首頁 - 法務指南 - 買賣租房 - 二手房買賣合同的效力審查
發表于：2012-12-31閱讀量：（5094）
在買賣雙方對二手房買賣的相關事項達成一致意見后，雙方的二手房買賣合同就已經成立。而合同是否具有法律效力，必須從以下方面進行審查：
一、審查二手房買賣合同是否存在無效或可撤銷的情形
（一）、二手房買賣合同無效的情形
《合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：
1、一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；比如說，小明貸款抵押用的不是自己的房子但是小明偽造證件說是自己的給銀行貸款，銀行給了小明貸款后發現了小明欺騙他們，則銀行可以收回貸款，小明和銀行的貸款合同就是無效的。
2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；比如說，小阿和小才兩個人在競標的時候串通好價格，讓其中一個人中標，以至于別人因為他們兩的惡意串通失去原本可以中標的機會，則這個中標合同就是無效的。
3、以合法形式掩蓋非法目的；
4、損害社會公共利益；
5、違反法律、行政法規的強制性規定。
小編認為，您還有必要看看這個哦→《二手房合同簽訂注意事項有哪些？》
（二）、二手房買賣合同可撤銷的情形
《合同法》第五十四條規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
1、 因重大誤解訂立的；如將冷凍機誤解為冷藏機。因為對標的物品種的誤解屬于對合同標的本身的誤解，所以將造成合同的目的落空，使誤解者遭受重大損失，當歸屬重大誤解。
2、在訂立合同時顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”
更多常識您可了解→《二手房買賣合同法律風險》
二、審查二手房買賣合同轉讓人是否享有出賣房屋的實體權利，無權處分人簽訂的房屋買賣合同將導致合同無效
（一）房屋的所有權人出賣房屋的：應注意審查二手房買賣合同出賣人是否與房屋產權證或者其他房屋合法來源證明文件上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。
一定要弄清楚房屋的權屬，究竟是部分產權、共有產權、還是無產權。若房屋產權不清或存在產權糾紛，房子再好也不宜購入。
（二）委托或代理出賣的：應注意審查二手房買賣合同房屋所有權人是否與轉讓房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出賣的書面證明材料。
（三）共有房屋出賣的：應注意審查是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出賣的書面證明材料。
詳情請點擊→《二手房買賣注意事項？》
三、審查二手房買賣合同二手房的實際狀態，轉讓的房屋屬于法律限制轉讓的將導致二手房買賣合同無效
（一）審查二手房買賣合同中轉讓的房屋是否違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因不能辦理房屋合法產權的房屋，比如集體土地上建設的“小產權”房屋，因沒有辦理土地征用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。
（二）審查二手房買賣合同中轉讓的房屋是否屬于經濟適用房
如果轉讓的房屋屬于經濟適用房有可能導致二手房買賣合同無效。由于各地對經濟適用房轉讓的規定各不相同，因此必須明確該經濟適用房是否屬于可轉讓的范圍。
（三）審查二手房買賣合同中轉讓的房屋是否被依法查封
依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：“下列房地產，不得轉讓”，其中第（二）項規定：“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”。因此，如果轉讓的房屋在二手房買賣合同簽訂前依法被查封的，很可能會被法院認定合同無效。
（四）城鎮居民不得購買農民的住宅
雖然我國現行的法律沒有明確禁止城鎮非農業戶口居民購買農村居民的房屋，但是國務院出臺的很多文件卻明確禁止此類交易。
買房是件開心的事情，為了不樂極生悲哦，買賣二手房我們要謹慎再謹慎啦，下面小編給您整理的，如有需要，您可以看看：
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《二手房過戶稅費》
《二手房交易流程？》
《二手房交易稅費》
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