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一、物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業。

物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

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二、業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

三、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的

應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

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綜上可以看出，小區道路、場地等共用部分與配套公共設施的所有權屬于業主，但實踐中存在物業服務企業未經業主同意擅自改變共用部分用途，擅自占用、挖掘道路和場地的情況。

例如，某高層住宅一樓電梯至大堂間一較大面積的公共部位，物業服務企業將該部位租給他人設攤經營。

實踐中，物業服務企業侵犯區分所有權人的建筑物的外墻、屋頂的權益較多。例如，未經區分所有權人同意，在建筑物的外墻或屋頂上搭建廣告牌。

建筑物的屋頂雖然是頂樓用戶的天花板，直接為頂樓用戶承載雨雪、隔熱擋風所用，但屋頂并非頂樓用戶的專有財產，更不是物業可以隨便處置的“無主”財產，

它實際是為整個建筑物服務，屬于建筑物全體區分所有權人的共有財產。

建筑物的外墻也是如此，屬于建筑物全體區分所有權人的共有財產。

不經區分所有權人同意，物業服務企業無權出租屋頂或外墻，或以其他營利目的使用屋頂或外墻。

對屋頂和外墻的使用權，必須由全體區分所有權人行使，收益也應歸全體區分所有權人按份共有或者用于該建筑物的專項維修資金。物

業服務企業未經全體區分所有權人同意或授權，擅自將建筑物的屋頂和外墻用于經營，或出租給他人使用，從中牟利，屬于侵權行為。

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