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一、業(yè)主要慎購已設定抵押權的商品房 

由于房地產開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房時，房地產開發(fā)企業(yè)買賣商品房的權利受到抵押權人優(yōu)先受償權的限制。

這種情況下，業(yè)主即使與房產商簽訂了依法成立的房屋買賣合同并履行了合同中的全部義務。

但不動產的轉讓是以“產權過戶”為依據的，未過戶前，業(yè)主不能說擁有房屋產權。

但產權證是唯一能夠證明業(yè)主對房屋擁有合法權利的憑證，一旦抵押權人依法行使優(yōu)先權時，房屋就會被拍賣、折價或變賣，業(yè)主就很有可能得不到產權證。 

這樣，在產權證到手之前，業(yè)主要耗費大量精力去房屋所在地的產權管理部門查詢所買的物業(yè)是否被房地產開發(fā)企業(yè)抵押了。

法律沒有規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)不明示房屋抵押狀況時的罰則，這對業(yè)主講是十分不公平的事。

法律應當對它的融資渠道和經營中涉及預售、現售或已售房屋產權的行為予以約束。

商品房有風險：《購買商品房法律風險》

二、“視同接受”這種“推定” 或“默認”的表述值得商榷 

房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。

經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。 

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買

受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。

房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

由此可見，《辦法》中對房地產開發(fā)企業(yè)變更商品房規(guī)劃、設計而影響房屋買賣合同的問題采用了“推定”或“默認”的意思表述，這不僅不合情，也不合法。 

我國《合同法》規(guī)定：

1、當事人協商一致，可以變更合同。 

2、法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定

3、當事人對合同變更的內容約定不明確的，推定為未變更。

即合同變更需經當事人協商一致，原合同是要式合同的，需重新批準或登記后方為有效，合同變更內容約定不明確的，推定為未變更。

可見，合同法嚴格保護依法經當事人協商一致的合同條款，禁止單方面變更合同的行為。 

但《辦法》中的相關表述與《合同法》的原則不符，且以建設部部門規(guī)章的效力對抗《合同法》的效力，顯然是無效的。

商品房規(guī)劃、設計的變更直接關系到商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，雖然變更可取得有關審批部門的準許，但是是否就可推定一定時限后，視同業(yè)主接受呢？

顯然，上述客觀狀態(tài)的變化，直接影響到業(yè)主購買物業(yè)的判斷條件，這些內容也構成了房屋買賣合同的主要條款，并在合同簽訂后以“登記”這種形式為必要。

而《辦法》以不利于業(yè)主的“推定”或“默認”的表述，限制了業(yè)主的真實意思表示，以法律推定方式推翻 “登記”法定形式對業(yè)主的保護，尚需考慮。

三、“貨不對板”的現有規(guī)定應更具有操作性 

展示樣板房的宣傳是房地產開發(fā)企業(yè)推介營銷中最吸引業(yè)主的一種手段，迎合人們“眼見為實”的消費心理。

質量糾紛怎么避免：《如何避免商品房質量糾紛？》

依照《消費者權益保護法》的規(guī)定，經營者以實物樣品方式表明商品質量狀況的，應當保證其提供的商品的實際質量與表明的質量狀況相符。

在現行法律中，一般情況是“誰主張，誰舉證”。因此當業(yè)主認為實際得到的商品房與樣板房狀況不一致時，舉證的責任在業(yè)主一方。

樣板房是房地產開發(fā)企業(yè)布置并所有的，而“不一致”的情況往往發(fā)生在業(yè)主的商品房交付使用后，甚至是相當長一段時間后。

這樣“證據”處于一種難于收集和保存的狀態(tài)，這種情況下把舉證責任仍歸于業(yè)主，在實際中就難以操作了。 

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