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南京市江寧區人民法院

民事判決書

（2013）江寧民初字第3434號

原告孫某某，男，19**年*月*日生，漢族。

委托代理人呂青松，江蘇朗華律師事務所律師。

被告張某某，男，19**年*月*日生，漢族。

原告孫某某訴被告張某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年9月24日立案受理后，依法適用普通程序組成合議庭，于2014年1月14日公開開庭進行了審理。原告孫某某的委托代理人呂青松到庭參加訴訟，被告張某某經本院合法傳喚未到庭。本案現已審理終結。

原告孫某某訴稱：其與被告張某某于2012年10月1日簽訂《房屋租賃合同》一份，約定張某某將位于南京市江寧區北沿路***號門面房出租給其經營使用，租期為5年，并約定張某某因房屋用以抵押貸款或買賣等原因給其造成損失的，由張某某承擔全部責任。同年9月25日，經張某某同意，其與該房原承租戶達成轉讓店面協議，轉讓費150000元。其分別于2012年10月和2013年3月支付房租計102000元。2013年6月，張某某單方違約，在未告知其的情況下，將房屋上鎖，不讓其正常經營，同時要求其立即搬出。同年8月1日、2日，張某某再次讓人封閉該出租房，致使其無法正常經營，無法實現租賃合同的目的，其為此要求與張某某協商，但張某某避而不見。經其多次催促，張某某仍然拒絕履行合同義務，故其訴至法院，要求判令：1.解除《房屋租賃合同》，張某某立即向其返還房屋租金25500元；2.張某某賠償其經濟損失164416元；3.張某某承擔本案訴訟費用。

被告張某某未應訴。

經審理查明：位于南京市江寧區東山街道杭怡花園**室（即北沿路***號門面房）房屋登記所有權人為被告張某某，建筑面積為332.39平方米。2012年9月25日，張某某出具收條一份，載明：今收到孫某某北沿路門面房2012年10月1日到2013年3月31日期間租金人民幣51000元。同年10月1日，張某某（甲方）與原告孫某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》一份，約定張某某將坐落于北沿路197號門面房（面積334平方米左右）租賃給孫某某做經營使用；租期為五年，自2012年10月1日起至2017年10月1日止；前二年租金每年為102000元，后三年租金，每年為108000元，半年付，先付后租；在租賃期間，除雙方不可抗力的因素外，不得單方終止協議，如一方需終止協議，應提前一個月通知對方，經雙方同意，方可終止協議；張某某若因該房屋用以抵押貸款或買賣等原因需要孫某某出具相關簽字手續的，孫某某應無條件配合，否則張某某有權終止協議，由此造成的損失由孫某某承擔全部責任，張某某若因上述原因給孫某某造成的損失由張某某承擔全部責任。合同簽訂后，孫某某在上述房屋內進行經營，開辦了字號為“南京市江寧區某某精菜館”的個體工商戶。2013年3月20日，張某某向孫某某再次出具收條一份，載明：今收到海兵飯店孫某某2013年4月1日至2013年9月30日租金51000元整，遇到意外情況，因為甲方原因，致使乙方損失，甲方負全責。

另查明，2013年6月8日，南京市公安局江寧分局東山派出所接到報警稱“北沿路***號海兵粗菜館，租房糾紛”，接警后民警迅速趕赴現場，經詢問得知：“報警人孫某某于2012年10月1日承租張某某位于南京市江寧區東山街道北沿路***號房屋經營海兵粗菜館，現居某來其店內鎖門鬧事，影響其經營，居某稱張某某已于今年6月1日將該房屋租賃給其本人”。同年8月2日，南京市公安局江寧分局東山派出所再次接到報警稱“北沿路東山漁港旁邊，糾紛”，處警經過及結果為“2013年8月2日11時許，孫某某與許某乙在江寧區東山街道北沿路因租房一事發生糾紛，做民事糾紛調處”。當日，東山街道人民調解委員會組織孫某某與許某乙進行調解，并制作《人民調解協議書》，協議書記載糾紛簡要情況為：“2013年8月2日中午12時許，許某乙到東山街道北沿路***號去收回自己的房產時，孫某某說我和前房東張某某所租房簽訂的合同沒有到期，雙方為此事產生糾紛”。

審理中，原告孫某某主張因張某某的原因導致其無法經營使用涉案房屋，其有權解除合同，且2013年6月即有人來收房，將房屋上鎖不讓其經營，故張某某已經收取的2013年7月至9月的租金應當返還給其。

原告孫某某就被告張某某的違約行為給其造成的損失，提供以下證據予以證明：1.轉讓收條原件一份，證明其經被告張某某同意從涉案房屋原承租人陸某處受讓了涉案房屋的承租權，并支付了轉讓費150000元給陸某；2.南京甬大廚房設備配套中心、南京新和陶瓷酒店配套中心送貨單2份、徐兵出具的收條1份、大個子制作明細一份，證明其承租房屋后對房屋進行了裝修，支付了裝修費14416元。

另，本案立案受理后，本院于2013年9月25日至涉案房屋所在地送達，該處已不再經營飯店，而是鞋店，且門上張貼了廣告，內容為“9月20號盛大開業特價”。本院依職權調取了（2013）江寧淳執字第641號案件卷宗中涉案房屋他項權證、2013年1月1日張某某、許某乙（甲方）與潘勁松（乙方）簽訂的房屋租賃合同、公證書、房屋租賃登記備案證明各一份，房屋他項權證記載涉案房屋于2012年12月11日設定了抵押權，他項權利人為陳兵；房屋租賃合同約定甲方將涉案房屋出租給乙方，租期為15年，自2013年1月1日至2028年12月31日止；公證書公證事項為委托，張某某委托許某乙代為辦理涉案房屋解除抵押、出售、出租手續，委托期限自2012年12月6日至2013年6月15日止；房屋租賃登記備案證明記載出租人為張某某，承租人為蘇果超市有限公司，房屋坐落為涉案房屋，租賃面積為110平方米，租賃期限為2014年1月1日至2018年12月31日止。原告孫某某對上述證據無異議，并認為張某某將涉案房屋委托許某乙出租、抵押等，并實際設定了抵押權，并在其租賃期間將涉案房屋出租給他人，違反了合同約定，侵犯了其權益，且與接處警登記表相互印證，請求法院判決其損失時考慮自2013年1月1日起計算。

以上事實，有房屋所有權證、房屋租賃合同、收條、接處警工作登記表、人民調解協議書、個體工商戶營業執照及當事人陳述等證據予以證實。

本院認為，原告孫某某與被告張某某簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意思表示，且不違反法律規定，合法有效，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。根據法律規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。本案中，孫某某已經按約交納了到期房屋租金，接處警工作登記表與人民調解協議書可以證明孫某某在租賃期間遭到第三人（居某、許某乙）鎖門或收房，本院調取的證據可以證明張某某在與孫某某的房屋租賃合同約定租賃期間將涉案房屋另行出租給他人，可以認定張某某的行為構成根本違約，故孫某某有權解除合同，對孫某某要求解除合同的訴訟請求，本院予以支持。

根據法律規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。本案中，原告孫某某因第三人主張權利導致無法使用租賃物，無法使用期間的租金有權不予支付，已經支付的，有權要求出租人予以返還。孫某某因租房糾紛先后于2013年6月8日、8月2日報警，并主張自2013年7月起即無法經營故張某某應當退還自2013年7月起的租金，但未提供充分證據予以證明，且2013年8月2日發生糾紛時孫某某依然在涉案房屋內，故本院對孫某某主張的無法使用承租房屋的期間不予采信。本院于2013年9月25日上門送達時該處所已經由他人使用經營鞋店，且張貼有“9月20日盛大開業特價”的廣告，可以認定孫某某自2013年9月20日起不再使用涉案房屋，故自2013年9月20日起至9月30日的租金張某某應當予以返還，經計算為3117元（102000元÷12月×11天÷30天／月）。

根據法律規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。因張某某違約導致合同被解除，孫某某有權要求賠償損失。對孫某某主張張某某返還轉讓費的訴訟請求，因孫某某租賃房屋期限為5年，已經使用涉案房屋近一年，故已使用期間對應的轉讓費無權要求賠償，剩余期間的轉讓費張某某應當予以賠償，經計算剩余期間對應的轉讓費為120925元（150000元-150000元÷5÷12月×11.63月）。對于孫某某主張的房屋裝修費用損失，因孫某某提供的證據無法確認真實性以及關聯性，本院不予采信，故對該部分損失，本院不予支持。綜上，對孫某某要求賠償損失164416元的訴訟請求，本院部分予以支持。

張某某經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭應訴，可缺席判決。據此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十四條、第九十七條、第二百一十二條、第二百二十八條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、一百四十四條之規定，缺席判決如下：

一、原告孫某某與被告張某某于2012年10月1日簽訂的房屋租賃合同解除。

二、被告張某某返還原告孫某某房屋租金3117元。

三、被告張某某賠償原告孫某某損失120925元。

上述第二、三項合計124042元，張某某于本判決發生法律效力之日起10日內付清。

四、駁回原告孫某某的其他訴訟請求。

如果未按照本判決指定的期限履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。

本案應收案件受理費4106元、公告費560元，合計4666元，由原告孫某某負擔1424元，由被告張某某負擔3242元（此款已由原告孫某某先行墊付，張某某應當在給付孫某某上述款項時加付此墊款）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提出副本，上訴于江蘇省南京市中級人民法院，同時向該院（開戶行：農行鼓樓分理處，賬號：0334010590*****276）預交上訴案件受理費。

審　判　長　　張映秋

人民陪審員　　呂　敏

人民陪審員　　李立棟

二〇一四年二月二十五日

書　記　員　　高艷艷

房屋租賃合同糾紛