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[案情介紹]

2006年，原告與被告簽訂廠房租賃合同，由原告租賃被告在建的約1200平方米(具體以實量為準)的廠房和辦公樓用于開辦企業。廠房租賃合同同時約定，被告有義務協助原告辦理企業工商相關事宜。廠房租賃合同簽訂后，原告即向被告支付了一個月房租的押金2萬元及相當于一季度房租的定金6萬元。被告廠房建好后，即向原告交付廠房，并同時向原告提供了市公安局編訂門弄號牌通知，新廠房編號為**路**號。之后，原告即著手準備開辦企業的資料，但在申請辦理企業開業登記時，被告卻不能向原告提供所租賃廠房的房產證，原告擬開辦的企業無法在廠房租賃合同所承租的廠房內注冊。原告多次催促被告辦理產權證，但被告未予辦理，后原告從其他途徑得知，被告是村集體企業，廠房租賃合同中租賃給原告的廠房系在村集體土地上所建，不能辦理房地產權證。原告要求被告返還押金及定金，被告認為，原告可以將企業注冊在其他地方，在租賃房內進行經營，租賃廠房沒有產權證并不影響原告的經營，再者，被告在出租時即已向原告陳述過無產權證的情況，原告對此事實是明知的，況且，原告已經實際使用該廠房，被告不同意將押金及定金返還給原告。原告向法院起訴，要求被告根據廠房租賃合同退還押金及雙倍返還定金。

[案情分析]

本案是一起由廠房租賃合同引起的糾紛。本案爭議的焦點在于：1、廠房租賃合同是否有效？2、被告的行為是否構成根本性違約？

對于沒有產權證的廠房租賃合同是否有效的問題，根據《中華人民共和國合同法》第二百一十二條的規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。是否辦理房屋產權證，法律、行政法規沒有強制性規定，原告未辦理房屋產權證，并不影響其對該房屋行使所有權，與他人訂立廠房租賃合同出租廠房。雖然《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，未依法取得房屋所有權證的房屋，不得出租。但是《合同法》頒布之后，合同是否有效，應當以法律的規定為準。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》進一步明確：《合同法》實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。就本案而言，由于并沒有法律或者行政法規有關于房屋出租必須取得房產證強制性的規定，雙方簽訂的廠房租賃合同應當是有效的。

對于爭議焦點2，被告的行為應當是已經構成根本性違約。雖然本案的廠房租賃合同是有效的，沒有房屋產權證的房屋仍然具有使用價值，但本案的原告租賃房屋是為開辦企業所用，這一點在雙方的廠房租賃合同中已經明確規定，而根據企業注冊登記的相關規定，開辦企業必須具有合法的經營場所，此合法的經營場所要求必須是具有房產證的房屋。本案的被告不能提供租賃房屋的產權證，原告不能進行工商登記注冊，被告的行為已經嚴重影響到原告對租賃房屋的使用，原告租賃房屋的目的不能實現，從這一點可以認定，被告的行為已經構成根本性違約，原告可以據此解除雙方之間的廠房租賃合同。

[案情結果]

在合議庭法官的主持下，雙方達成了調解協議，原告搬出租賃廠房，被告返還原告押金2萬元及房租45000元。

易法通解讀：根據企業注冊登記的相關規定，開辦企業必須具有合法的經營場所，此合法的經營場所要求必須是具有房產證的房屋，因此企業在租賃廠房時，應特別注意確認所租賃的廠房是否具有房產證，以免帶來不必要的麻煩。易法通為您提供專業的廠房租賃合同代寫。

轉載自： http://china.findlaw.cn/info/case/33627.html

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