同的具體情況，某某公司與劉某某原本沒有債權債務，而是文某某任法定代表人的許昌意某某公司與劉某某之間有民間借貸關系，劉某某為了以房抵債而與某某公司簽訂的商品房買賣合同。2、某某公司出售該小區其他房屋的商品房買賣合同上面所寫的交付期間統一格式是2013年8月31日前。3、某某公司和許昌意某某精機公司，兩公司法定代表人均是文某某，各自具有獨立法人資格。

本院對第三人劉某某提交的證據經審查認為，1、史某證言及公證書與被告的退房申請書兩份，可以證明史某偉與被告解除買賣關系后又賣給劉某某，且對房屋交接占有進行了公證。2、被告與第三人簽訂的《商品房買賣合同》兩份、收款收據兩張、預告登記的申請書2份和魏都某某商業銀行股份有限公司發票開具明細，可以證明劉某某購房本案房屋并已經進行預售備案登記，且交易價格為2萬元每平方米。3、許昌市魏都區漢魏公證處的（2014）許魏證民字第66*號公證書1份，可以確認涉案房屋在2014年交易時已經交付給了劉某某。4、稅務機關對朱某某與被告所開發票的狀態明細證明2份，可以證明朱某某持有的購房發票屬作廢發票。5、某某公司與劉某某簽署的還款協議，某某公司欠劉某某借款900萬本息沒償還，經過協商將涉案房屋抵償給了劉某某。

綜合上述有效證據，本院可以確認以下案件事實：2014年12月4日，原告朱某某與被告某某公司分別簽訂了編號為2011***12、20111***13的兩份商品房買賣合同，合同約定原告朱某某購買被告某某公司位于許繼大道以南、五一路以西某某園小區*號樓南1、南2商鋪，每平方11000元，南1商鋪的交易價格是2879800元，南2商鋪的交易價格是2410210元，總價款是5290001元。2014年12月5日，某某公司與朱某某簽訂協議書，明確約定某某公司同意朱某某在完成兩套房產備案后三日內，由朱某某支付完下余房款。

2014年12月4日某某公司向朱某某開具銷售不動產統一發票。發票號碼為00541266，金額是2410210元；另一個發票號碼為005****1267，金額是2879800元。但該發票內容系打印件上手填，蓋有某某公司印章。

某某公司向朱某某開具三張收款收據，日期和金額分別為：2014年12月1日、2113135元，該款由王某通過許昌銀行股份有限公司網上銀行轉給被告某某公司；2014年12月4日、1800000元，該款由王某轉給史某，某某公司向朱某某函件寫明“將購房款180萬元直接轉給史某，以便解除史某的備案，我公司作為你支付的購房款”；2014年12月4日、186865元。2014年12月9日河南省許昌市漢魏公證處出具（2014）許魏證民字第658號公證書，茲證明史某偉與許昌某某房地產有限公司法定代表人文某某及王某于二〇一四年十二月九日簽訂的《協議書》，三方當事人的簽約行為和協議內容符合法律規定，協議上三方當事人簽字屬實。證人王某作證稱2113135元和1800000元轉款屬實，另外，朱某某還交給某某公司現金186865元，共計410萬元。原告朱某某購買房屋后，被告某某公司將該房屋的原始鑰匙交予原告朱某某，后原告朱某某發現第三人劉某某將該房屋門鎖更換。

某某公司法人代表文某某書面陳述稱，文某某同時擔任許昌意某某精機有限公司和某某公司的法定代表人，許昌意某某精機有限公司通過翟某某借劉某某900萬元，得知本案房屋賣給朱某某后，逼迫其將本案訴爭房屋以房抵債給劉某某，不得已與簽訂了商品房買賣合同，且合同不是劉某某本人所簽。

2014年12月9日，某某公司又與劉某某針對本案訴爭房屋簽署《商品房買賣合同》兩份，兩份合同約定每平方20000元，總價款為962萬元。其他內容與朱某某簽訂的合同內容相同，并且合同編號也相同。該兩份商品房買賣合同封面蓋有“商品房合同備案專用章”。2014年12月8日某某公司向劉某某出具收款收據兩張，分別收到劉某某5236000元和4382200元，共計9618200元。針對本案訴爭房屋，2015年2月10日申請人某某公司和劉某某共同向許昌市房屋產權產籍監理處提供《房地產登記申請書》（預告登記）一份，蓋有某某公司印章，并有劉某某簽字。許昌市魏都區漢魏公證處的（2014）許魏證民字第66*號公證書，主要證明涉案房屋在2014年交易時已經交付給了劉某某占有使用。

稅務機關查詢結果明細信息顯示付款方朱某某發票號碼005****1267和00541266兩張發票于2014年12月4日下午2：50作廢。

2014年4月29日劉某某通過起開辦的許昌某某燃氣有限公司向文春的許昌意某某精機有限公司轉借900萬。2014年11月25日某某公司與劉某某簽署還款協議一份，主要約定本案涉及的房產買賣關系是文某某人任法定代表人的許昌意某某精機有限公司欠第三人劉某某借款900萬，本息未償還，經協商將文某某任法定代表人的某某公司名下的本案房屋抵償給劉某某。

2014年12月9日，史某偉與某某公司以及王某簽訂協議書，主要內容為，史某偉向某某公司支付購房款2119000元，用于購買本案南1、南2號房產，該款史某偉已經全額支付給某某公司。后雙方解約，某某公司于2014年12月4日返還給史某偉購房款319300元，某某公司又于2014年12月4日，通過王某返還給史某偉購房款180萬元整。2014年12月9日，河南省許昌市漢魏公證處對該協議的簽訂進行了公正。

2014年12月1日史某偉和某某公司共同向房產合同備案部門申請退房。就是在2014年12月4日到12月9日期間，朱某某沒有辦理合同備案，而是在公證處進行了公證。劉某某依據購房合同進行了房屋合同備案。

另查明，本案門面房為南1、南2商鋪，周邊南3、南4、南5、南6均為每平方米11000元。許昌魏都某某商業銀行股份有限公司購買由某某公司與本案商鋪相鄰商鋪的單價是每平方米2萬余元。

本院認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”該規定明確賦予在先買方有請求宣告在后合同無效的權利。朱某某與某某公司簽訂的商品房買賣合同早于劉某某與某某公司之間簽訂的商品房買賣合同，且系是雙方真實意思表示。

劉某某與某某公司簽訂的商品房買賣合同，從簽訂過程來看，是基于許昌意某某精機有限公司欠劉某某900萬元，該房屋買賣合同是以房抵債而簽訂。雖然許昌意某某精機有限公司與某某公司法定代表人均是文某某，但是兩個公司均為獨立法人企業，某某公司并不欠劉某某款項，以某某公司的房產抵許昌意某某精機有限公司的債務，缺乏事實根據。從簽訂意思表示來看，文某某及其妻子趙某某不同意某某公司在某某公司與劉某某商品房買賣合同上蓋章，為此雙方曾發生過激烈爭吵，且在爭吵中文某某明確表示該房已經出售給朱某某，再與劉某某簽訂商品房買賣合同確有不妥。可見，劉某某明知道某某公司將本案訴爭房屋已經與朱某某簽訂商品房買賣合同的情況下，仍然與某某公司就相同房屋簽訂商品房買賣合同，某某公司將本案訴爭門面房出售給劉某某存在意思表示的瑕疵，且至今某某公司不予認可。對某某公司與劉某某簽訂商品房買賣合同，朱某某全然不知。某某公司與劉某某簽訂兩份商品房買賣合同，直接導致朱某某無法取得房屋，侵犯了簽訂商品房買賣合同在先的朱某某權利。故朱某某請求確認朱某某與某某公司簽訂的房屋買賣合同有效和確認某某公司與劉某某的商品房買賣合同無效，于法有據，應予以支持。

關于劉某某與某某公司簽訂的商品房買賣合同備案問題，商品房買賣合同備案，是對債權合同的一種備案，只是一種行政管理手段，具有提示當事人承擔誠實信用的作用，不具有物權效力。故劉某某辯稱期商品房買賣合同已經進行了備案而應優先保護的理由不能成立，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條之規定，判決如下：

一、確認朱某某與許昌某某房地產有限公司簽訂的房屋買賣合同（編號為2011***12和20111***13）有效；

二、確認許昌某某房地產有限公司與劉某某的商品房買賣合同（編號為2011***12和20111***13）無效；

三、駁回朱某某其他訴訟請求。

案件受理費48830元由許昌某某房地產有限公司承擔。原告任朱某某預交的案件受理費48830元和訴訟保全費5000元（未采取保全措施）予以退還。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國某事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在本判決送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河南省高級人民法院。

審　判　長　　信宏敏

審　判　員　　張麗萍

代理審判員　　彭志勇

二〇一五年十二月三十日

書　記　員　　陳　暉

商品房銷售合同糾紛