一、針對入室盜竊案的糾紛

正如上文分析的，小區(qū)業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任，不是根據(jù)小區(qū)業(yè)主是否繳納了物管費(fèi)來確定，而是需要根據(jù)業(yè)主和物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》中的具體約定進(jìn)行分析。只要物業(yè)公司的管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)失竊，并不能要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果有證據(jù)能夠證明物業(yè)公司有明顯失職情形，并且這種失職與業(yè)主家中被盜存在一定的因果關(guān)系，則物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，但是業(yè)主需要舉證證明失竊的具體損失價值，則是件非常困難的事，如果訴訟索賠，往往難以得到支持。

為爭取更高的勝訴率，業(yè)主最好先理清以下思緒：

第一，業(yè)主必須查清物業(yè)公司對家中被盜的法定責(zé)任和約定責(zé)任。

責(zé)任來自義務(wù)。業(yè)主就家中被盜的損失要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，首先必須明確物業(yè)公司對業(yè)主所在小區(qū)的管理服務(wù)義務(wù)。其義務(wù)包括法定和約定兩種。

物業(yè)公司的法定管理服務(wù)義務(wù)，主要包括三大義務(wù)，即公用設(shè)施、設(shè)備、場所的維護(hù)、修繕義務(wù);環(huán)境衛(wèi)生、園林綠地的維護(hù)義務(wù)和包括治安防范的安全保衛(wèi)義務(wù)。本案涉及物業(yè)公司的治安防范義務(wù)。

物業(yè)公司的約定管理服務(wù)義務(wù)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。依照《合同法》對委托合同適用過錯責(zé)任歸責(zé)原則的規(guī)定，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償家中被盜的損失，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)公司在履行法定或約定管理服務(wù)義務(wù)中有無過錯。

第二，業(yè)主起訴物業(yè)公司前必須選擇好違約之訴和侵權(quán)之訴

業(yè)主家中財(cái)物被盜，盜竊犯罪嫌疑人是最終的責(zé)任人。在公安機(jī)關(guān)未偵破盜竊案件前，業(yè)主查實(shí)物業(yè)公司對此負(fù)有過錯責(zé)任的，有權(quán)要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。為提高勝訴率或賠償數(shù)額，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在起訴前根據(jù)收集的證據(jù)材料，在違約之訴和侵權(quán)之訴競合時做出選擇?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款雖規(guī)定的是物業(yè)公司的法定管理服務(wù)義務(wù)，該條款同時成為業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的法律依據(jù)，奠定了在第三人侵權(quán)的情形下，違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合的法律基礎(chǔ)。當(dāng)事人一方的違約行為同時侵害了對方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，即構(gòu)成違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合。由于違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件、訴訟時效、責(zé)任范圍、歸責(zé)原則、舉證責(zé)任等均有不同。第三，業(yè)主要收集好被盜財(cái)物的名稱、品質(zhì)和金額等證據(jù)

業(yè)主不論提起違約之訴抑或侵權(quán)之訴，依法應(yīng)由其對失竊的事實(shí)和實(shí)際遭受的損失數(shù)額承擔(dān)舉證責(zé)任。在盜竊案件未偵破的情形下，業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，必須舉出發(fā)票等證據(jù)來證明被盜財(cái)物名稱、規(guī)格、型號、購買價格等。業(yè)主自報或以報案筆錄等作為起訴證據(jù)將難以得到法官的認(rèn)可。第四，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對貴重家庭財(cái)產(chǎn)采取有效的防盜措施

二、多途徑避免物業(yè)糾紛

1、對于購房者來說，首先要明確的物業(yè)管理不同于過去住宅區(qū)的房管，購房者在完成購房手續(xù)后入住前，要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理，并享受管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)。

2、在簽訂管理公約時，購房者一定要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。購房者應(yīng)該清楚自己是簽約的主體，是合同的一方，完全有權(quán)利修改管理公約的有關(guān)條款，并且有權(quán)利保留和選聘新的物業(yè)管理公司的權(quán)利。但是在實(shí)際生活中，許多購房人不知道自己具有哪些權(quán)利和義務(wù)，誤認(rèn)為管理公約是不可修改的，管理公司也是不能更換的。關(guān)于維修基金和管理費(fèi)用的支付，更是不知如何處理是好。

3、關(guān)于維修基金管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)尚無具體的明文規(guī)定，這就給物業(yè)管理公司留下了較大的余地，也給購房者增加了無形的壓力。但不管怎樣，收費(fèi)的高低是應(yīng)該與服務(wù)的質(zhì)量成正比的，所以，購房者在簽訂管理公約時，有權(quán)對收費(fèi)的數(shù)額和服務(wù)的項(xiàng)目與質(zhì)量提出修改意見。

4、購房者應(yīng)保留對物業(yè)管理公司的選擇權(quán)。雖然在入住前簽訂管理公約時購房者無法立即選擇物業(yè)管理公司，但保留在一定期限(如1年)后選擇新的管理公司的權(quán)利，以使損失減小到最小程度。