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借名買房，是指房屋的實際買房人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的一種現象。

例如，近年來隨著大中城市人口膨脹，推動當地房價水漲船高。政府機關為因應房市過熱對經濟的損害，制定了房屋限購政策，符合相關限購資質的主體才具有購房資格。許多人通過“借名買房”的方式繞過政策規則，由他人對房屋予以代持。

但是，“借名買房”作為一種游走在法律規定邊緣的行為，不可避免地存在許多難以預料的法律風險。許多實際購房人都對此視而不見或者輕信避免，事實卻并非如此。

“借名買房”的性質

借名購房，使得房產登記人并非實際的房屋所有權人。根據物權變動的公示公信原則，為避免給交易相對人帶來不可預見的損害，維護交易安全和穩定，物權的所屬應當進行公示。動產以其占有為公示，不動產的公示方式即是登記。

當事人基于對財產權屬公示的信賴而為的交易行為，應當受到法律的保護，比如善意取得制度。而對于借名購房，實際買房人并不是登記的權利人，即使其事實上對該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。被借名人如果擅自處分該房屋，如設定抵押、出售等，如果向對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權利人，無權處分而判定該物權變動無效。

因此，借名購房如果發生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護當事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基于物權公示公信力產生的信賴利益，以維持社會的穩定。

實際購房人的風險

（1）錢房兩空的風險

如果借名購房后，被借名人反悔，即使當事人留有足夠充分的證據證明借名購房事實存在，也為其自身帶來諸多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實的存在，實際買房人自身權利得不到保障，導致錢房兩空，上述案例就是典型的代表。

（2）拿不到房的風險

如果所購房屋為保障性住房，實際買房人實際上并不符合購房條件，即使被借名人認可借名購房事實，實際買房人也不可能取得該房屋的所有權。

（3）收不回房款的風險

如果被借名人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經辦理變更登記的情況下，實際買房人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實存在，也只能要求被借名人承擔相應責任。

（4）錢房兩失的風險

如果被借名人擅自在該房屋上設定他項權利，如抵押權等，在他項權利人為善意的情況下，實際買房人如果要求確認權屬，通常需要排除他項權利；更甚之，如果抵押權人按照法律規定和抵押權登記實現抵押權，實際買房人的權利將受到重大影響。

名義購房人的風險

（1）失去購房資格的風險

如果購房需要的是被借名人的資格、條件以享受優惠，借名購房后被借名人通常喪失了再次享受該優惠條件的機會，如部分城市的首套房優惠政策，抽簽搖號所取得的序位等。

（2）承擔銀行按揭還款的風險

如果實際買房人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續，在實際買房人不履行按揭還款義務的情況下，實際上是對被借名人的信用產生影響，甚至銀行會直接向被借名人要求還款。

（3）自身財產損失的風險

如實際購買人無力還款，房價降低，如果被借名人未償還到期債務，債權人向法院申請強制執行，法院在查明被執行人財產時，將會把該房產、被借名人的其他財產都列為被執行財產，引發被借名人自身的財產被執行的風險。

（4）親密關系破裂的風險

實際買房人與被借名人通常關系較為密切，法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關系，因此雙方基于信任，很多未簽書面協議或者協議約定并不明確。導致實際買房人的法律風險增加。除了對當事人本身財產權利的損害以外，亦是對雙方感情的破壞，從親人變仇人的亦占相當比例。

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