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廣東省珠海市斗門區(qū)人民法院
民事判決書
（2014）珠斗法民三初字第42號(hào)
原告曹某某，男，漢族，19XX年XX月XX日出生，住湖南省某某市。
原告謝某某，女，漢族，19XX年XX月XX日出生，住湖南省某某市。
委托代理人陳志元，廣東億商律師事務(wù)所律師。
被告珠海某某房地產(chǎn)有限公司，住所地：珠海市某某區(qū)。
法定代表人謝某刁。
委托代理人邵健，廣東萊恩律師事務(wù)所律師。
委托代理人凌奕云，廣東萊恩律師事務(wù)所律師。
原告曹某某、謝某某訴被告珠海某某房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年1月3日立案受理，依法由代理審判員鐘紅敏適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告曹某某、謝某某的委托代理人陳志元，被告珠海某某房地產(chǎn)有限公司的委托代理人凌奕云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告曹某某、謝某某訴稱：2010年1月14日，原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》，約定：兩原告向被告購買珠海市斗門區(qū)某房屋；房屋總價(jià)格為484739元；被告應(yīng)于2010年4月30日前將房屋交付給兩原告使用；如果被告逾期交房超過30日后，被告應(yīng)按日向原告支付已付房款萬分之五的違約金。簽訂合同后，兩原告于2010年4月14日向被告付清了全部購房款。之后，原告在看房中發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水等問題，要求被告進(jìn)行整改，但是被告一直沒有把整改后的維修報(bào)告交給原告，并將房屋鑰匙交給了物業(yè)管理公司。被告至今未將涉案房屋交付給原告，其違約行為造成了原告的損失，故原告起訴至法院請(qǐng)求判令被告支付延期交樓的違約金20萬元（從2010年5月1日開始按每日萬分之五計(jì)算至實(shí)際交樓之日，暫計(jì)至起訴時(shí)），被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
原告曹某某、謝某某對(duì)其訴稱提供如下證據(jù)：
1．商品房買賣合同一份，擬證明原、被告雙方存在房屋買賣合同關(guān)系；
2．購房發(fā)票兩份，擬證明原告已經(jīng)支付全部購房款，履行了合同的己方義務(wù)；
3．通話錄音光盤及文字記錄，擬證明原告曾多次向被告要求交房未果。
被告珠海某某房地產(chǎn)有限公司辯稱：第一，原、被告在合同中約定被告應(yīng)于2010年4月30日前將符合合同約定的商品房交付給原告使用，那么原告在2010年4月30日起就應(yīng)當(dāng)知道其合同權(quán)利受到影響。但是原告在2014年1月3日才向法院提起訴訟。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第六條之規(guī)定，原告要求被告支付逾期交樓違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從2010年4月30日開始計(jì)算兩年，期間并未存在訴訟時(shí)效中斷、中止的情形。所以原告的訴求超過了訴訟時(shí)效；第二，被告在合同約定的交樓期限內(nèi)已按原告提供的聯(lián)系方式通知兩原告收樓，兩原告也到場(chǎng)驗(yàn)收。現(xiàn)因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致未能接收房屋鑰匙的事實(shí)與本案無關(guān)，原告與物業(yè)公司之間的糾紛應(yīng)由其自行解決。三、原告所稱房屋存在漏水等問題，但是這并非房屋的重大質(zhì)量問題，且房屋問題被告已經(jīng)整改，原告不能以此拒絕收樓。綜上，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告珠海某某房地產(chǎn)有限公司對(duì)其辯稱提供如下證據(jù)：
1．竣工驗(yàn)收備案表，擬證明涉案房屋符合交付條件的時(shí)間；
2．商品房交接驗(yàn)收記錄單，擬證明被告按照合同約定通知原告曹某某收樓后，其已于2010年5月22日前來與被告辦理了房屋交接手續(xù)；
3．某某美地入伙確認(rèn)書，擬證明原告曹某某在2010年5月22日辦理房屋交接手續(xù)后，直至2013年10月22日才前來辦理入伙確認(rèn)手續(xù)。
原、被告提交的證據(jù)，經(jīng)當(dāng)庭出示，雙方當(dāng)事人質(zhì)證，本院對(duì)原告提交的證據(jù)及被告提交的證據(jù)1、3的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均予以確認(rèn)。對(duì)于被告提交的證據(jù)2，由于沒有原件，原告也不予認(rèn)可，故對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性均不予確認(rèn)。
經(jīng)審理查明：2010年1月14日，原告曹某某、謝某某與被告珠海某某房地產(chǎn)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購買被告位于珠海市斗門區(qū)白藤頭某某路某房，房屋總價(jià)格是484739元。合同第七條約定被告應(yīng)于2010年4月30日前將具備分期綜合驗(yàn)收合格的房屋交付原告使用。合同第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”約定：“逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起十天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之五（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。”合同第十一條約定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第七條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。”
簽訂合同后，原告于2010年1月15支付首期款145739元，于同年4月14日支付售房款339000元。2011年7月份，原告曹某某到被告處領(lǐng)取涉案房屋的房產(chǎn)證。2013年10月22日，原告曹某某簽訂入伙確認(rèn)書。
另查明，涉案房屋于2010年5月28日取得竣工驗(yàn)收備案表。
本院認(rèn)為，雙方爭議的焦點(diǎn)為：一、被告是否存在逾期交房的違約行為；二、原告的訴請(qǐng)是否超過訴訟時(shí)效。
關(guān)于被告是否存在逾期交房的違約行為的問題。
原被告于2010年1月14日簽訂的《商品房買賣合同》符合平等、自愿的原則，沒有違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，是依法成立的有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。
按照合同約定，被告應(yīng)當(dāng)于2010年4月30日前將具備分期綜合驗(yàn)收合格的房屋交付原告使用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”之規(guī)定，被告未能提供證據(jù)證明其在2010年4月30日前已經(jīng)履行以上合同義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)視為被告逾期向原告交付房屋。2010年5月28日，涉案房屋取得竣工驗(yàn)收備案表，按照合同約定，房屋已符合交付條件，但是被告亦未能提交證據(jù)證明其在該時(shí)向原告交付涉案房屋。2011年1月20日，被告為原告辦理涉案房屋的房屋所有權(quán)登記，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的登記已完成了物權(quán)轉(zhuǎn)移，被告為原告辦理房產(chǎn)證是意將涉案房屋的物權(quán)轉(zhuǎn)移給原告，故原告要求被告支付的逾期交房違約金應(yīng)當(dāng)從2010年5月1日計(jì)算至2011年1月19日。
原、被告對(duì)于鑰匙為何在物業(yè)管理公司的理由各執(zhí)一詞，而根據(jù)被告提交的證據(jù)，被告并未能證明其已向原告交付鑰匙，在房屋發(fā)生物權(quán)變動(dòng)前鑰匙應(yīng)當(dāng)作為被告是否把房屋交付原告使用的主要依據(jù)，但是在房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記后，法律已經(jīng)確認(rèn)了原告作為涉案房屋所有權(quán)人的事實(shí)，原告完全可以行使所有權(quán)人的權(quán)利對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分，享有絕對(duì)的排他的對(duì)世權(quán)，任何人不得妨礙其作為房屋所有權(quán)人的各項(xiàng)權(quán)利。原告此時(shí)未能實(shí)際占有該房屋，應(yīng)屬另一法律關(guān)系，而非開發(fā)商逾期交房的合同關(guān)系。故原告要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任沒有法律依據(jù)。
關(guān)于原告的訴請(qǐng)是否超過訴訟時(shí)效的問題。
《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”原告訴請(qǐng)被告支付逾期交房違約金是屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用兩年的訴訟時(shí)效。根據(jù)上述分析，被告應(yīng)承擔(dān)的逾期交房違約金的時(shí)段發(fā)生于2010年5月1日至2011年1月19日，而根據(jù)原告所述，原告是在2011年7月份到被告處領(lǐng)取房產(chǎn)證的，從該日起，原告就應(yīng)當(dāng)知道其已經(jīng)實(shí)際享有涉案房屋的所有權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條的規(guī)定，訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起開始計(jì)算，原告主張逾期交房違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從2011年7月份開始計(jì)算，原告并未提供證據(jù)證明其在兩年訴訟時(shí)效內(nèi)向被告主張過權(quán)利，訴訟時(shí)效并未存在中止、中斷的情況，所以原告要求被告支付逾期交房違約金已超過訴訟時(shí)效，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規(guī)定、第一百三十七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
駁回原告曹某某、謝某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)4300元，減半收取2150元（原告已預(yù)交2150元），由原告曹某某、謝某某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于珠海市中級(jí)人民法院。
代理審判員 鐘紅敏
二〇一四年三月四日
書 記 員 周豪斌
19289385249695394302629535263621893518638180871371213269118301149111187103091013186838373748072695260498328272167209419371657138213081110879
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