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四川省達州市達川區人民法院

民事判決書

（2014）達達民初字第892號

原告達州中鐵某置業有限公司。

組織機構代碼證：******。

法定代表人：劉某，任董事長職務。

住所：達州市達川區通達西路***號。

委托代理人周忻，四川金世達律師事務所律師。

被告黎某，男，生于19**年**月**日，漢族，住四川省達州市通川區。

被告覃某，男，生于9**年**月**日，漢族，住四川省達州市通川區。

委托代理人（特別授權）黎某，男，生于9**年**月**日，漢族，住四川省達州市通川區。

原告達州中鐵某置業有限公司（以下簡稱達州某公司）訴被告黎某、覃某租賃合同糾紛一案，本院于2014年2月17日立案受理，2014年3月31日依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告達州某公司委托代理人周忻、被告黎某均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告達州某公司訴稱，2012年1月9日，原告與被告簽訂了《商業物業租賃合同》，約定原告將某9號樓二樓整層商業面積為1197.5平方米的商業房產出租給被告。原告交付租賃物的期限為2012年3月1日前，2012年10月3日前為裝修免租期，合同租賃期限至2018年10月31日止。房屋租金按第一年24元／月／平方米計算，以后每年遞增一次租金，遞增比例以上年租金基數遞增8%。同時約定被告在簽訂本合同時須支付原告2012年11月1日至2013年4月30日期間共6個月的房屋租金，并與每半年屆滿30日前向原告支付下半年租金。逾期支付的，每逾期一日被告需按逾期付款金額的0.5%向原告支付違約金。如被告逾期15天以上，則原告有權單方面解除合同，并不退還被告在合同第5條約定的房屋租賃保證金。對被告房屋的裝修，裝飾一切費用，原告不予賠償。合同簽訂后，原告按約向被告交付了出租物，但被告從使用租金物開始至今僅向原告給付租金172434元。至2013年12月15日被告共計下欠原告租金358663元。經原告多次催收，被告拒絕給付，以致雙方形成糾紛。原告訴訟來院，請求：一、被告支付下欠租金358663元（算至2014年3月31日止），并按958元／天支付至房屋交付原告時止。同時向原告支付違約金共計62139元。二、解除原被告之間簽訂的《商業物業租賃合同》，被告立即交還原告租賃房屋。三、本案訴訟費用由被告承擔。

被告黎某辯稱，被告下欠租金是事實，但沒有那么多，只有22萬元。但下欠租金有以下原因：1、原告催收租金的通知書很晚才給被告。2、租賃前原告找的招租公司，當時口頭答應整體宣傳、整體打造周圍設施，但至今未實現。3、基礎設施未完善，一年停電達20多次，對被告的生意造成影響。4、市政修路時隨意用商戶的電，影響被告正常經營，原告未出面解決問題。5、停車位、房屋漏水等問題，導致被告的客源減少，尤其是房屋漏水問題，給被告造成損失，原告一直未解決。

原告達州某公司為支持其主張，提供了下列證據：

1、原告《營業執照》、《組織機構代碼證》，被告黎某、覃某的《身份證》復印件各一份。擬證明原、被告訴訟主體資格適格。

原告與被告于2012年1月9日簽訂的《商業物業租賃合同》復印件一份，擬證明原被告雙方對房屋租金及其支付方式、維修責任以及違約金的計算方式等作了約定。

《中鐵二局地產簡報》一份，擬證明原告公司要求資產不低于18%的回報率。

被告黎某的質證意見為：對證據1、2均無異議，但房屋漏水是原告的責任，原告有義務負責維修。

上述證據1、2經本院審查后，符合證據的合法性、真實性及關聯性，本院依法予以采信。證據3經本院綜合認定后作出是否采信。

經審理查明，原告達州某公司與二被告黎某、覃某之間于2012年1月9日簽訂了《商業物業租賃合同》，約定甲方（原告）將位于達州市達川區某外灘“某”****樓二樓整層面積為1197.45平方米的商業用房出租給乙方（二被告），用于經營娛樂、休閑會所。租賃期限從2012年3月1日起至2018年10月31日止。其中，2012年10月3日前為裝修免租期。房屋月租金按24元／月／平方米計算，應繳月租金28739元，應繳年租金344868元。以后每年遞增一次租金，遞增比例如下：第二年以上年租金基數遞增8%，即2013年11月1日起至2014年10月31日，年租金為372457元。第三年以上年租金基數遞增8%，即2014年11月1日起至2015年10月31日，年租金為402254元。第四年以上年租金基數遞增8%，即2015年11月1日起至2016年10月31日，年租金為434434元。第五年以上年租金基數遞增8%，即2016年11月1日起至2017年10月31日，年租金為469189元。第六年以上年租金基數遞增8%，即2017年11月1日起至2018年10月31日，年租金為506724元。在簽訂本合同時，乙方須支付2012年11月1日至2013年4月30日期間共6個月的房屋租金，并于每半年屆滿前30日內向甲方支付下半年租金。逾期支付的，每逾期一日乙方須按逾期付款金額的0.5%向甲方支付違約金。如乙方逾期15天以上，則甲方有權單方面解除合同，并不予退還乙方合同所約定的房屋租賃保證金，對乙方該房屋的裝修、裝飾一切費用，甲方不予賠償。乙方進場裝修前，向甲方支付房屋租賃保證金57478元，如乙方延遲繳付租金或未按本合同約定應有乙方承擔的其他費用，則甲方有權從租賃保證金中代為支付。甲乙雙方還約定，有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同，并不予退還乙方的房屋租賃保證金，如房屋租賃保證金尚不足以彌補甲方的損失，甲方有權繼續要求乙方賠償：（一）乙方利用承租房屋從事違法亂紀活動的；（二）因乙方原因造成房屋主體結構損壞的；（三）乙方擅自轉租該房屋、轉讓該房屋承租權或與他人交換各自承租的房屋的；（四）乙方擅自改變房屋用途，致使房屋損壞的或擅自更改經營業態、業種的；（五）乙方逾期不支付租金超過15天的；（六）如因乙方遲延繳付租金或按本合同約定應由乙方承擔的其他費用，甲方代付金額超過租賃保證金的50%的。合同簽訂后，二被告按照約定向原告支付了2012年11月1日至2013年4月30日期間共6個月的房屋租金172434元。二被告在進場裝修前，向原告交納了房屋租賃保證金57478元。之后經原告多次催收，二被告稱房屋漏水，經常停電等原因，自2013年4月1日起拒絕給付原告租金，至2014年3月31日止二被告共計下欠原告租金327624.41元（344868元÷12個月×6個月＋372457元÷12個月×5個月），原告達州某公司遂訴訟來院。

上述事實，有原告《營業執照》、《組織機構代碼證》，被告黎某、覃某的《身份證》、原、被告之間簽訂的《商業物業租賃合同》在卷佐證，事實清楚，足以認定。

本院認為，一、原告達州某公司與被告黎某、覃某之間于2012年1月9日簽訂了《商業物業租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律法規的禁止性規定，合法有效，本院予以確認。根據《中華人民共和國合同法》第二百二十六條“承租人應當按照約定的期限支付租金”的規定，二被告應在每個繳費期間提前30內支付下半個租期的租金。二被告未在2013年4月1日至2013年4月30日期間按合同約定向原告支付2013年5月1日起2013年10月31日的租金，至2014年3月31日止二被告共計下欠原告租金327624.41元（344868元÷12個月×6個月＋372457元÷12個月×5個月）。二被告未按合同的約定按時向原告支付租金的行為，違反了雙方約定及合同法的有關規定。故原告要求二被告支付下欠租金至2014年3月31日止的訴訟請求理由成立，但計算不當，本院認定為327624.41元。二、根據《中華人民共和國合同法》第二百二十七條“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的規定，二被告未在約定的期限內支付租金，逾期15日內仍未支付租金，符合原、被告簽訂的《商業物業租賃合同》第九條合同終止中“有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同...（五）乙方逾期不支付租金超過15天的...”的約定條件，原告請求解除合同的條件已經成就。故原告請求解除合同的訴訟請求理由成立，本院予以支持。三、根據《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”的規定，合同解除后，原告可以要求二被告騰退房屋，恢復原狀，二被告若繼續占有使用，可以參照《商業物業租賃合同》約定的租金支付房屋占用費。故原告要求二被告退還房屋并按958元每天支付費用至交還房屋時止的訴訟請求理由成立，本院予以支持。四、根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金”的規定，原、被告雙方約定一方不支付租金時，逾期每天按逾期付款金額的0.5%支付違約金，不違反法律相關規定，二被告應向原告支付違約金1639.68元（344868元÷365天×184天×0.5%／天＋372457元÷365天×151天×0.5%／天］。原告按照《中鐵二局地產簡報》中的資產不低于18%的回報率要求被告支付違約金62139元的訴訟請求，因該簡報不是《商業物業租賃合同》的組成部分，對二被告沒有合同約束力，該份證據不符合證據的關聯性，本院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第九十七條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條之規定，判決如下：

一、解除原告達州中鐵某置業有限公司與被告黎某、覃某于2012年1月9日簽訂的《商業物業租賃合同》；

二、被告黎某、覃某于本判決生效后十五日內向原告達州中鐵某置業有限公司支付2013年5月1日起至2014年3月31日止下欠租金327624.41元，并從2014年4月1日起按958元／天支付房屋占用費至房屋交付原告達州中鐵某置業有限公司時止；

三、被告黎某、覃某于本判決生效后十五日內向原告達州中鐵某置業有限公司支付違約金1639.68元；

四、被告黎某、覃某于本判決生效后三日內將位于達州市達川區某外灘某**樓二樓整層商業面積為1197.5平方米的商業用房騰退返還給原告達州中鐵某置業有限公司。

如果未按照本判決確定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費9477元，由被告黎某、覃某共同負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于四川省達州市中級人民法院。

審判長　邱　剛

審判員　王守坤

審判員　朱洪勝

二〇一四年四月二十三日

書記員　周玉潔

租賃合同  合同糾紛