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四川省達(dá)州市達(dá)川區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）達(dá)達(dá)民初字第2316號(hào)

原告潘某，男，生于19**年**月**日，漢族，教師，住四川省達(dá)州市達(dá)川區(qū)

委托代理人鄭益明，四川弘旺律師事務(wù)所律師。

委托代理人鄭鑫，四川弘旺律師事務(wù)所律師。

被告趙某，男，生于19**年**月**日，漢族，教師，住四川省達(dá)州市達(dá)川區(qū)。

委托代理人楊皇兵，四川金世達(dá)律師事務(wù)所律師。

委托代理人李代勤，達(dá)州市達(dá)川區(qū)新橋法律服務(wù)所法律工作者。

原告潘某訴被告趙某合同糾紛一案，本院于2014年6月12日立案受理后，于2014年7月3日依法由審判員劉白獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告潘某及其委托代理人鄭益明、鄭鑫，被告趙某及其委托代理人楊皇兵、李代勤均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告潘某訴稱，被告趙某在達(dá)川區(qū)XX鎮(zhèn)友誼街出資修建房屋，因建房占地需要，被告多次找到原告協(xié)商。雙方達(dá)成協(xié)議，原告將所有的位于達(dá)川區(qū)XX鎮(zhèn)友誼街集資改建樓的地下室四間（其中一間是帶有三米高石墻的三角形地塊）交給被告建房，被告用其修建的后單元頂樓住房一套作為交換，并負(fù)責(zé)在該頂樓加層修建一套住房（被告負(fù)責(zé)修建和吊裝原材料，原告負(fù)責(zé)原材料和工人工資）。2011年5月2日原、被告口頭協(xié)商，被告對(duì)原告欲加層的套房承諾”我去批看，批到哪一層樓，就在哪一層上加”，故原告的兩套房子的樓層當(dāng)時(shí)沒有確定。同時(shí)，被告承諾調(diào)換給原告的頂樓住房系能辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)并經(jīng)主管部門審批允許修建的合法建筑，并負(fù)責(zé)為原告辦理產(chǎn)權(quán)等相關(guān)手續(xù)。原、被告雙方協(xié)商一致后由被告書寫好協(xié)議，雙方于2011年5月2日簽定了書面換房協(xié)議書，該協(xié)議第七條約定若一方違約賠償違約金10萬元。雙方簽定協(xié)議后，原告嚴(yán)格履行了協(xié)議，被告卻不按國(guó)家法律法規(guī)辦事，將房屋建到了七層。為此雙方發(fā)生了糾紛，原告被迫阻止被告施工。2012年4月22日原告在受欺騙和脅迫的情況下與被告簽訂了補(bǔ)充協(xié)議書，該協(xié)議書確定被告補(bǔ)償給原告的房屋樓層為后單元第八樓。但該協(xié)議違背了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，系無效協(xié)議。被告為謀取暴利將后單元修建到了九層，致使原告欲加到十層時(shí)不能得到相關(guān)部門同意。同時(shí)，被告悄悄將塔吊撤走，致使原告為加層準(zhǔn)備的原材料無法吊裝，造成嚴(yán)重?fù)p失。被告不按約定如期交房致使原告無法獲取該房屋的預(yù)期租金。綜上所述，原、被告簽訂的《換房協(xié)議書》系互易合同，系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)受法律保護(hù)。現(xiàn)被告違約并違背國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，致使原告的利益受損，故起訴來院，請(qǐng)求判決如下：1、判令被告依《換房協(xié)議書》的約定將其出資修建的達(dá)川區(qū)XX鎮(zhèn)友誼街的后單元房屋第5層和第6層交付給原告所有；2、判令被告安裝該兩套住房的水、電、氣等設(shè)施并辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)；3、判令被告支付違約金10萬元；4、判令被告賠償原告為加層產(chǎn)生的原材料損失24240.62元；5、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。

為證明其主張，原告向本院提供了如下證據(jù)：

1、原告的常住人口登記表，證實(shí)原告的身份；

2、換房協(xié)議書及差價(jià)款收據(jù)、補(bǔ)充協(xié)議書復(fù)印件，證實(shí)原、被告自愿達(dá)成協(xié)議并對(duì)雙方的換房情況、違約責(zé)任、加層情況等進(jìn)行了約定；

3、達(dá)縣”兩違”整治建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃核實(shí)意見及房屋平面圖，證實(shí)被告新建的房屋僅1-5層能辦理房屋產(chǎn)權(quán)，其余6-8層系”兩違”建筑；

4、關(guān)于趙某應(yīng)賠償潘某經(jīng)濟(jì)損失的清單及原材料銷貨清單、收據(jù)、收條、證明等復(fù)印件，證實(shí)被告未按約定履行合同給原告造成經(jīng)濟(jì)損失24240.62元并應(yīng)承擔(dān)違約金10萬元的情況；

5、房屋買賣協(xié)議書及收據(jù)各兩份，證實(shí)原告調(diào)換的房屋和三角形地塊系原告從周興斌處購(gòu)買所得，原告享有該房屋和土地的處分權(quán)的情況；

6、委托代理人調(diào)查證人周新芬、羅維芳、周容的調(diào)查筆錄，證實(shí)周興斌從原達(dá)縣XX酒廠購(gòu)買的地下室和三角形地塊后與原告達(dá)成買賣協(xié)議，原告購(gòu)買后一直使用，XX酒廠未提出異議，原告享有房屋及空地塊的所有權(quán)的情況；

7、房屋買賣合同、協(xié)議書復(fù)印件，證實(shí)周興斌購(gòu)買了XX酒廠地下室1-15間和三角形地塊的事實(shí)；

8、房屋照片，證實(shí)被告將后單元樓房修建到9層的事實(shí)。

被告對(duì)原告提供的證據(jù)綜合質(zhì)證認(rèn)為：三角形地塊系原XX酒廠的，原、被告簽訂的《換房協(xié)議書》系原告迫使被告簽訂。房屋系”兩違”建筑不是本案應(yīng)處理的問題。原告提供的證據(jù)不能證實(shí)三角形地塊是原告所有。被告已通過購(gòu)買取得該三角形地塊。

被告趙某辯稱，原、被告簽訂的《換房協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議書》均是無效協(xié)議，因該兩份協(xié)議的簽訂均系原告迫使被告簽訂，原告訴稱中已認(rèn)可其阻止施工可以證實(shí)。同時(shí)，三角形地塊系原XX酒廠的，原告在虛構(gòu)事實(shí)。補(bǔ)充協(xié)議違背了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，自始無效。

為證明其主張，被告向本院提供了如下證據(jù)：

1、李心君出具給被告的購(gòu)房款收條，證實(shí)被告通過購(gòu)買取得房屋的所有權(quán)；

2、被告與XX酒廠簽訂的協(xié)議書原件，證實(shí)該三角形空地塊系XX酒廠的，被告與XX酒廠簽訂協(xié)議后，支付了3000元錢購(gòu)買取得；

3、達(dá)縣房屋安全鑒定辦公室文件，證實(shí)被告購(gòu)買李心君房屋是為了安全考慮改建該房屋；

4、國(guó)有土地使用權(quán)證，證實(shí)李心君出售的房屋和該房屋與XX酒廠綜合樓之間的三角形空地共計(jì)90.45平方米，被告已依法取得；

5、調(diào)查筆錄三份，證實(shí)XX酒廠沒有將綜合樓地下室出售給任何人，空地酒廠轉(zhuǎn)讓給被告的，被告對(duì)該空地的處置酒廠沒有異議；

6、情況說明、劉家伯出具的購(gòu)房款收條，證實(shí)被告在修建房屋和裝修房屋期間，原告強(qiáng)占被告已經(jīng)出售給他人的房屋并阻止施工，給被告造成較大經(jīng)濟(jì)損失的情況；

7、調(diào)解協(xié)議，證實(shí)原告強(qiáng)占房屋的事實(shí)；

8、房屋改建協(xié)議書，證實(shí)周興斌因欠XX酒廠借款，XX酒廠將車間交由周興斌改建為住宿樓以此償還借款，雙方明確綜合樓地下室及空地、設(shè)施設(shè)備屬XX酒廠，任何人無權(quán)處置的情況；

9、《換房協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議書》，證實(shí)該兩份協(xié)議書與XX酒廠的《房屋改建協(xié)議書》和酒廠與被告簽訂的空地轉(zhuǎn)讓協(xié)議相違背，該兩份協(xié)議書無效的情況；

10、國(guó)有土地使用權(quán)證，證實(shí)該三角形空地塊系XX酒廠所有的情況。

原告對(duì)被告提供的第1、3、7、10組證據(jù)的真實(shí)性無異議，對(duì)第2組證據(jù)認(rèn)為不真實(shí)，對(duì)第4組證據(jù)認(rèn)為土地使用權(quán)證上不包含該三角形空地，對(duì)第5組證據(jù)認(rèn)為不真實(shí)，對(duì)第6組證據(jù)認(rèn)為與本案無關(guān)，對(duì)第8組證據(jù)認(rèn)為證實(shí)了房屋和地塊已由周興斌取得；對(duì)第9組證據(jù)認(rèn)為該換房協(xié)議系被告的真實(shí)意思表示，是合法有效的，補(bǔ)充協(xié)議只是部分有效。

綜合原、被告的質(zhì)證意見，本院采信如下證據(jù)：

對(duì)原告的第1、2、3、8組證據(jù)和被告1、2、3、4、7、8、9、10的證據(jù)的真實(shí)性均予以認(rèn)可；對(duì)原告提供的第4、5組證據(jù)，因系復(fù)印件無法核實(shí)真實(shí)性，本院不予采信；對(duì)原告提供的第6組證據(jù)因證人未出庭作證，本院不予采信；對(duì)原告提供的第7組證據(jù)因與本案無關(guān)，本院不予采信。對(duì)被告提供的第5組證據(jù)，因部分證人未出庭作證，對(duì)未出庭作證的證人證言，本院不予采信；對(duì)第6組證據(jù)與本案無關(guān)，本院不予采信。

經(jīng)審理查明，被告趙某于2011年2月26日出資28萬元購(gòu)買了以李某名義登記的位于達(dá)縣XX鎮(zhèn)友誼街的房產(chǎn)，又于2011年3月11日與達(dá)縣XX鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)服務(wù)中心達(dá)成《邊角空地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，2011年12月6日被告趙某取得了位于達(dá)縣XX鎮(zhèn)友誼街1／3／151號(hào)地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。2011年5月2日原、被告達(dá)成《換房協(xié)議書》，約定：乙方（原告）將位于達(dá)川區(qū)（原達(dá)縣）XX鎮(zhèn)友誼街酒廠集資改建樓地下室3間外搭有一三角形空地與甲方（被告）調(diào)換新建的（原舊房）后單元住房頂樓一套，雙方同時(shí)約定在吊裝撤出前被告幫助原告吊齊頂樓需要的磚材料，原告補(bǔ)差價(jià)10萬元給被告，甲方盡力辦理手續(xù)，平層手續(xù)一致。若一方違約賠償違約金10萬元。2012年4月22日原、被告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》，約定雙方調(diào)換的住房位置位于以公路門市為基準(zhǔn)的第八樓套房，另被告負(fù)責(zé)為原告的頂樓加層，其原材料和人工工資由原告負(fù)責(zé)。雙方原約定的價(jià)差款10萬元不再給付。2012年8月28日達(dá)縣住房與城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局制定的《達(dá)縣”兩違”整治建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃核實(shí)意見》中確定被告趙某在達(dá)縣石梯友誼街的自建房系一般違規(guī)建設(shè)。2013年12月17日原、被告因?qū)Q房樓層發(fā)生糾紛，經(jīng)達(dá)州市公安局達(dá)川區(qū)分局XX派出所調(diào)解未果，原告遂提起訴訟，要求判令：1、被告依《換房協(xié)議書》的約定將其出資修建的達(dá)川區(qū)XX鎮(zhèn)友誼街的后單元房屋第5層和第6層交付給原告所有；2、被告安裝該兩套住房的水、電、氣等設(shè)施并辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)；3、被告支付違約金10萬元；4、被告賠償原告為加層產(chǎn)生的原材料損失24240.62元；5、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。

本院認(rèn)為，被告趙某修建的位于達(dá)縣XX鎮(zhèn)友誼街的房屋已被達(dá)縣住房與城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局確定為一般違規(guī)建設(shè)，原告在本案中的主要訴訟請(qǐng)求是要求被告將該房屋中的第5層、6層予以交付并辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，因原告訴訟請(qǐng)求所涉的標(biāo)的物尚不具備合法性，故對(duì)原告在本案中的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六條、第五十五條（三）項(xiàng)、第五十八條（五）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回原告潘某的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)1393元，由原告潘某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省達(dá)州市中級(jí)人民法院。

審判員　　劉白

二〇一四年八月十一日

書記員　　李國(guó)

合同糾紛