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近年來，房地產(chǎn)企業(yè)資金、項(xiàng)目重組日益頻繁。在市場上，逐漸形成了一種轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的所有權(quán)，連帶轉(zhuǎn)移特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)、建設(shè)權(quán)、使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移新方式。與過戶房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的傳統(tǒng)方式相比，這一新模式有其自身的優(yōu)越性。主要體現(xiàn)在：

1、轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司，只需履行一般公司轉(zhuǎn)讓的登記方式即可。而傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)移地產(chǎn)開發(fā)權(quán)項(xiàng)目，則因涉及土地過戶的因素，需要經(jīng)歷一些繁瑣的審查、登記手續(xù)。

2、轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司，因?yàn)橹皇且话愕墓蓹?quán)轉(zhuǎn)讓，因此無須繳納土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移契稅。而地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的移轉(zhuǎn)，則需要繳納成交金額3％的稅費(fèi)和一筆不菲的手續(xù)費(fèi)。

因?yàn)榫邆淞松鲜龅谋憷麠l件，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓日益流行。故此，本文旨在結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的一些可能遇到問題，對其實(shí)務(wù)中的利用做一番解說和探討。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的定義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地的“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上仍是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，同時(shí)轉(zhuǎn)讓了與使用土地有關(guān)各項(xiàng)政府批準(zhǔn)文件所產(chǎn)生的各種權(quán)益和相關(guān)義務(wù)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓，則是將土地的使用權(quán)連同開發(fā)權(quán)的權(quán)益和義務(wù)的承受人，也即項(xiàng)目法人的人格轉(zhuǎn)讓給買方。值得注意的是，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓，不能分割轉(zhuǎn)讓。房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額的25％以上。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的有效性

首先，應(yīng)締定合法有效的項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致；轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用，包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；

其次，應(yīng)注意相關(guān)的股權(quán)收購無瑕疵。如收購中外合資的項(xiàng)目公司股權(quán)必須遵守中外合資企業(yè)法的規(guī)定，股權(quán)被兩家以上中方企業(yè)收購，則須外經(jīng)委審批并改變企業(yè)性質(zhì)。如果是國有股權(quán)出讓，則必須按法定程序進(jìn)行交易，否則轉(zhuǎn)讓合同無效。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)

要轉(zhuǎn)讓或不得不轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)的停建、緩建項(xiàng)目一般都負(fù)有債務(wù)，其債務(wù)一般有五種情況：一是開發(fā)的房屋已實(shí)現(xiàn)預(yù)售，按時(shí)交付房屋是開發(fā)商所負(fù)的房屋實(shí)物形態(tài)債務(wù)；二是開發(fā)商在建設(shè)過程中向銀行以抵押方式進(jìn)行貸款所負(fù)債務(wù)，以及對承包人應(yīng)付的工程款所負(fù)的債務(wù)，這二者都是依法享有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，其中應(yīng)付的工程款應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)；三是一般債務(wù)，即開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中因采購材料、設(shè)備等所負(fù)的一般債務(wù)；四是開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目過程中，已經(jīng)以該項(xiàng)目對外提供過抵押擔(dān)保或者以項(xiàng)目公司名義對外承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任形成的債務(wù)；五是開發(fā)商對外簽有已構(gòu)成違約合同形成違約賠償之債。

實(shí)務(wù)中，一般采用保證金擔(dān)保的方式應(yīng)對上述債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。保證金擔(dān)保，指在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓潛在風(fēng)險(xiǎn)和潛在債務(wù)的保證金。具體操作可以分為以下兩種方式，一是直接以尾款的形式規(guī)定在合同中，約定尾款的支付條件。此支付條件就是在一定期限內(nèi)，不發(fā)生未包含在協(xié)議內(nèi)或通過協(xié)議無法預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)。二是將尾款直接列為保證金，由公證機(jī)關(guān)提存。如果發(fā)生協(xié)議之外或通過協(xié)議無法預(yù)見的額外債務(wù)和損失，該款將由公證處直接支付給債權(quán)人，轉(zhuǎn)讓方將無權(quán)再要求獲得該筆款項(xiàng)。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓學(xué)問多：

《如何避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛》

《公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)注意的問題》

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