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如何認(rèn)定房屋租賃合同是否有效？

發(fā)表于：2013-02-20閱讀量：（3666）

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，房屋租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。

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法律小貼士：所謂法律效力其實(shí)是指合同的生效。合同生效，相當(dāng)于當(dāng)事人雙方訂立了彼此的“憲法”，具有法律約束力，受法律保護(hù)，不能隨意推翻合同，推翻合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。　　

(一) 房屋租賃合同主體是否符合規(guī)定，即房屋租賃合同出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或房屋租賃合同出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

總結(jié)兩點(diǎn)：一是看當(dāng)事人的民事行為能力，二是看出租人的能否處置房屋。

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《什么是完全民事行為能力、限制民事行為能力和無(wú)民事行為能力人？》

(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1) 未依法取得房屋所有權(quán)證的；

(2) 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(3) 共有房屋未取得共有人同意的；

(4) 權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(5) 屬于違法建筑的；

(6) 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

(7) 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

小心哦，先抵押后租賃與先租賃后抵押，當(dāng)事人對(duì)房屋的權(quán)益區(qū)別大了呢！！！！

《抵押與租賃并存時(shí)，效力如何？》

《抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系能否對(duì)抗抵押權(quán)?》

(8) 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

(9) 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

(三) 房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。

從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的房屋租賃合同均是無(wú)效的，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。

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《簽訂抵押合同的注意事項(xiàng)》

(四) 房屋租賃合同是否進(jìn)行過(guò)登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)未登記備案的房屋租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無(wú)效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對(duì)抗第三人的效力。

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《如何辦理房屋租賃備案登記？》

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《房屋租賃合同法律效力的審查》

《租房合同》

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