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33號(hào)律師 2020-06-15 08:47 回復(fù)

您好，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，如果雙方發(fā)生爭(zhēng)議訴訟至法院時(shí)爭(zhēng)議房屋上不具備領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的條件，人民法院一般會(huì)因爭(zhēng)議房屋不具備權(quán)屬證書而認(rèn)定房屋買賣合同無效。但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過一段時(shí)間才能領(lǐng)到房屋權(quán)屬證書，房?jī)r(jià)在此期間會(huì)有波動(dòng)，因而違約方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，需要賠償守約方為此造成的房?jī)r(jià)上漲或下跌的損失。 買賣雙方簽訂合同時(shí)房屋不具備權(quán)屬證書，但發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)取)的情形，一般也視為買賣行為有效，可以通過法院訴訟，可以要求強(qiáng)制過戶。 房屋歸屬確認(rèn)之后，主動(dòng)權(quán)就掌握在自己手里了，有權(quán)自主決定是否買賣。

追 問2020-06-16 16:07 提問
律師，您好： 1.我現(xiàn)在遇到的情況是，我正處在申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證過程中，我已經(jīng)把所有資料提交給有關(guān)部門了。我也咨詢了他們需要辦理多久。他們給的答復(fù)大概是兩個(gè)月。所以目前我正處在房產(chǎn)證的辦理過程中。 如果辦理過程中出現(xiàn)什么意外，有關(guān)部門要求我再提供其他資料，那些資料可能需要賣我房子的親戚配合才能完成（如讓我親戚簽名，提供證明）。這時(shí)候我親戚拒絕簽名，不配合幫我辦理房產(chǎn)證該怎么辦？ （這種情況屬于您說的，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)該房屋權(quán)屬證書可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)取的情況嗎？） 2.另外想問下如果房產(chǎn)證順利辦下來，寫上我的名字。我是不是擁有絕對(duì)的主動(dòng)權(quán)，這個(gè)房子從法律上講就完全屬于我，不存在被親戚要回去的風(fēng)險(xiǎn)。 3.另外我還想詢問，因?yàn)槟壳拔液陀H戚同居。我親戚要是采取，趁我不在，偷偷翻出我們的買賣合同進(jìn)行撕毀的行為，該怎么處理？ 我該怎么準(zhǔn)備證據(jù)，證明親戚撕毀合同的行為。 4.另外我居住的地點(diǎn)是在蘇州，如果真要打官司，能給我推薦下請(qǐng)哪個(gè)律師勝算大，價(jià)格也介紹下？

律師追答2020-06-17 16:07 回復(fù)
您好，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。” 根據(jù)法律規(guī)定，人民法院在審理房屋買賣合同糾紛的過程中，賣家拒絕或怠于履行合同，而買家堅(jiān)持要求繼續(xù)履行的，如經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，法院一般會(huì)判決雙方繼續(xù)履行合同。 有房產(chǎn)證的話，會(huì)比較占優(yōu)勢(shì)，對(duì)自己的房屋有自主決定權(quán)。 律師全權(quán)代理的話，費(fèi)用是5000起步，具體情況具體報(bào)價(jià)。也有單份的《起訴狀》服務(wù)，是458一份，提供法律指導(dǎo)意見，自己走流程。

追 問2020-07-06 14:11 提問
情況概述： 我家人口組成是由我媽媽，我媽媽的妹妹（后面用姨媽代替），我媽媽的媽媽（后面用外婆代替），我媽媽的爸爸（后面用外公代替）組成。 我家住地點(diǎn)位于蘇州，由于蘇州城市化發(fā)展，2014年，原來所住位于農(nóng)村的自建房，拆遷了。我家因此得到一筆拆遷款和兩套房的購(gòu)房名額。 由于之前的農(nóng)村自建房是我外公，外婆建的，當(dāng)時(shí)拆遷的自建房的戶口上只有外公、外婆、媽媽和我，于是我外公、外婆就將這筆拆遷款和購(gòu)房名額給了我媽（因?yàn)楫?dāng)?shù)亓?xí)俗，需要有個(gè)人留家里繼承。我外公、我外婆是將我媽當(dāng)兒子來養(yǎng)的，我爸是入贅女婿，而我姨媽是出嫁的），并且當(dāng)時(shí)我姨媽對(duì)這個(gè)分法并沒有提出異議，是同意的。于是我媽使用了購(gòu)房名額，用了這筆拆遷款部分錢，買了購(gòu)房名額的兩套房。 在1999年，外公外婆給我姨媽購(gòu)置了一套自建房，這套自建房在2013年拆遷了，我姨媽也因此分得了一筆拆遷款和兩套房的購(gòu)房名額。我姨媽2015年想使用這兩拿房的購(gòu)房名額，但是購(gòu)房的時(shí)候需要交納一筆購(gòu)置費(fèi)，恰逢當(dāng)時(shí)她沒那么多錢，來購(gòu)買兩套安置房，她就將其中一套房，以45萬(wàn)的價(jià)格，賣給我媽（有購(gòu)買合同證明，我媽拿出的45萬(wàn)是外公外婆給的自建房的拆遷款），（我媽想法是把這套房給我，寫在我名下），然后我姨媽從這45萬(wàn)中，拿出了15萬(wàn)向政府購(gòu)置了這處安置房。（先買賣了房，我姨媽才有錢，使用購(gòu)房資格，向政府購(gòu)置了這套安置房） 由于姨媽賣給我媽的這套房是安置房，房產(chǎn)證還沒拿到，現(xiàn)在處于正在辦理房產(chǎn)證階段，房產(chǎn)證上準(zhǔn)備寫我的名字。這個(gè)時(shí)候我姨媽提出她要拿回這套房，并且還要爭(zhēng)奪我媽名下的兩套房。理由是因?yàn)檫@些房是外公外婆的家產(chǎn)，她應(yīng)當(dāng)享有一半的繼承權(quán)。 疑問： 1.請(qǐng)問她這么合理嗎？有什么法律依據(jù)證明她的合法性？ 2.我外公外婆住在我媽名下的安置房中，我和二老一起居住，一年前姨媽一家人（姨媽，姨夫，她女兒）以她房子正在裝修沒地方居住為由搬入其中，現(xiàn)在我姨媽隔三差五在家砸東西，逼迫我外婆分一半家產(chǎn)給她（我姨媽女兒還在微信朋友圈對(duì)我們進(jìn)行人生攻擊），我外婆覺得手心手背都是肉，要求我媽把她2015年以45萬(wàn)購(gòu)置的房子還給姨媽，我和我媽不同意這個(gè)方案，在法律上這么做，我合理嗎？ Ps：后續(xù)還有些問題，等律師您答復(fù)之后，我再問。

律師追答2020-07-06 19:14 回復(fù)
您好，這個(gè)可視為父母對(duì)子女的贈(zèng)與，贈(zèng)與交付生效，無正當(dāng)理由一般不予撤銷。有正當(dāng)理由的，贈(zèng)與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使，逾期不予受理。關(guān)于繼承權(quán)，當(dāng)事人在世的時(shí)候，對(duì)于自己的財(cái)產(chǎn)由自主分配權(quán)，他人無權(quán)干涉。繼承是在當(dāng)事人死亡，且對(duì)于自己的財(cái)產(chǎn)沒有遺囑分配的時(shí)候，才會(huì)產(chǎn)生的由法定繼承人繼承。

追 問2020-11-30 11:16 提問
我家有四口人，爸、媽、妹妹和我，妹妹是出嫁的，我是留在家中的，如2020-07-06提問描述，我家人口組成是由我媽媽，我媽媽的妹妹（后面用姨媽代替），我媽媽的媽媽（后面用外婆代替），我媽媽的爸爸（后面用外公代替）組成。我爸是入贅女婿，而我姨媽是出嫁的。按習(xí)俗外公，外婆并不需要給姨媽錢和房，但是姨媽出嫁的時(shí)候外公外婆給姨媽買了房。后來老房拆遷，分得兩套房歸我媽媽，還有45萬(wàn)拆遷款也歸我媽媽所有，我媽媽負(fù)責(zé)二老的衣食住行。姨媽最近鬧分家，姨媽想把屬于我媽媽的房子分給她，由于我姨媽老是和我媽媽，外公外婆吵架，外公外婆覺得手心手背都是肉，允諾給我姨媽25萬(wàn)，但是外公外婆只能拿出10萬(wàn)，其余的我媽補(bǔ)齊。 我擔(dān)心給了姨媽25萬(wàn)之后，過段時(shí)間她又來鬧。這樣沒完沒了。 1.現(xiàn)在我需要做什么來避免她未來再鬧，以絕后患呢？ 2.我媽可以跟我姨媽商量，給了25萬(wàn)之后，就確認(rèn)家產(chǎn)，房子的歸屬。 這需要需要找律師公示么？還是找長(zhǎng)輩擬合同公正呢？ 流程是怎樣的？

律師追答2020-11-30 11:40 回復(fù)
您好，出嫁還是入贅并不會(huì)影響法定繼承的效力。但是，目前財(cái)產(chǎn)持有人都在世，不存在法定繼承的說法，當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)，想要給誰(shuí)都可以，其他人無權(quán)干涉！想要在世的時(shí)候就把財(cái)產(chǎn)分配清楚，建議寫個(gè)《財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》，有繼承權(quán)的幾方簽字確認(rèn)。或者財(cái)產(chǎn)持有人直接寫個(gè)《贈(zèng)與協(xié)議》，或者《遺囑》的方式來明確分配歸屬。 鬧事并不代表有理，想要在法律層面站住腳，就需要有明確的書面協(xié)議，以及過戶手續(xù)。如果因?yàn)閷?duì)方鬧事就松口給賠償，那就不涉及法律的范疇，自行協(xié)商即可。協(xié)議可以讓專業(yè)的人員定制，簽署按手印后到公證處公證，簽字的當(dāng)事人都需要出面。

追 問2020-11-30 13:30 提問
1.拆遷的兩套房已經(jīng)是我媽媽的名字了，現(xiàn)在我媽媽還有必要和外公外婆簽《署贈(zèng)與協(xié)議》或者《財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》或者《遺囑》等協(xié)議嗎？如果需要，去公正的時(shí)候，要繳納房產(chǎn)贈(zèng)予時(shí)產(chǎn)生的稅嗎？（這個(gè)稅費(fèi)會(huì)不會(huì)很高？因?yàn)閮商追渴兄?00萬(wàn)的話，公正時(shí)假設(shè)按10%交稅費(fèi)就要繳納40萬(wàn)，擔(dān)心交稅太多了）？ 2.如果有必要簽署書面協(xié)議的話，請(qǐng)問是去哪里能找到專業(yè)人員定制協(xié)議？收費(fèi)是多少呢？定制完協(xié)議后，專業(yè)人員會(huì)指導(dǎo)我們?nèi)绻スC嗎？ 地點(diǎn)在蘇州，不知道律師您有沒熟悉專業(yè)人員，可以給我推薦一下？比如加個(gè)專業(yè)人員聯(lián)系方式，幫忙寫下書面協(xié)議

律師追答2020-11-30 14:55 回復(fù)
如果是已經(jīng)辦理好產(chǎn)權(quán)的登記，為避免爭(zhēng)議，直接簽署一份《贈(zèng)與協(xié)議》雙方當(dāng)事人簽字按手印即可，無須再去進(jìn)行公證。您需要的贈(zèng)與協(xié)議，我們可以為您起草/審核，費(fèi)用為288元 http://www.fwjjr.cn/p/zengyu?invitecode=VKS38AKV4Y。如果是想要3方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的分配，則可以選擇《財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》，您需要的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，我們可以為您起草/審核，費(fèi)用為500元，http://www.fwjjr.cn/p/ccfg?invitecode=VKS38AKV4Y。您直接點(diǎn)擊購(gòu)買。其中包含的定制、7天不限次數(shù)的修改，而且在這個(gè)期間內(nèi)也可以不限次數(shù)的咨詢，指導(dǎo)您。下單之后，由我們專業(yè)法務(wù)一對(duì)一和您溝通具體細(xì)節(jié)。 公證會(huì)產(chǎn)生一定的費(fèi)用，已經(jīng)有確權(quán)的部分，可以不進(jìn)行公證，找無利害關(guān)系人作為見證人簽字按手印即可。

追 問2020-12-01 09:44 提問
1.還是對(duì)上面的問題有所疑問，因?yàn)椴疬w房?jī)商追康姆慨a(chǎn)證上已經(jīng)是寫著我媽媽的名字。我媽媽在和外公外婆簽署《贈(zèng)與協(xié)議》的時(shí)候，會(huì)不會(huì)要交什么稅費(fèi)？如果要交稅費(fèi)，大概是怎么計(jì)算稅費(fèi)費(fèi)用？ 2.因?yàn)橥夤馄拍昙o(jì)比較大，姨媽鬧事的話，可能外公外婆就搖擺不定，可能突然又說給一套房給姨媽。假如我媽媽和外公外婆已經(jīng)簽署《贈(zèng)與協(xié)議》之后，外公外婆突然又說要把其中一套房，給到姨媽。這個(gè)時(shí)候外公外婆有這個(gè)權(quán)利這么做嗎？如果外公外婆有權(quán)利這么做，我媽媽如何保障自己的利益呢？ 3.因?yàn)槟厦嬲f簽署了《贈(zèng)與協(xié)議》就不用去公證了，如果簽署了《贈(zèng)與協(xié)議》，再去公證的話，會(huì)不會(huì)得到更好的法律保障，如果能得到更好的法律保障，我媽媽還是想去做公證的。

律師追答2020-12-03 10:30 回復(fù)
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