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22號律師 2017-08-14 15:22 回復

您好，依據您的問題我們做以下分析：
第一，雙方已經簽了購房合同，賣方收取定金20萬，依據定金罰則，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，所以，如果買房逾期不履行支付購房款首付，您的朋友可以不返還20萬定金；
第二，您問題中，房屋涉及違法改造、侵占公用面積、無法過戶等情況是雙方在明知房屋存在瑕疵的情況仍然自愿交易的，一般情況下，該房屋買賣合同有效，但是涉及到不合法條款僅能約束買賣雙方，對第三人不產生效力；
第三，即使買房起訴，您們也可以主張房屋買賣是不存在欺詐脅迫等情況自愿協商簽訂的，如果房屋買賣合同中對明知房屋存在相關瑕疵（改造承重墻、侵占公用面積、無法過戶等）有明確約定的，你們可以繼續主張該房屋買賣合同有效；
第四，是否會影響房屋對外銷售需要依據房屋的實際情況綜合各方面因素判斷，單憑您上述描述可能我們還無法給您準確判斷，建議您提供更為有效的描述（比如房屋為什么不能過戶、是否存在其他房屋共有人、房屋所有權人歸屬誰、是否有有效憑據……），如果您覺得電話咨詢更為方面，您可以購買我們的電話咨詢：http://www.fwjjr.cn/p/zixun

追 問2017-08-14 16:08 提問
我朋友是業主，4月中旬房產中介帶來買家，經雙方議價，最終以500萬成交，買家支付定金20萬，約定2個月后繳交首付款。目前合同期限臨近，買家發函給業主要求解除《戶屋轉讓合同》退還20萬定金，提出理由：業主違法違章改建房屋，拆除承重墻，存在安全隱患，不能正常過戶，房屋廚房不屬于房產證面積范圍； 事實情況： 一、拆除承重墻、房不屬于房產證面積范圍是事實。售房時已將事實情況告知買方，買方親臨現場看房，不存在隱瞞。 二、房屋買賣也是按房產面積證成交，不存在虛報房產面積。 三、房屋可以過戶，房產所有權清晰，證件齊全，不存在無法過戶，且房產還未辦理過戶手續。買方為了解除合同，針對房屋存在相關瑕疵，在明知的事實存在情況下故意提出解除合同的理由。 針對以上情況，業主如何維權？

律師追答2017-08-14 16:42 回復
您好，依據您描述的情況賣方轉讓該房屋，訂立該房屋買賣合同并不存在無效行為，無需解除合同，退還購房款：
第一，賣方房屋侵占公用面積，并且買方是在知道房屋存在瑕疵的情況下（瑕疵不影響合同的履行，以及房屋處于適住狀態，不存在安全隱患等問題的情況下），仍與賣方簽訂購房合同，購買合同約束雙方，不存在可以解除房屋買賣合同的情況；
第二，買方要求退還定金20萬沒有法律依據，在該合同履行中，賣方反而可以依據購房合同的定金罰規則，在買方逾期不支付購房款的時候，不返還20萬定金；
第三，房屋可以過戶狀態，產權證件明確，房屋買賣按照房產面積成交，并不存在法律問題，對此也不可以成為買房解除合同的理由；
第四，針對買方要求解除合同，賣方與買方如果在購房合同中有約定的按照合同約定，如果沒有約定雙方可以協商解除；如果協商不成，對買方違反合同約定，賣方可以起訴要求買房承擔違約賠償責任；
最后，買方提出發函通知，賣方仍可以要求買房履行合同，如果買房逾期不支付購房款，賣方也可以主動起訴，要求買方承擔給賣方造成的損失，我們與起訴狀定制服務：http://www.fwjjr.cn/p/qisu

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