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隨著經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)不斷的涌出和擴張。在城市土地價值居高不下的情況下，很多企業(yè)將用地目光放到價格相對低廉的城郊農(nóng)村集體土地上。但是，我國法律政策對集體土地的租賃是有嚴格限制的。因此，對于集體土地使用權的租賃，需求者須慎之又慎，提前先了解和掌握租憑的注意事項，以防因不了解法律政策而引發(fā)法律風險，造成企業(yè)不必要的損失。

一、集體土地使用權租賃的程序

1、與土管部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質、租賃年限、租金及支付等事項做出明確約定。

2、在合同簽署后，15日內(nèi)由承租人到房地產(chǎn)登記機構辦理租賃土地使用權登記手續(xù)。

3、登記后，承租人可以拿到有關部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權終止。

二、土地使用權租賃不需要政府批準

土地使用權出租，不涉及土地所有權、使用權的變更（土地的產(chǎn)權不變）。因此，土地使用權出租不需報人民政府批準，土管部門批準后可直接進行注冊登記。

三、須符合政府規(guī)劃布局

通過租賃方式取得集體土地使用權的，在土地開發(fā)使用時應當按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局。

四、使用權的限制

農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設（用于建廠房、住房等）；但是，經(jīng)相關部門批準土地可以做建設用地的企業(yè)，因為破產(chǎn)、兼并等原因致使土地使用權發(fā)生轉移的除外。

五、對外出租限制條件

集體土地對外出租，法律是有限制條件的，即僅限于出租與集體經(jīng)濟組織開辦的（比如：學校、影院、農(nóng)機站、供銷社、福利院等。）或以入股、聯(lián)營形式與他人共同舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。

六、無效合同的情形和后果

【無效合同的情形】

除通過租賃方式合法取得集體建設用地使用權（經(jīng)相關部門批準土地可以做建設用地的企業(yè)，因為破產(chǎn)、兼并等原因致使土地使用權發(fā)生轉移）的行為外，其他租賃行為均無效，雙方簽訂的合同也無效。

【無效合同的后果】

1、擅自將集體土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級以上人民政府土管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

2、未通過合法方式取得集體土地使用權的企業(yè)和個人，一旦合同被認定無效，興建的廠房等設施也會被認定為違章建筑而得不到補償。

七、充分利用現(xiàn)有的法律規(guī)則防范風險　　

對于需要取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)而言，要充分利用現(xiàn)有的法律規(guī)則來規(guī)避法律風險：

1、租賃集體土地上已有的房屋建筑

雖然法律規(guī)定限制農(nóng)村集體土地的租賃，但法律并未規(guī)定限制農(nóng)村房屋的租賃。企業(yè)可以通過房屋滿足生產(chǎn)經(jīng)營場地的需要。但需要注意是，已有的建設用地及房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。

2、通過股權轉讓方式取得集體建設用地的使用權

把企業(yè)的股份轉讓給出租人，獲得集體土地使用權。適用于剛開始經(jīng)營或者經(jīng)營不善（資金短缺、需要償還債務等），需要快速解決用地問題的企業(yè)。而對于需要取得大面積土地用于長久生產(chǎn)經(jīng)營，并需要興建大批廠房的企業(yè)，建議按照相應規(guī)定程序拿地，以避免因為合同無效等情形造成企業(yè)損失。

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