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貴州省清鎮市人民法院

民事判決書

（2016）黔0181民初211號

原告李某某，男，19XX年XX月XX日生，漢族，貴州省清鎮市人。

原告黎某某，女，19XX年XX月XX日生，漢族，貴州省清鎮市人。

二原告共同委托代理人陳文元，貴州浩辯律師事務所律師，代理權限為特別授權代理。

被告宋某某，男，19XX年XX月XX日生，漢族，貴州省清鎮市人。

被告岳某某，女，19XX年XX月XX日生，漢族，貴州省清鎮市人。

二被告共同委托代理人李明鋮，貴州紅楓律師事務所律師，代理權限為特別授權代理。

原告李某某、黎某某訴被告宋某某、岳某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法組成合議庭，于2016年3月10日公開開庭進行了審理。原告李某某、黎某某及共同委托代理人陳文元、被告岳某某及其委托代理人李明鋮到庭參加訴訟。本案經合議庭評議，現已審理終結。

原告李某某訴稱：2015年5月3日，原、被告雙方在第三方清鎮市溫馨家園房地產交易中心介紹下，雙方就被告共有的坐落于清鎮市某某街道辦事處某某路XX號住房（產權證號為：筑房權證清鎮字第000XXXX號，土地使用權證號為：清集用第XXXX號，使用面積為239.54平方米）以561680元出售給原告。雙方合同約定，被告應于2015年10月1日前將前述房屋交付給原告使用。但交付時間到后，被告未將房屋交付給原告。后雙方于2015年11月3日簽訂補充協議，約定被告于2015年12月30日前將前述房屋交付給被告。但時至今日，被告仍未將房屋交付給原告。后原告經多方了解，方知被告出售的房屋的土地使用權證載明的土地使用權類型屬于集體劃撥土地，根本不能辦理房屋過戶手續，也不具備上市交易條件。故訴請判令：一、確認原、被告雙方于2015年5月3日簽訂的《民房轉讓合同》及2015年11月3日簽訂的《<民房轉讓合同>補充協議》無效；二、被告立即返還原告購房款531680元，并賠償原告損失100000元，共計631680；三、案件受理費由被告承擔。

被告宋某某、岳某某辯稱：一、原、被告簽訂房屋買賣合同時候是明知被告土地不能轉讓的情況下簽訂的，房屋在交易過后被告已經把房屋的房產證和土地使用證交付給原告；二、被告承認收到原告的購房款，但是現在因為被告經濟困難不能立即返還購房款給原告；三、原告是在明知被告土地是集體劃撥的情況下與被告簽訂合同的，不存在違約的情況，所以不同意支付100000元的違約金。綜上，希望法院依法判決。

經審理查明，原告李某某與黎某某系夫妻關系，被告宋某某與岳某某系夫妻關系。2015年5月3日，宋某某、岳某某（甲方、出讓方）與李某某、黎某某（乙方、受讓方）簽訂《民房轉讓合同》，約定：甲方自愿將青龍街道辦事處建設路XXX號房屋一棟四層，有償轉讓給乙方，房屋產權證號為筑房權證清鎮字第000XXXX號，土地使用權證號為清集用（2015）第11-029號，房屋總面積239.54平方米，土地界址點坐標以集體土地使用證附件為準；房屋所有權轉讓金額總計人民幣561680元，合同簽訂日支付甲方首付531680元；本合同項下出讓宗地的用途為農村住房；交房時間為2015年10月1日前。后李某某、黎某某共支付宋某某、岳某某購房款531680元。

2015年11月3日，岳某某（甲方、出讓方）與李某某（乙方、受讓方）簽訂《<民房轉讓合同>補充協議》，載明：甲方將清鎮市青龍街道辦事處建設路244房屋一棟四層（建筑面積239.54平方米）出賣給乙方，經雙方充分協商，自愿在《民房轉讓合同》基礎之上作如下補償協議，并與《民房轉讓合同》具有同等法律效力；若在《民房轉讓合同》項下未約定或者已約定而與本補充協議相沖突的，將以該補充協議約定的為準。具體約定如下：甲乙雙方明確約定，甲方在2015年12月30日前將房屋交付給乙方使用；該房屋轉讓具備產權變更過戶條件之時，甲方必須無條件配合乙方辦理變更手續；房屋約定的轉讓款為561680元，乙方在簽訂《民房轉讓合同》時已經支付給甲方531680元，尾款30000元，待甲方交付房屋給乙方使用之日再行支付；以上協議系各方的真實意思表示，需共同遵守，若有一方違反以上協議的約定，承擔違約金100000元等內容。

審理中，原告向本院申請財產保全，請求查封被告所有的坐落于清鎮市青龍街道辦事處建設路244號房屋（房屋所有權證號為筑房權證清鎮字第000XXXX號）。2016年3月23日，本院（2016）黔0181民初211號民事裁定書裁定查封宋某某、岳某某位于清鎮市青龍街道辦事處建設路244號房屋（所有權證號為筑房權證清鎮字第000XXXX號）。

上述事實，有原、被告的陳述、身份證、結婚證、民房轉讓合同、《民房轉讓合同》補充協議、收條、民事裁定書等證據在卷佐證。上述證據經過庭審質證，本院予以認定。

本院認為：被告宋某某、岳某某與原告李某某、黎某某非同一集體經濟組織成員，被告私自將修建于集體土地上的房屋轉讓予原告違反了國家土地管理法律法規，雙方于2015年5月3日簽訂的《民房轉讓合同》和2015年11月3日簽訂的《<民房轉讓合同>補充協議》應屬無效協議。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償”之規定，原告訴請被告返還購房款531680元，因上述協議屬無效協議，故被告應返還原告購房款531680元。原告訴請被告賠償損失100000元，無事實和法律依據，本院不予支持。

據此，依照《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”、第十條“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理”、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”之規定，判決如下：

一、被告宋某某、岳某某與原告李某某、黎某某于2015年5月3日簽訂的《民房轉讓合同》、于2015年11月3日簽訂的《<民房轉讓合同>補充協議》無效；

二、被告宋某某、岳某某于本判決生效之日起十日內返還原告李某某、黎某某購房款531680元；

三、駁回原告李某某、黎某某的其他訴訟請求。

案件受理費10181元、訴訟保全費3211元，共計13392元，由被告宋某某、岳某某負擔。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于貴州省貴陽市中級人民法院。

逾期不提起上訴，則本判決發生法律效力，原告可在二年內向本院或者與本院同級的被執行的財產所在地人民法院申請強制執行。

審　判　長　　程　丹

人民陪審員　　楊光華

人民陪審員　　桑德志

二〇一六年四月二十二日

書　記　員　　蘭　茜

房產糾紛