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“住宅商用”房屋租賃合同的效力

發表于：2016-11-02閱讀量：（3779）

在小區里面，經常碰見住在樓下的用戶擅自將自己的住宅改造成早餐店、便利店等商業用房。住戶這種擅自改變房屋用途的行為是否合法？“住宅商用”的房屋租賃合同是否有效？在司法實務中可能存在不同的看法。

一、“住宅商用”房屋租賃合同的界定及糾紛類型

依照建設部《房地產統計指標解釋（試行）》的規定，房屋按照用途分類，可以分為“住宅”、“商業、金融和信息用房”等八大類。而“住宅”，是指“專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等其它有專門用途的房屋。”“商業服務用房”，是指“各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋。”房屋在建造之前，必須取得建設工程規劃許可證，且必須按照批準的建筑設計方案建造，這種規劃設計方案就決定了房屋的具體用途。國家根據社會需要和發展要求，在建造審批時就決定了房屋用途，從而實現地區的合理規劃和功能定位。而“住宅商用”，就是指在區分所有的建筑物中，業主未經批準而擅自改變房屋用途，利用住宅從事經營性活動的行為，即城市物業業主將住宅用途的房屋改作商業用途或辦公用途的行為。

生活中，“住宅商用”房屋租賃合同，其發生原因多種多樣。概括來說，主要有以下三種：

（1）出租人擅自改變房屋使用性質出租。出租人明知房屋性質為居住，仍將其作為商鋪出租，由此可能引發出租人的瑕疵擔保責任。

（2）雙方約定改變房屋用途。租賃雙方對房屋用途均明知，在合同中明確約定房屋用作商鋪使用。

（3）承租人未經出租人同意而擅自改變房屋用途。

二、“住宅商用”房屋租賃合同的效力認定

《物權法》第七十七條規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。最高人民法院公布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條對“有利害關系的業主”進行了明確限定，主要是指本棟建筑物內的其他業主，而建筑區劃內本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。無論是何種形式的“住宅商用”房屋租賃合同，都是出租人或承租人未經有利害關系的業主同意，擅自將住宅用房屋改為商業用途的房屋，都是違反《物權法》及相關司法解釋規定的，是不合法的行為。根據我國《合同法》第五十二條第五項的規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。那么，“住宅商用”房屋租賃合同是否違反了“強制性規定”呢？其是否屬于無效合同呢？

最高人民法院奚曉明副院長在全國民商事審判工作會議上的講話《充分發揮民商事審判職能作用為構建社會主義和諧社會提供司法保障》（2007年5月30日）提到：“鼓勵交易是合同法的重要精神，要謹慎正確地認定合同無效，人民法院審理合同糾紛案件不應產生阻礙合法交易的后果。首先，人民法院只能依據全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規認定合同無效，而不能直接援引地方性法規和行政規章作為判斷合同無效的依據。如果違反地方性法規或者部門規章將導致損害社會公共利益，則可以根據合同法第五十二條第（四）項的規定，以損害公共利益為由確認合同無效。其次，只有違反法律和行政法規的強制性規定才能確認合同無效。而強制性規定又包括管理性規范和效力性規范。管理性規范是指法律及行政法規未明確規定違反此類規范將導致合同無效的規范。此類規范旨在管理和處罰違反規定的行為，但并不否認該行為在民商法上的效力。效力性規定是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規范，或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范。此類規范不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有違反了效力性的強行性規范的，才應當認定合同無效。”

小編認為《物權法》第七十七條之規定，并非效力性的強制性規定，原因在于：

（1）從條文內容上看，該條沒有直接明確的規定違反該條規定會導致合同無效；

（2）《物權法》并未對住宅商用采取完全禁止的態度，只要經有利害關系的業主同意，業主可以將住宅改變為經營性用房；

（3）該條主要是從物權法中建筑物區分所有權原理和民法中相鄰關系原理出發，從而對建筑物區分所有權人進行一定條件的限制，主要目的在于保障業主具有良好的居住環境和品質，以及社會管理的秩序不受經營行為的影響、干擾。

綜上所述，雖然“住宅商用”房屋租賃合同不符合《物權法》第七十七條的規定，但鑒于該規定屬于管理性的強制性規定，并非效力性的強制性規定，所以，除非存在《合同法》第五十二條規定的其他無效情形，一般情況下“住宅商用”房屋租賃合同是有效的。

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