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避免“一房多賣”的技巧總結

發表于：2016-10-10閱讀量：（4395）

“一房多賣”，又被稱為房屋的多重買賣。即房屋的產權人（以下簡稱出賣人）先與購房者訂立房屋買賣合同，收取房款后，再將房屋出售予他人，并辦理房屋所有權轉移登記。在當前房價不斷上漲的情況下，出賣人利益熏心，“一房多賣”現象屢禁不止，在此情形下，購房者除擁有債權請求權外，并無排斥其他買房人的權利，僅能按照債務不履行的規定向原出賣人請求違約責任，遭受了巨大的損失。

那么，如何避免房屋產權人“一房多賣”的情形呢？小編在本文中整理了6種防范技巧供大家參考。

【技巧1：先進行預告登記】

為避免“一房多賣”，進行預告登記是最常見、也是最有效的預防手段。《物權法》第20條規定：“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”由此可知，預告登記制度具有限制出賣人與買房人簽約后再出售房屋并轉移產權給其他買房人的作用。根據《物權法》的規定，我們在進行預告登記時要注意：1、預告登記需要雙方自主約定，其并非是法律上的強制性義務，如果出賣人不同意進行預告登記，買房人的合法權益還是無法得到相應的保障；2、預告登記后，必須在不動產登記之日起三個月內進行過戶登記，否則預告登記自動失效。另外，買房人如果不確定自己所購買的房子是否是“一房多賣”，也可以在買賣合同簽訂前，自行到房屋管理部門查證，以避免不必要的購房風險。

【技巧2：視情況約定（高額）違約金】

“一房多賣”問題的產生，無非是利益作祟，即出賣人想賣一個更高的價格或者本來就預謀要把一個房屋賣予多人以謀取利益最大化。因此，買房人有必要在與出賣人簽訂合同時，約定一個比較高數額的違約金以警惕出賣人不敢隨意違約。按照《合同法》第113條、114條和《合同法》司法解釋二第29條的規定，買賣雙方可以這樣約定：“任何一方不履行本合同約定義務，致合同目的不能實現的，守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產總價款30%的違約金。”當然，買賣雙方也可以在房地產總價款30%以內進行協商。另外，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條和第9條的規定，開發商因“一房多賣”而造成合同目的不能實現的，購房人有權請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發商承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。可知，在購房者已付了較多的房款時，所獲得的賠償是非常高的，甚至很可能會超過違約金的賠償數額。如果買賣雙方有約定，那么法院只會支持約定的條款，如果沒有約定，可按照前款的規定判決。因此，購房者要視情況決定是否約定高額違約金。

【技巧3：約定賠償房屋差價】

如果出賣人不愿意約定高昂的違約金，那么買賣雙方可以在合同的補充條款中把違約責任約定為：“出賣人違約時，需賠償守約方合同約定價格與違約時房屋市場價格的差價部分。”由此，如果房價上漲時出賣人違約，就需賠償買房人該房屋房價上漲的部分；如果這樣約定，無論房價如何上漲，出賣人考慮到違約的成本而不會輕易違約。約定賠償房屋差價實際是對守約方預期可得利益損失的補償，其法律依據是《合同法》第113條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。差價多少，如果雙方有約定，按約定確定；沒有約定，則可以比照最相類似房屋的市場成交價格與買賣合同成交價之間的差額；也可通過專業機構評估確定。假如沒有在房屋買賣合同中約定出賣人違約須賠償房屋差價，那只能在發生糾紛時提出該項訴訟請求，雖然于法有據，但訴訟形勢瞬息萬變，存在敗訴的風險。而且，在合同中約差價賠償條款可以威懾出賣人，達到防止一房多賣的目的。

【技巧4：從多方面查探虛實】

房屋畢竟不是普通的財產，在訂立房屋買賣合同之前一定要慎重，多方面查探虛實。除了實地查看房屋的質量等，還要通過多方渠道探明房屋是否存在權利瑕疵，如房地產開發商是否五證齊全、房屋是否屬于共有財產等，以避免相應的法律風險。購房人可通過詢問承租人或出賣人、出租屋管理部門等途徑查實所購的房屋是否已經有人租賃，如果有人租賃，應當確認承租人是否是已經與出賣人簽訂買賣合同或者承租人是否已經放棄行使優先購買權等事項，如有承租人已經與出賣人簽訂買賣合同或者承租人未放棄優先購買權，購房人最好別再購買該房。因為前兩者行為很可能變相構成“一房多賣”。另外，在預售房買賣方面，買房人在買房時務必要查看開發商是否有《商品房預售許可證》，確保所購房屋是在預售許可范圍之內，不要貿然交付房款；在二手房買賣方面，購房者要調查所購房屋的產權，必要時，可提存房屋產權證，也應盡可能要求在房屋交易中心登記后再向出賣人支付房款，并在交易后及時辦理產權轉移登記。

【技巧5：可先行占有房屋】

在既未辦理預告登記，又未辦理產權登記的，購房人應盡可能先行合法占有房屋。雖然根據我國《物權法》第14條規定，商品房的所有權轉移以辦理產權登記過戶為發生法律效力的標準，交付使用并不具有所有權轉移的作用，但是，房屋的轉移占有與交付使用，仍具有明顯的公示與公信的現實作用。再者，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”但是要注意的是，先行占有房屋一旦發生火災等意外，風險由占有人承擔，因為與不動產物權登記生效不同，不動產風險負擔以實際交付為準。即在先行占有房屋的情況下，雖然購房人沒有取得房屋所有權，但風險在其占有房屋那一刻就轉移到購房人身上。所以，在采取該種策略的時候，要綜合考慮現實狀況。

【技巧6：采取資金監管及資金托管】

在二手房買賣中，買房人在買房時首先要及時網簽，嚴格采取資金監管及資金托管的形式進行交易。在這種方式里，買房人先將購房的資金交至房地產交易登記中心的托管賬戶，等相關證件辦理完畢后，該賬戶才會把購房的資金交給出賣人。這種途徑類似于在淘寶網購的一種支付模式，在這種模式下，如果出賣人違約了，未把房屋所有權轉移給購房人時，購房人的資金是無法交給出賣人的。除此之外，很多銀行推出了二手房買賣資金監管業務，通過這項業務，房產買賣雙方可將交易資金存放于獨立的專有監管賬戶內，由銀行全程封閉管理，直至房產完成產權過戶手續，銀行再將資金劃轉至買賣雙方共同指定的收款賬戶，從而有效保障交易資金的安全性。

總而言之，由于房屋的價值比較大，在防范“一房多賣“問題上，最重要的是預告登記制度，購房者在購房時很有必要進行預告登記。同時，也可以參照適用上述的其他技巧，以更好地維護自身權益，防范“一房多賣”問題給自己造成的經濟損失。

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