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新疆維吾爾自治區沙灣縣人民法院

民事判決書

（2014）沙民二初字第154號

原告：李某某，男，漢族。

原告：宋某某，男，漢族，個體。

共同委托代理人：朱春燕，新疆明強律師事務所律師。

被告：潘A，漢族，職工。

被告：潘B，男，漢族，個體。

共同委托代理人：李忠明，新疆天正律師事務所律師。

原告李某某、宋某某與被告潘A、潘B土地承包經營權轉讓合同糾紛一案，本院于2013年7月10日立案受理。本院依法作出（2013）沙民二初字第303號民事判決，被告潘B不服該判決，上訴于塔城地區中級人民法院；塔城地區中級人民法院作出（2013）塔民二終字第195號民事裁定，裁定將本案發回本院重審。本案由審判員劉艷霞、助理審判員王雅文、人民陪審員王建斌依法另行組成合議庭，適用普通程序于2014年5月6日公開開庭進行了審理；由審判員劉艷霞、助理審判員王雅文、人民陪審員周少蓮依法另行組成合議庭于2015年2月28日公開開庭進行了審理。兩次庭審中，原告李某某及其委托代理人朱春燕、原告宋某某的委托代理人朱春燕、被告潘B及其委托代理人李忠明、被告潘A的委托代理人李忠明到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告李某某、宋某某訴稱：2011年4月，經中間人余某某介紹，原告將其開發的位于沙灣縣沙北區農林牧綜合管理站、四道河子鎮瑪河以北的400畝土地轉讓給被告潘A。雙方簽訂了土地轉讓合同（由被告潘B代簽），約定：原告將其土地以75萬元價格轉讓給被告，被告于2011年12月前一次性付清土地轉讓費；原告將土地及附屬設施、房屋、變壓器等交付給被告；被告不按約定時間付清余款，則由原告無條件收回土地及附屬設施，所收轉讓費不予退還。合同簽訂后，經原告多次索要，被告拒不支付下欠34萬元轉讓費。原告在原一審中訴訟請求為：1、判令被告立即支付土地轉讓費34萬元、利息36745元，合計376745元；2、判令被告負擔本案一切訴訟費用。現原告變更訴訟請求，請求判令：1、解除原告與二被告簽訂的土地轉讓協議，由被告立即返還土地；2、二被告負擔本案的訴訟費等所有費用。

被告潘A、潘B辯稱：被告購買原告400畝土地事實存在；雙方是依據原告與沙北區農林牧管理站簽訂的《國有土地有償使用合同》為前提，協商土地轉讓事宜；但該合同中并沒有附四至圖。原告根據該合同指認兩被告現在種植的土地是400畝。接管土地后，被告要求原告辦理土地過戶手續。這塊土地的實際承包人是余某某；在給原告支付了43萬元土地轉讓費，辦理土地轉讓手續時，兩被告與兩原告、余某某協商，將剩余的30余萬元全部支付給余某某，由余某某在沙灣縣土管局辦理了過戶手續。但實際辦理過戶手續的土地只有221畝，剩余179畝土地的手續并未辦理。在二審中查明179畝土地承包人是案外人王C。兩原告對400畝土地沒有轉讓的權利，請求駁回原告的訴訟請求。對于兩被告向余某某支付的30余萬元土地轉讓費，兩被告保留訴權。

對原告李某某、宋某某提交的證據，結合被告潘A、潘B的質證意見，本院作如下認證：

舉證1、《開發國有土地有償使用合同》一份，證明原告給被告轉讓的土地位置、四至、轉讓期限，原告對該宗土地擁有土地承包經營權。被告對該合同真實性、合法性無異議，但對關聯性有異議。對原告提交的該份合同，雖加蓋有沙灣縣沙北區農林牧綜合管理站公章，但該合同中并未附四至圖，無法確定該合同中記載的400畝土地是否為原告轉讓給被告的400畝土地。故對該合同的關聯性，本院不予確認。

舉證2、土地轉讓協議一份，證明兩原告與兩被告簽訂了400畝土地的轉讓協議，并約定了不按時支付土地轉讓費的后果。被告對該協議無異議，但陳述潘B是受潘A委托，與兩原告協商轉讓土地事宜。原告提交的該協議，由原告李某某、被告潘B分別在甲、乙方處簽名，協議內容與本案具有關聯性，本院對其予以確認。

舉證3、補充協議一份，證明原、被告協商土地轉讓費增加，同時約定了被告不按時支付土地轉讓費的后果。被告對補充協議真實性無異議，但對合法性、關聯性均有異議。該補充協議落款由被告潘B簽名，即被告潘B明知補充協議的內容，對該補充協議，本院予以確認。

舉證4、協議一份，證明原、被告約定土地轉讓費增加，并約定被告不按時支付土地轉讓費的后果。被告對該協議真實性無異議，但對合法性、關聯性均有異議。該協議落款由被告潘B簽名，即被告潘B明知補充協議的內容，對該協議，本院予以確認。

舉證5、證人余某某證言，證明證人見證了原、被告雙方轉讓土地一事，土地畝數、位置以及土地手續存在的問題，被告都是知曉的。被告對證人陳述的轉讓土地數額沒有異議，但對證人陳述被告明知179畝土地手續辦不出來有異議。該證人證言雖陳述被告明知部分土地手續無法辦理，但除口頭陳述外，并沒有提供相應證據予以佐證，無法證實被告明知部分土地手續無法辦理，故本院對由證人余某某將221畝土地轉讓給潘A的事實予以確認，對被告知曉部分土地手續辦不下來的陳述，本院不予確認。

對被告潘A、潘B提交的證據，結合原告李某某、宋某某的質證意見，本院作如下認證：

舉證1、《國有農用地使用權租賃合同》一份，證明由余某某將221畝土地轉讓給了潘A，并辦理了過戶手續。原告對該合同真實性、合法性無異議，對證明目的有異議。該合同雖為復制件，落款簽章部分無法辨識清楚，但結合被告申請法院從沙灣縣國土資源局調取的土地轉讓合同及四至圖，能夠證實余某某將其承包的221畝國有農用地轉讓給了被告潘A，并由潘A與沙灣縣國土資源局簽訂了《國有農用地使用權租賃合同》，該合同附有四至圖，形式合法，內容與本案具有關聯性，本院予以確認。

舉證2、收據兩張，證明被告潘A交納了2012年221畝國有土地租賃費和水費，該土地上的井的所有權人是余某某。原告對該組收據關聯性有異議，但認可井的所有權人是余某某。被告提交的該組收據形式合法，內容與本案具有關聯性，本院予以確認。

舉證3、收條一份，證明被告支付土地轉讓款431200元，其中利息兩萬元。原告對該收條無異議，本院對該收條予以確認。

舉證4、《土地使用權轉讓合同》一份、《土地合同轉讓協議》一份、《潘A租賃國有農用地示意圖》一份，以上書證均由原告申請法院從沙灣縣國土資源局調取，證明《潘A租賃國有農用地示意圖》中坐標點J1、J2、J3、J4、J5、J6、J7圈起來的部分土地面積為221畝，該宗土地由余某某轉讓給被告潘A；該部分以外的土地并無登記使用權人。原、被告對該組書證均無異議，本院予以確認。

經審理查明，2008年11月17日，原告李某某、宋某某（乙方）與沙灣縣沙北區農林牧綜合管理站（甲方）簽訂《開發國有土地有償使用合同》一份，合同約定甲方承包給乙方的土地位于沙灣縣四道河子瑪河以北，面積肆佰（400）畝，乙方使用年限為叁拾年，自二〇〇六年十二月六日至二〇三六年十二月六日。合同落款由沙灣縣沙北區農林牧綜合管理站加蓋公章、法定代表人名章及委托代理人簽名，由原告李某某、宋某某在乙方處簽名、捺印。

2011年4月15日，原告李某某（甲方）與被告簽訂《轉讓協議》，協議記載：經協商李某某土地一塊，包括井、變壓器等設施，房子一套，現轉讓給潘A，轉讓費柒拾貳萬元（￥720000元），除訂金外，其余款在2011年12月底一次性付清，如不付清，定金不退、土地收回。在2011年12月前的一切費用有甲方負責，訂金貳拾萬元整。協議落款由原告李某某在甲方處簽名，由被告潘B在乙方處簽有“潘B代”字樣，由案外人余某某在中間人處簽名。

2011年7月22日，由潘A與沙灣縣國土資源局簽訂《沙灣縣國有農用地使用權租賃合同》一份，合同第四條記載甲方（沙灣縣國土資源局）租賃給乙方（被告潘A）的土地位于沙灣縣沙北區，租賃面積貳佰貳拾壹畝，土地用途為農用地。合同第六條記載乙方承租的國有農用地年限從二〇一一年七月二十二日至二〇三六年十二月六日。該合同附有《潘A租賃國有農用地示意圖》一份。

2012年4月29日，潘B書寫《協議》一份，記載：經雙方協商，潘B購買沙北區地一塊（李某某的地），在4月1日前付給現金貳拾萬，否則訂金不退，地歸還李某某，下余肆拾伍萬在五月底付清，否則訂金不退，地歸還李某某。此協議必須遵守。協議落款由被告潘B在購地人處簽名。

2012年5月6日，原、被告達成《協議》一份，記載：現就李某某與潘B在沙北區買賣土地一事達成以下議項：1、在2012年5月20日前付10萬元整，2、在2012年7月30日前付清全部余款叁拾伍萬元整（350000元整），3、如潘B做不到以上兩條中任何一條，土地由李某某無條件收回其土地所有權。前面支付的款項一概不退還。協議落款立議人處由潘B簽名，同時簽有“竇某某代潘A”字樣。

2013年2月27日，被告潘A向沙灣縣國土資源局交納221畝土地2012年租賃金14365元。2013年3月6日，被告潘A向沙灣縣水政監察大隊交納221畝土地上所有權人為余某某的機井使用水資源費10000元。

原、被告均認可被告已向原告李某某支付土地轉讓費431200元（含利息2萬元）。

現原告以其已經向被告轉讓了400畝土地，其中221畝土地已經辦理到被告潘A名下，但被告拒不支付下欠土地轉讓費34萬元，合同目的無法實現，故請求判令解除原、被告之間的土地轉讓協議，由被告返還土地，并由被告承擔本案訴訟費。

以上查明的事實有原、被告舉證及原、被告、證人當庭陳述在案佐證。

本院認為，國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。

原告李某某、宋某某與沙灣縣沙北區農林牧綜合管理站簽訂的《開發國有土地有償使用合同》，證明原告李某某、宋某某承包了位于沙灣縣四道河子瑪河以北400畝國有土地，但原告持有的《開發國有土地有償使用合同》中并未附四至圖，無法確定原告擁有使用權的400畝土地的位置。原告李某某以該合同為依據，與被告潘A、潘B協商轉讓該400畝土地，并簽訂了《轉讓協議》。在原、被告簽訂《轉讓協議》后，原告確實向被告交付了400畝土地，但在辦理土地使用權過戶手續時，查明原告交付的400畝土地中的221畝土地使用權人為案外人余某某、另外179畝土地無登記土地使用權人。

一、原告交付給被告的400畝土地是否與其持有的《開發國有土地有償使用合同》中記載的400畝土地為同一宗土地

原告當庭指認其交付給被告的400畝土地，是被告舉證的《潘A租賃國有農用地示意圖》中J1、J2、J3、J4、J5這五個坐標點圈起來的部分，被告對此無異議，本院對原告交付給被告的400畝土地的四至、面積予以確認。但原告持有的《開發國有土地有償使用合同》并未附四至圖，無法確定該合同中記載的400畝土地，與原告實際交付給被告的400畝為同一宗土地。對此，原告并未向法庭舉證，應由原告承擔舉證不能的后果。

二、原告是否有權向被告轉讓《潘A租賃國有農用地示意圖》中J1、J2、J3、J4、J5這五個坐標點圈起來部分的土地。

根據被告的申請，沙灣縣國土資源局出具案外人余某某與被告潘A簽訂的《土地使用權轉讓合同》、案外人樊某某與案外人余某某簽訂的《土地合同轉讓協議》、《潘A租賃國有農用地示意圖》，并做口頭答復，證明《潘A租賃國有農用地示意圖》中J1、J2、J3、J4、J5、J6、J7這七個坐標點圈起來的部分土地面積為221畝，是由案外人樊某某轉讓給余某某、再由余某某轉讓給被告潘A。即原告向被告交付的400畝土地中的221畝土地，其使用權人是由樊某某變更為余某某、再由余某某變更為被告潘A；J1、J5、J6、J7這四個坐標點圈起來的部分土地面積為179畝，并未在相關土地管理部門登記使用權人信息。

根據《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款規定：任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。第九條規定：國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。第十一條第三款規定：單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。以上條款明確了國有土地的轉讓前提是取得國有土地使用權。但本案中，原告轉讓給被告的400畝土地中，221畝土地的使用權人是案外人余某某、179畝土地無登記使用權人，即原告并未取得該400畝土地的使用權，因此，原告無權轉讓《潘A租賃國有農用地示意圖》中J1、J2、J3、J4、J5這五個坐標點圈起來的400畝土地。

原告與證人余某某均陳述原告李某某與證人余某某是合伙關系，共同開發土地，原告李某某轉讓給被告的400畝土地是屬于李某某的部分，但是在辦理國有土地使用權手續時，全都辦在余某某名下。但除證人證言外，原告、證人均未提交證據對其存在合伙關系予以證明，且國有土地使用權的取得須有人民政府登記造冊并核發證書，故對原告的該項意見，本院不予采納。

綜上，原告轉讓給被告《潘A租賃國有農用地示意圖》中J1、J2、J3、J4、J5這五個坐標點圈起來的400畝土地，并未取得國有土地使用權手續，其轉讓行為違反了法律強制性規定。原告以該400畝土地與被告協商并簽訂的《轉讓協議》，違反了《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項的規定，因而無效。現原告請求主張解除其與被告之間的《轉讓協議》，因該《轉讓協議》為無效合同，無效合同并不涉及合同的解除，且原告要求被告返還土地，系非土地使用權人要求土地實際種植人返還土地，因原告沒有土地使用權，其原告主張被告返還土地并無法律依據，故原告的訴訟請求本院不予支持。

被告潘B辯稱其是受被告潘A的委托，與原告協商轉讓土地事宜，但被告并未提供相應證據，對其接受被告潘A委托予以證明。且原告舉證的書證3、書證4中，均記載“潘B購買土地”，被告舉證的書證3中記載由“潘B支付轉地款”，由此，可以證明被告潘B是土地轉讓合同的相對人之一，故對被告潘B的該項辯解，本院不予采納。

依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《中華人民共和國土地管理法》第二條、第九條、第十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規定，判決如下：

駁回原告李某某、宋某某的訴訟請求。

本案訴訟標的0元，案件受理費70元，由原告李某某、宋某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于新疆塔城地區中級人民法院。

審　判　長　　劉艷霞

代理審判員　　王雅文

人民陪審員　　周少蓮

二〇一五年三月十一日

書　記　員　　朱海燕

土地承包經營權轉讓合同糾紛